Steuern für Immobilien: Wo Sie sparen können
Derzeit sind Kredite günstig. Diese Möglichkeit nutzen viele Bundesbürger und investieren in Immobilien. Jedoch sollten Sie sich frühzeitig darüber informieren, welche Steuern damit einhergehen und an welchen Stellen Sie diese einsparen können.
Diese Steuern fallen im Zusammenhang mit Immobilien an
- Grunderwerbssteuer: Diese wird einmalig erhoben und richtet sich nach dem Kaufpreis, unterscheidet sich jedoch von Bundesland zu Bundesland. In Bayern ist sie beispielsweise 1,5 % niedriger als beim Nachbarn Baden-Württemberg.
- Grundsteuer: Sie fällt jährlich an und ist in der Höhe abhängig von
- Region
- Immobiliengröße
- Nutzungsart der Immobilie
- örtlichem Gemeindekoeffizienten
- Umsatzsteuer: Sie muss in einzelnen Fällen bei der Vermietung an Unternehmen entrichtet werden.
- Gewerbe- und Körperschaftssteuer: Diese muss nur von Immobilienhändlern gezahlt werden.
- Einkommenssteuer: Sie wird vom Finanzamt für Mieteinnahmen eingefordert.
- Spekulationssteuer: Nach mehr als 10 Jahren ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei. Im Zeitraum davor, müssen Sie bei der Veräußerung Spekulationssteuer abgeben.
- Erbschaftssteuer: Auch bei der Vererbung von Immobilien wird diese Art der Steuer fällig. Es können jedoch nach Verwandtschaftsgrad festgelegte Freibeträge genutzt werden.
Was können Sie abschreiben?
Im Gegensatz zu Grundstücken können Immobilien abgeschrieben werden, denn sie nutzen sich im Laufe der Zeit ab. Ein Bauplatz ist nach 20 Jahren jedoch noch genauso bebaubar wie zuvor. Die Regeln für die Abschreibung richten sich nach
- Baujahr
- Denkmalschutz oder
- Modernisierung des Gebäudes.
Hierbei kommen die AfA-Tabellen (Abkürzung für „Absetzung für Abnutzung“) zum Einsatz. Ausgaben für Anschaffung und Erhalt eines Immobilienobjekts können abgesetzt werden, um damit Wertverluste durch den Verschleiß zu nivellieren. Vermietete Immobilien werden linear abgeschrieben. Die Abschreibung errechnet sich dabei prozentual zu den Immobilienkosten.
Beispiele für die Abschreibung von Mietobjekten
| Art der Immobilie | Höhe der jährlichen Abschreibung |
| Altbau, nach 1925 erbaut | 2 % |
| Neubau nach 2005 | 2 % |
| vor 1925 errichtete und denkmalgeschützte Objekte | 2 oder 2,5 % |
| Sanierungskosten denkmalgeschützter Bauten | 9 % |
| Gewerbeimmobilen | 3 % |
Sanieren Sie jüngere Gebäude, können Sie kürzere Abschreibungsperioden wählen, jedoch in den 3 Jahre nach Erwerb der Immobilie nur bis zu 15 % des Kaufpreises. Daher kann es sich rentieren, die Modernisierung erst etwas später anzusetzen.
So sparen Vermieter weitere Steuern
Als Vermieter können Sie die anfallenden Immobiliensteuern noch weiter senken, indem Sie bei der Einkommenssteuererklärung bestimmte Posten absetzen. Eine geeignete Steuersoftware erleichtert Ihnen diese Arbeit. Beim Anbieter Lexware etwa sind auch Programme erhältlich, die speziell auf die Situation von Vermietern zugeschnitten sind. Wichtig ist vor allem die Anlage V. Absetzbar sind hier zum Beispiel:
- Nebenkosten für Hausmeister, Müllentsorgung etc.
- Werbungskosten, eventuell sogar für Kreditzinsen zur Finanzierung des Immobilienerwerbs
- Einmalige Kosten, etwa für die Verpflegung am Richtfest
- Weitere Ausgaben beispielsweise für die Gartenpflege oder Reparaturen
Wenn Sie ein Objekt an Verwandte vermieten, sollten Sie darauf achten, dass die Miete dennoch nicht unter 2 Dritteln der ortsüblichen Mieten liegt. Das Finanzamt ist hier sehr misstrauisch und verwehrt Ihnen sonst gegebenenfalls einige Absetzungen.
Steuerspartipps fürs Eigenheim
- Wohnriester unterstützt Eigenheimbesitzer nicht nur mit einem monatlichen Zuschuss, sondern auch mit Steuervorteilen
- Haushaltsnahe Dienstleistungen, die Sie von Dritten auf Rechnung durchführen lassen, können Sie von der Steuer absetzen. Dazu gehören zum Beispiel das Räumen und Streuen des Gehwegs im Winter oder Rasenmähen.
- Außerdem können Sie ein Fünftel des Lohns von benötigten Handwerkern bei der Steuer angeben – bis zu 1.200 Euro im Jahr.
- Steuervorteile können Sie sowohl für Ihren eigentlichen Wohnsitz, als auch für Ferienhäuser nutzen.
- Erwerben Sie eine gebrauchte Immobilie, können Sie sogenannte bewegliche Güter – zum Beispiel die Einbauküche oder das Gartenhaus – aus dem Kaufpreis herausrechnen und müssen weniger Grunderwerbssteuer zahlen.
Fazit
Im Zusammenhang mit Erwerb und Instandhaltung einer Immobilie entstehen verschiedenste Steuerlasten. Je nach Nutzungsart können Sie aber an unterschiedlichen Stellen Steuern sparen. Es rentiert sich daher, sich rechtzeitig zu informieren, damit die Steuerzahlungen möglichst gering ausfallen.
Bildquelle: © Eisenhans - Fotolia.com
Dieser Artikel behandelt die Themen Immobilien vermieten und Steuern sparen .
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