Immobilienfinanzierung - Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich

Der Traum von den eigenen Vier Wänden war noch nie zu so günstigen Zinsen zu realisieren wir derzeit. Allerdings sind Angebote von ca. 1% Kreditzinsen zzgl. Tilgung oft genug an eine Reihe von Bedingungen geknüpft, so dass nur wenige Immobilienkäufer tatsächlich von diesen extrem niedrigen Darlehenszinsen profitieren können.

 

Welche Voraussetzungen sollten erfüllt sein, damit ein optimaler Zinssatz erzielt werden kann?

Ein wichtiges Kriterium ist die Höhe des Eigenkapitals, das nicht unbedingt als „Bargeld“ auf einem Girokonto zur Verfügung stehen muss, sondern auch in Form von vorhandenen Sparguthaben wie z.B. einem Bausparplan oder einer Riester-Rente als Eigenkapital für die Zinsberechnung herangezogen werden kann. In welchem Umfang dies möglich ist und welche Finanzierung für ein konkretes Objekt möglich ist, wird erst nach Prüfung durch einen Baufinanzierungsspezialisten deutlich, die nachfolgenden Begrifflichkeiten erleichtern Ihnen aber den Einstieg in das Beratungsgespräch mit Ihrer Bank oder einem unabhängigen Baufinanzierungsberater.

Eigenkapital

Wie bereits angedeutet: der Kauf einer selbstgenutzten Immobilie ohne eigene Ersparnisse (die so genannte Vollfinanzierung) ist schwieriger und mit Blick auf die Zinsen – oftmals teuer. Deshalb ist es sinnvoll für die Finanzierung von Hauskauf oder Wohnungskauf einen Eigenkapitalanteil von mindestens 20 Prozent des Kaufpreiseses einzuplanen. Konkret an einem Beispiel berechnet:  Bei einem vereinbarten Kaufpreis von 300.000 Euro wären demnach 60.000 Euro, durch den Käufer aus eigenen Ersparnissen in die Finanzierung einzubringen sollte.

Wichtig: Oftmals gilt - je höher der Anteil an Eigenkapital, desto niedriger sind die Zinskosten für einen Immobilienkredit, dennoch ist eine Vollfinanzierung oftmals möglich.

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Hypothekendarlehen

Hypothekendarlehen entspricht der typischen Banken Finanzierung. Hierbei wird der Immobilienkredit über den Wert der erworbenen Immobilie abgesichert. Liegt der Anteil des Eigenkapitals sehr hoch, kann die finanzierende Bank davon ausgehen, dass sie im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Käufers ihr Geld über den Verkauf der Immobilie zurückerhalten wird. Dieses geringere Risiko spiegelt sich in einem günstigeren Zinssatz für die Baufinanzierung wider als bei einem geringen Anteil an Eigenkapital

 

Bausparvertrag mit und ohne Ansparphase

Ein langjährig etabliertes Modell der Baufinanzierung ist der Bausparvertrag. Hier wird monatlich Geld in Raten angespart. Mit Erreichen der „Zuteilungsreife“ kann das angesparte Bausparguthaben als Eigenkapital zum Finanzieren herangezogen und in einen günstigen Immobilienkredit gewandelt werden. Wer sich erstmals mit der Frage einer Baufinanzierung beschäftigt und noch keinen Bausparvertrag abgeschlossen hat, kann dennoch von diesem System profitieren denn – Bausparkassen bieten oftmals die Möglichkeit Einmalzahlungen zu Beginn eines Vertrags vorzunehmen oder einen geteilte monatliche Einzahlung in den Vertrag, so dass Bausparguthaben aufgebaut und gleichzeitig der Kredit getilgt wird.  Wie günstig diese Lösung ist, muss individuell durch einen Bausparberater berechnet und auf die konkrete Immobilie übertragen werden.
 

Bausparen mit Ansparphase

Klassisch betrachtet besteht ein Bausparvertrag aus einer Sparphase und der anschließenden Rückzahlung des Bauspardarlehens. Der Bausparer muss zwischen 40 und 50 Prozent der Bausparsumme ansparen und kann dann auf das Darlehen zugreifen. Eine Bausparsumme von 100.000 Euro setzt sich somit aus 40.000 Euro Eigenkapital (entspricht 40 Prozent der Bausparsumme) und einem Darlehensanteil von 60.000 Euro zusammen, die als Teil der Baufinanzierung gelten können. Die Ansparphase ist ebenso wie der Zeitraum der Tilgung individuell unterschiedlich und wird im Bausparvertrag festgelegt.

Wichtig: Bauspardarlehen sind in der Regel mit einer kürzeren Rückführungsphase verbunden als Hypothekendarlehen.

Ein wesentlicher Vorteil des Bausparvertrages ist die Planungssicherheit. Muss ein Hypothekendarlehen nach Ablauf der oftmals 10-jährigen Zinsbindung verlängert, so ist dies bei Bauspardarlehen nicht der Fall. Konkret:  Endet nach einigen Jahren die Niedrigzinsphase, dann steigen die Zinsen für Hypothekendarlehen und die Kredit Kosten verteuern sich deutlich.

Auch kann ein Bauspardarlehen jederzeit komplett oder in Teilen getilgt werden, während Sondertilgungen beim Hypothekendarlehen vertraglich vereinbart werden müssen.

Kfw Kredit

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (Kfw) unterstützt Privatpersonen, die ein Haus kaufen wollen, um es selbst zu nutzen. Ein Kfw Kredit kann ein weiterer Bestandteil der Baufinanzierung sein.

Besondere Unterstützung gewährt die Kfw zum Beispiel für die Energetische Sanierung oder allen die ein energiesparendes Haus kaufen möchten. Die Kfw gewährt zum Immobilienkredit einen Tilgungszuschuss von bis zu 5.000 Euro. Einen Kfw Kredit gibt es mit unterschiedlichen Laufzeiten Tilgungsraten, die Zinssätze sind sehr attraktiv.

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Dieser Artikel behandelt die Themen Immobilienfinanzierung, Baufinanzierung und Eigenkapital.

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