1. Neubaugebiete – Dein Wunschgrundstück finden

Als Neubaugebiet bezeichnet man ein Gebiet im Bereich einer Stadt oder Gemeinde, auf dem der Bebauungsplan die Errichtung von Wohngebäuden zulässt. Gesetzlich verankert ist der Begriff »Neubaugebiet« dabei nicht, das Baugesetzbuch bzw. die Baunutzungsverordnung unterscheiden vielmehr in Art und Maß der baulichen Nutzung. Trotzdem hat sich der Begriff des Neubaugebietes im deutschen Sprachgebrauch durchgesetzt.

Wenn Du bauen möchtest, steht neben dem passenden Haustyp für Dich sicherlich zuallererst die Suche nach einem geeigneten Bauplatz im Vordergrund. Dabei stehst Du vor der Wahl, einen Bauplatz in einem gewachsenen Wohnquartier zu kaufen oder eben ein Baugrundstück in einem neu ausgewiesenen Wohngebiet auf der grünen Wiese zu erwerben.

Bauen in einem Neubaugebiet

Neubaugebiete sind bei Bauplatzsuchenden sehr beliebt, da die Bauplätze meistens provisionsfrei erworben werden können und die Grundstücksgrößen dem Trend der Zeit genügen.

Auf wunschimmo.de findest Du einen umfassenden Überblick über Neubaugebiete in Deutschland. Anbieter sind oftmals direkt die Kommune oder eine Baulandentwicklungsgesellschaft. Bei vielen Baugebieten wirst Du direkt zur Homepage des jeweiligen Anbieters weitergeleitet, zum Anderen kannst Du Dich ausführlich über die verfügbaren Bauplätze informieren, baurechtliche Daten abrufen und teilweise in einem interaktiven Plan das für Dich passende Grundstück auswählen.

2. Die Bauvorschriften

In einem Neubaugebiet darf nicht beliebig gebaut werden. Welche Gebäude in welcher Größe und Höhe errichtet werden dürfen, regelt der Bebauungsplan (auch kurz B-Plan). Dieser wird von der jeweiligen Kommune aufgestellt und durch die kommunalen Gremien als Gesetz beschlossen. Wie ein Bebauungsplan aufgestellt und in Kraft gesetzt wird, ist in Deutschland im Baugesetzbuch (kurz BauGB) verankert. Die formalen Inhalte eines Bebauungsplans sind durch die Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschrieben. So sind hier beispielsweise Definitionen für

  • die Einteilung in Bauflächen,
  • die besondere Art der baulichen Nutzung und
  • das Maß der baulichen Nutzung

festgelegt.

3. Die wichtigsten Inhalte des Bebauungsplans

Bevor Du ein Grundstück in einem Neubaugebiet kaufst, solltest Du Dich genau über den Bebauungsplan zum Gebiet informieren und die baurechtlichen Angaben studieren. Ein Bebauungsplan kann normalerweise immer bei der Kommunalverwaltung eingesehen werden, wird oftmals aber auch digital bereit gestellt. Möchtest Du ein Fertighaus errichten, sollte auf jeden Fall mit dem Fachberater oder noch besser mit einem Architekten überprüft werden, ob das Traumhaus auf dem vorgesehenen Grundstück auch gebaut werden darf.

Wir raten dringend davon ab, einen Hausvertrag zu unterschreiben, wenn dies nicht geklärt ist, bzw. wenn das gewünschte Grundstück noch nicht erworben oder wenigstens verbindlich reserviert wurde.

Damit Du im Gespräch mit Deinem Hausbauberater nicht nur "Bahnhof" verstehst, findest Du nachstehend die wichtigsten Begriffe und Inhalte aus dem Bebauungsplan erläutert.

