Finanzierung von Bauprojekten – diese Fehler gilt es zu meiden

Die Bauzinsen befinden sich derzeit auf Talfahrt. Teilweise sind Kredite mit Zinsen unterhalb der 0,5 Prozentmarke zu finden. Die Verlockung ein Immobiliendarlehen aufzunehmen, scheint derzeit größer denn je. Trotz der günstigen Ausgangslage dürfen die Risiken nicht unterschätzt werden. Eine Baufinanzierung erfordert durchdachtes Handeln und eine realistische Einschätzung der finanziellen Möglichkeiten. Die hier thematisierten Fehler können dabei helfen, die Finanzierung des Eigenheims solide aufzustellen und einer Schuldenfalle vorzubeugen.

 

Bedeutung von Eigenkapital unterschätzen – Belastbarkeit überschätzen

Viele Baukredite werden mit viel zu wenig Eigenkapital aufgenommen. Obwohl die Niedrigzinsphase die Schuldenlast minimiert, sollte auf Eigenkapital niemals verzichtet werden. Auch, wenn Vollfinanzierungen bei vielen Bauunternehmen gängig sind. Im Idealfall lassen sich alle Nebenkosten aus eigener Tasche zahlen. Da die Baunebenkosten nicht bei jedem Bauprojekt identisch sind, ist der Betrag individuell zu kalkulieren. Zur groben Orientierung, einige der typischen Posten im Überblick:
 

  • Grundbucheintrag
  • Grunderwerbsteuer
  • Notargebühren für den Grundstückskauf
  • Maklerprovision
  • Baugenehmigung
  • Bodengutachten
  • Erdarbeiten
  • Erschließungskosten
  • Versicherungen (z. B. Bauherrenhaftpflicht)

Letztendlich erfordert jedes Bauvorhaben eine möglichst individuelle Kalkulation des finanziell Machbaren. Pauschalisierungen sind riskant, weil die persönliche Ausgangssituation vernachlässigt wird. Im Zweifelsfall sollte der Rat von Profis eingeholt werden, um die Gefahr einer Verschuldung zu minimieren. Die Experten des unabhängigen Baufinanzierungsratgebers NIST klären Verbraucher online über zentrale Themen rund um die Immobilienfinanzierung auf. Unter anderem erfahren Interessenten, mit welchen Kosten sie rechnen müssen und wie viel Eigenkapital verfügbar sein sollte. Bauherren, die erfahren möchten, welche Kreditsumme tatsächlich im Rahmen ihres persönlichen Budgets liegt, können zur Erleichterung den Baufinanzierungrechner nutzen. Nach der Eingabe verschiedener Daten (z. B. Nettoeinkommen des Haushalts) werden die monatliche Rate und verschiedene Finanzierungsszenarien konservativ berechnet. Anhand eines potenziellen Finanzierungsplans und Vergleichs attraktiver Konditionen erhalten sie einen Einblick in ihre finanziellen Möglichkeiten.

Warum es sich lohnt, mit dem Vermögensaufbau für die Investition in ein Eigenheim möglichst früh zu beginnen, verraten wir in diesem Ratgeber.

Bau- und Leistungsbeschreibungen nicht kontrollieren

Bei Angabe eines „Festpreises“ in Bau- und Leistungsbeschreibungen sollten Auftraggeber ganz genau hinschauen. Nicht selten umfasst dieser Preis längst nicht alle Leistungen. Müssen beispielsweise Baustelleneinrichtung, Baustrom und Bodengutachten separat bezahlt werden, können kostspielige Nachfinanzierungen die Folge sein. Um negative Überraschungen zu verhindern, sind Bauherren gut beraten Experten von Bauherrenverbänden mit der Kontrolle des Bauvertrags auf versteckte Kosten zu beauftragen. Selbstverständlich bevor dieser unterzeichnet wird.
 

