Eigennutzung oder Renditeobjekt – Wohnungen in Frankfurt am Main
Frankfurt am Main gehört nach wie vor zu den wirtschaftsstärksten Metropolen Deutschlands und Europas. Als Finanz- und Bankenzentrum sowie als internationale Verkehrsdrehscheibe liegt "Mainhattan" ökonomisch weit vorne. Das macht sich auch in den Preisen für Immobilien bemerkbar. Dennoch sind die Frankfurter Wohnungspreise nicht die höchsten in der Republik. Ob eigengenutzt oder als Renditeobjekt – ein Kauf von Wohnungen in Frankfurt am Main kann sich immer noch lohnen.
1. Frankfurter Wohnungsmarkt – das sind die Trends
Mit mehr als 730.000 Einwohnern ist Frankfurt am Main eine der größten deutschen Städte. Zählt man das Umland mit, wohnen, leben und arbeiten mehr als 2,2 Millionen Menschen im Ballungsgebiet Rhein-Main. Ein Charakteristikum ist die hohe Zahl an Pendlern, die täglich auch von weiter außerhalb zum Arbeiten in die Stadt strömen. Nicht wenige davon dürften sich mittel- bis langfristig für eine Wohnung im Stadtgebiet interessieren. Der vielerorts zu beobachtende Trend zurück vom Land wieder in die Großstadt gilt auch hier. Prognosen gehen bis zum Jahr 2030 von einer Einwohnerzahl von über 800.000 aus – dann wohnen gut zehn Prozent mehr Menschen in Frankfurt als heute. Die Nachfrage nach Wohnungen dürfte daher hoch bleiben, ebenso der Druck auf die Preise nach oben.
Angesichts des hohen Einkommensniveaus und der Anziehungskraft der Mainmetropole verwundert es fast, dass die Kaufpreise für Wohnungen im Vergleich zu anderen begehrten Städten noch eher moderat sind, auch wenn sowohl Kaufen als auch Wohnen sicher nicht günstig ist. München ist hier "ewiger" Preisführer, aber auch einige beliebte Universitätsstädte "hängen" Mainhattan ab. Im Schnitt muss für eine Wohnung derzeit (Stand: Dezember 2016) ein Preis von 5.000 Euro/qm kalkuliert werden. Die Preise variieren allerdings je nach Wohnungsgröße, Lage und Beschaffenheit erheblich. Bei den Mieten ist die Stadt dagegen nach München zweitteuerster Wohnort in Deutschland. Auch das spricht für Kaufen statt Mieten.
Wie in vielen Ballungsgebieten und städtischen Regionen sind die Preise für Frankfurter Immobilien in den letzten Jahren spürbar gestiegen. Der Preisanstieg erfolgte dabei eher kontinuierlich als sprunghaft und ist wie andernorts auch dem herrschenden "Anlagenotstand" und der anhaltenden Niedrigzins-Situation geschuldet. In 2016 haben die Preise für eine Wohnung deutlich angezogen, um gut 20 Prozent im Schnitt. Dass die Preise dennoch nicht explodierten, hängt auch damit zusammen, dass das Wohnungsangebot in den letzten Jahren durch die Erschließung neuer Flächen deutlich erweitert wurde. Ein markantes Beispiel dafür ist der neue Stadtteil Riedberg, wo bis zum Jahr 2020 6.000 Wohneinheiten für rund 16.000 Menschen realisiert werden sollen.
2. Wohnungen in Frankfurt am Main – die Lage macht den Unterschied
Ein typisches Kennzeichen des Frankfurter Wohnungsmarktes ist seine große Bandbreite und Diversität. In fast allen Stadtteilen gibt es ein großes Spektrum an Angeboten in unterschiedlichen Qualitäten, Zuschnitten, Flächen und Preiskategorien. Die Stadtentwicklung verläuft vergleichsweise homogen – trotz des unterschiedlichen Erscheinungsbildes und der Historie der einzelnen Stadtteile. Neue Bauflächen werden über das gesamte Stadtgebiet ausgewiesen, besonders begehrt ist Wohnen im Umfeld des Grüngürtels, der die Stadt wie ein großes Oval umschließt – mit dem ausgedehnten Frankfurter Stadtwald im Süden als mit Abstand größter Grünfläche.
Die höchste Dichte an Eigentumswohnungen findest Du in den Stadtbezirken Sachsenhausen-Süd und Oberrad südlich des Mains sowie in den zentralen Vierteln Bockenheim, Gallus und Westend-Süd, darüber hinaus in den im nördlichen Umfeld des Zoos gelegenen Vierteln Ostend und Nordend-Ost. Relativ "dünn gesät" sind Wohnungen zum Kaufen dagegen in den nördlichen und westlichen Stadtteilen, wobei viele Ausnahmen die Regel bestätigen.
Etliche Stadtbezirke haben bestimmte "Zielgruppen", die sich dort besonders gerne ansiedeln. Das solltest Du beim Kaufen bedenken, unabhängig davon, ob es um selbst genutzte Wohnungen oder Mietwohnungen geht. In Oberrad wohnen bevorzugt Paare, weil es hier viele Immobilien mit Garten gibt, die Preise vergleichsweise moderat sind und eine gute Infrastruktur-Anbindung besteht. Gallus- und Gutleutviertel sind dagegen bei Singles zum Wohnen beliebt – wegen der zentralen Lage, der bunten Szene und der kulturellen Vielfalt.