Die Grundflächenzahl

Die Grundflächenzahl (kurz GRZ) gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen. Hat man z. B. einen Bauplatz mit einer Größe von 500 Quadratmetern und der Bebauungsplan gibt eine GRZ von 0,3 vor, dürfen auf lediglich 150 Quadratmetern Gebäude errichtet werden. Weitere Informationen finden sich in der Baunutzungsverordnung.
 

Die Geschossflächenzahl

Über die Geschossflächenzahl (kurz GFZ) wird definiert, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind.
Beispiel: Die GFZ mit dem Wert 0,6 bedeutet, dass auf einem Grundstück mit 500 Quadratmetern maximal 300 Quadratmeter Wohnfläche errichtet werden dürfen. Dabei bleibt zunächst offen, wie sich die Geschossflächen verteilen, ob also in die Höhe oder in die Breite gebaut wird, da die Quadratmeter aller Vollgeschosse in die Berechnung der GFZ mit einfließen und die Anzahl der Geschosse durch andere Vorschriften geregelt wird.
 

Überbaubare Grundstücksfläche

Neben der GRZ und evtl. der GFZ schreibt der Bebauungsplan in der Regel auch ein Baufenster (überbaubare Grundstücksfläche) fest. Das Baufenster ist üblicherweise durch eine Baulinie (rot gestrichelt) oder eine Baugrenze (blau gestrichelt) begrenzt. Die Baulinie schreibt vor, dass auf ihr gebaut werden muss, wohingegen die Baugrenze nur das Baufenster eingrenzt. Die überbaubare Grundstücksfläche kann dem Kartenteil des Bebauungsplans entnommen werden. Wenn der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebengebäude wie Garagen zugelassen werden (§ 23 Abs. 5 BauNVO). Beachte bitte, dass die Abstandsflächenregelung nach den Bauordnungen der Bundesländer eine weitere Festsetzung ist, die zusätzlich eingehalten werden muss (z.B. drei Meter Abstand des Wohnhauses zur Grundstücksgrenze, auch wenn das Baufenster bis zur Grenze geht).
 

Dachform und Dachneigung

Im Bebauungsplan ist oftmals auch festgelegt, welche Dachformen im Neubaugebiet zulässig sind und wie diese geneigt sein dürfen. Die Vorgabe »SD 25°-40°« gibt zum Beispiel an, dass Häuser mit Satteldächern mit einer Neigung von 25 bis 40 Grad errichtet werden dürfen. Teilweise werden im Textteil des Bebauungsplans auch Vorgaben zur Farbe der Dachziegel oder zur Dachbegrünung gemacht.
 

Traufhöhe und Firsthöhe

In vielen Bebauungsplänen ist die maximale Traufhöhe und/oder die maximale Firsthöhe festgesetzt. Die Traufhöhe bezeichnet dabei die Höhe zwischen dem Traufpunkt (Schnittpunkt zwischen der senkrechten Außenfläche und der Dachhaut) und der Geländeoberfläche. Als Dachfirst bezeichnet man die obere Schnittkante von zwei Dachflächen, welche meist waagerecht verläuft. Die maximale Firsthöhe ist damit die Höhe zwischen der Geländeoberfläche und dem Dachfirst.
 

Allgemeine Hinweise zum Bebauungsplan

Du solltest auch immer aufmerksam den Textteil des Bebauungsplans lesen. Dieser kann nämlich noch weitere Regelungen enthalten, wie z. B. Angaben zur Bepflanzung des Grundstücks oder zur Errichtung von Nebengebäuden, wie Gartenhütten. Zu Detailfragen steht üblicherweise das örtliche Bauaumt zur Verfügung, auch ein Architekt kann ausführlich beraten.

Möchtest Du in einzelnen Punkten von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen, so solltest Du auf jeden Fall im Vorfeld mit dem zuständigen Bauamt bzw. der zuständigen Bauaufsichtsbehörde klären, ob eine Zustimmung seitens der Bauaufsicht realistisch ist. Ggf. sollte man eine Bauvoranfrage stellen. Die Ausnahmen bzw. Befreiungen müssen mit den Bauvorlagen beantragt werden, die Dein Architekt für Dich zusammenstellt.