Keinen finanziellen Puffer einplanen

Ebenfalls gefährlich, ist der Verzicht auf eine eiserne Reserve. Fließt das Ersparte vollständig in die Baufinanzierung, bleibt kein Geld für unvorhersehbare Ausgaben übrig. Geht dann beispielsweise das Auto oder ein teures Haushaltsgerät kaputt, gerät der Privathaushalt schnell in finanzielle Bedrängnis. Damit die Eigenheimfinanzierung auch bei ungeplanten Kosten nicht ins Wanken gerät, muss der Anteil für den Lebensunterhalt angemessen ausfallen. Inklusive Rücklagen für Instandhaltungs- und Bewirtschaftungskosten!

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Tipp: Die Bewirtschaftung von Immobilien schlägt mit bis zu vier Euro pro Quadratmeter zu Buche.

 

Laufzeit und Tilgung falsch geplant

Historisch niedrige Zinsen und die von vielen Kreditinstituten angepriesenen 1-Prozent-Tilgungen veranlassen viele Verbraucher zur Aufnahme von Darlehen, die weit über ihrem Budget liegen. Das Problem: Wird die Tilgung heruntergeschraubt, dehnt sich die Laufzeit unverhältnismäßig weit aus. Bis das Fremdkapital getilgt ist, dauert es je nach Summe über 50 Jahre. Derartige Zeitspannen sind bereits deshalb risikoreich, weil für Anschlussfinanzierungen mit höheren Zinssätzen gerechnet werden muss. Abhängig davon, wie stark die Zinsen anziehen, erhöhen sich die monatlichen Raten erheblich. Es drohen existenzbedrohende Ausmaße. Damit es erst gar nicht zu solchen Situationen kommt, sollten zwei Prozent Tilgung das Minimum sein, drei Prozent wären ratsam. Besonders gefährlich wird es für die private Finanzlage, wenn eine Minitilgung mit einer kurzen Zinsbindungsfrist kombiniert wird. Steigen die Zinsen stärker als angenommen, wächst der Schuldenberg, der aufgrund der geringen Tilgung sowieso schon übermäßig groß ist, noch weiter. In vielen Fällen ist es klüger eine längere Zinsbindung zu vereinbaren.

 

Vorsicht Bereitstellungszinsen:

Neben den üblichen Zinsen für die Kreditsumme müssen Bauherren Bereitstellungszinsen an die Bank zahlen. Diese werden für die Anteile eines Kredits verlangt, die noch nicht ausgezahlt wurden, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt. Werden die Zinsen bereits früh fällig, kann das mehrere tausend Euro Extrakosten bedeuten. Clevere Bauherren achten bereits beim Vergleichen von Kreditangeboten auf eine möglichst lange bereitstellungsprovisionsfreie Phase.

Zuschüsse vernachlässigen

Viele Verbraucher haben Anspruch auf staatliche Fördermittel. Darunter das relativ neue Baukindergeld für Familien mit Kindern sowie Alleinerziehende. Pro Kind beträgt der Zuschuss 1.200 Euro jährlich bei insgesamt zehn Jahren. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau informiert online über den Zuschuss 424 und die damit einhergehenden Voraussetzungen. Über das Zuschussportal gelingt die Beantragung des Baukindergelds komfortabel und schnell. Im Gegensatz zu vielen anderen Fördergeldern erfolgt der Antrag hier nachdem die Immobilie gebaut und bezogen wurde.

In der Sendung Bauen und Wohnen hat der Filialdirektor der Kreissparkasse Ravensburg - Bad Wurzach Jacob Wiedenmann zentrale Fakten über neue Fördergelder für Wohneigentum zusammengefasst:

Bei keiner Immobilienfinanzierung sollte das Baukindergeld als fixer Bestandteil einkalkuliert werden. Lässt sich die Tilgung nur mit dem staatlichen Zuschuss stemmen, ist von dem Finanzierungsplan Abstand zu nehmen. Sicherheitsbewusste Verbraucher betrachten den Zuschuss als willkommenes Extra, nicht als Selbstverständlichkeit.

 
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Dieser Artikel behandelt die Themen Finanzierung, Bauprojekte und Fehler.

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