In diesen Stadtteilen von Frankfurt findest Du auch viele exklusive Wohnungen. In Schwanheim wohnen dagegen gerne Senioren – hier wirken die kleinstädtische, fast schon ländliche Atmosphäre, gute Nahversorgung und die Nähe zum Stadtwald attraktiv. Studenten suchen wegen der Uni-Nähe, der moderaten Preise und der Angebote an Freizeit und Kultur häufig Wohnungen im Westend und in Bockenheim. Die Liste ließe sich noch beliebig fortsetzen, denn Wohnen in Frankfurt hat viele Facetten.
3. Immobilien kaufen – Preise und Preisentwicklung
Das Preisniveau und die Preisentwicklung variieren stark in Abhängigkeit von der Größe einer Wohnung. Man kann hier auf Frankfurt am Main bezogen fast von eigenen Marktsegmenten sprechen, für die jeweils unterschiedliche Bedingungen beim Kaufen gelten:
- Am teuersten sind große Wohnungen mit einer Fläche von mehr als 120 Quadratmetern. Hier lagen die Preise zuletzt im Schnitt bei fast 6000 Euro/qm.
- Für eine 140-Quadratmeter-Wohnung musst Du daher mit einem Kaufpreis von 840.000 Euro rechnen.
- Am günstigsten kannst Du eine Wohnung in der Größenordnung von 40 bis 80 Quadratmetern erwerben: Bei diesen 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen liegt der Quadratmeter-Preis durchschnittlich bei gut 4.100 Euro/qm.
- Noch kleinere Objekte – typische 1-Zimmer-Apartments bis 40 Quadratmeter Wohnfläche – sind mit einem Durchschnittspreis von fast 4.900 Euro/qm dagegen wieder deutlich teurer. Hier sind die Preise im Jahr 2016 im Vergleich zu den übrigen Marktsegmenten überproportional stark gestiegen.
- Eine Wohnung in der Größenordnung von 80 bis 120 Quadratmeter wird dagegen für rund 5.000 Euro/qm Dein Eigentum.
Diese Preisangaben für Eigentumswohnungen in Frankfurt am Main beziehen sich auf Dezember 2016. Zu berücksichtigen ist, dass es sich immer nur um Durchschnittswerte handelt, so dass es bei konkreten Immobilien zu erheblichen Abweichungen nach unten und oben kommen kann. Die Lage, die Beschaffenheit und der Zustand der jeweiligen Wohnung sind dafür ausschlaggebend.
4. Mieten und Vermieten in Frankfurt am Main
Wenn Du Deine Wohnung in Frankfurt am Main nicht selbst nutzen, sondern vermieten möchtest, solltest Du genau kalkulieren. Die Mieten in der Mainmetropole gehören zwar zu den höchsten in ganz Deutschland, das heißt aber nicht, dass sich der Kauf von Mietwohnungen praktisch wie von selbst rechnet. Durch den allgemeinen Preisanstieg bei Immobilien, der auch Mietwohnungen trifft, sind die Renditen in der Hessenmetropole in den letzten Jahren tendenziell gesunken. Der Anstieg der Mieten hat mit den Kaufpreisen nicht in gleichem Maße Schritt gehalten. Regelungen wie die "Mietpreisbremse", die auch in Frankfurt gilt, verlangsamen den weiteren Anstieg der Mieten.
Es kommt beim Kaufen von Immobilien auf den Vergleich an: Am geringsten sind die Renditen vor allem in den zentralen Lagen, weil die Preise hier besonders hoch sind. In der Innenstadt und im Westend zum Beispiel musst Du aktuell bei Immobilien mit Renditen von unter drei Prozent pro Jahr rechnen. Im erweiterten Innenstadt-Bereich sind je nach Standort drei bis vier Prozent drin. Noch besser sieht es oft bei Mietwohnungen in Randlagen aus. Die höchsten Mieten bieten derzeit 1-Zimmer-Mietwohnungen bis 40 Quadratmeter. Allerdings war hier der Preisanstieg zuletzt auch besonders stark.
Lange galt als allgemeine Faustregel, dass Mietwohnungen mindestens eine Rendite von vier Prozent bringen sollten. Damit wurden das Finanzierungsrisiko und die lange Kapitalbindung im Vergleich zu anderen Kapitalanlagen als angemessen abgegolten angesehen. Angesichts der Tatsache, dass sich herkömmliche verzinsliche Anlagen mittlerweile fast dem Nullzinsniveau nähern, ist man bei dieser Forderung etwas "weicher" geworden. Viele Mietwohnungen in Frankfurt am Main erfüllen derzeit das Vier-Prozent-Kriterium nicht, andere schon – auch hier kommt es auf die Lage und die Qualität an. Mit entsprechender Suche und genauem "Durchrechnen" wirst Du auch jetzt in Frankfurt am Main rentierliche Mietwohnungen mit lohnenden Mieten finden können.
Bildquellen:
Bild 1: © Wikimedia Commons/Dontworry (CC BY-SA 3.0)
Bild 2: © Wikimedia Commons/Dietmar Giljohann (GFDL)
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