 

4. Fragen rund um das Thema Neubaugebiet

Welche Grundstücksgröße ist für mich richtig?

Natürlich können wir keine Entscheidung für Dich treffen, welches Grundstück das passende ist, aber wir können Dir zumindest einige Hinweise geben, die Dir die Entscheidung evtl. erleichtern. Das größte Entscheidungskriterium ist natürlich der Preis bzw. Dein Budget für den Grundstückskauf. Im Regelfall ist vom Verkäufer (bei Bauplätzen in Neubaugebieten üblicherweise die Stadt bzw. Gemeinde) ein Quadratmeterpreis festgesetzt, der sich am ortsüblichen Bodenrichtwert orientiert. Dieser variiert je nach Nachfrage am Markt in Deutschland sehr stark. In gefragten Lagen kann der Bodenrichtwert bei über 600 € pro Quadratmeter liegen, in ländlichen Gegenden liegt er teilweise deutlich unter 30 €.
Natürlich ist aber auch die Form des Grundstücks entscheidend, schließlich sollte das Traumhaus auch darauf passen. Denk bitte daran, dass Du auf dem Grundstück vermutlich den Großteil Deines Lebens verbringen wirst. Ein großer Garten ist in diesem Zusammenhang zwar schön anzusehen, will aber auch gepflegt werden.
In den vergangenen Jahren haben sich vor allem in den Metropolregionen Grundstücksgrößen für ein freistehendes Einfamilienhaus von 450 bis 500 Quadratmetern etabliert. Für eine Doppelhaushälfte liegt die Größe des Bauplatzes oftmals bei rund 350 Quadratmetern, für Reihenhäuser bei 250 Quadratmetern.

Worauf sollte ich bei der Auswahl des Neubaugebiets achten?

Bedenke, dass Du Dich mit dem Kauf eines Bauplatzes und dem Bau Deines Traumhauses sicherlich für viele Jahre an einen Ort bindest. Wenn Du Dich also auf die Suche nach einem Neubaugebiet machst, solltest Du folgende Faktoren berücksichtigen:

  • Entfernung zum Arbeitsort und Anbindung an den ÖPNV
  • Entfernung zu Kindergarten bzw. Schule
  • Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten
  • Nähe zur Natur / Naherholung
  • Lärm (z. B. Fluglärm)

Ein Bauplatz in einem Neubaugebiet ist der Traum vieler.

Was ist beim Kaufvertrag zu beachten?

Ist das Wunschgrundstück gefunden und die Entscheidung zum Kauf des Bauplatzes gefallen, so steht als nächstes der Kauf an. Ein Grundstückskauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Die Kosten hierfür liegen üblicherweise beim Käufer. Dafür steht dem Erwerber aber auch die Wahl des Notars zu. Wenn Du den Bauplatz von der Kommune erwirbst, hat diese aber oftmals bereits einen Notar, der für sie einen Kaufvertrag ausgearbeitet hat. Da ein Notar grundsätzlich neutral handelt, spricht nichts dagegen, bei diesem Notar zu beurkunden.
Folgende Punkte sind beim Kaufvertrag zu beachten:

  • Du solltest den Kaufvertrag mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zur Voransicht und Prüfung erhalten.
  • Wenn Du den Bauplatz von einer Kommune erwirbst, kannst Du auf die Eintragung einer Auflassungsvormerkung verzichten, da die Kommune faktisch insolvenzfest ist. Dies spart Dir Kosten.
  • Im Kaufvertrag sollte genau festgelegt sein, bis wann der Kaufpreis auf welches Konto zu zahlen ist.

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Kommentare:

Malte ()

Danke für den umfassenden Überblick. Die Infos haben uns bei der Auswahl unseres Bauplatzes sehr geholfen.