Eigentumswohnung verkaufen, Haus kaufen: So gelingt dem Eigentümer der Wechsel
Von den eigenen vier Wänden zum Eigenheim mit Garten – wie lässt sich dieser Übergang am besten vollziehen? Mit dem Erlös aus dem Verkauf einer Eigentumswohnung kann die Grundlage für den Traum vom eigenen Haus geschaffen werden. Es gilt jedoch einiges zu berücksichtigen und es ist die richtige Herangehensweise gefragt.
Häufig wird dem deutschen Immobilienmarkt ein Boom attestiert, der ein dauerhaftes Thema in der medialen Berichterstattung zu sein scheint. Allerdings lässt sich dieses Phänomen nicht pauschalisieren. Das bestätigt ein Blick auf die Homepage der Bundesregierung, die in diesem Zusammenhang auf eine regional sehr unterschiedliche Entwicklung verweist. Gerade in Ballungszentren sei das Angebot knapp, die Nachfrage jedoch hoch.
Besonders exemplarisch zeigt sich das in den neuen Bundesländern. Städte wie Dresden oder Leipzig wirken nahezu wie Magneten, die kontinuierlich Neubürger durch ihre starke Wirtschaft sowie das umfassende Kultur- und Bildungsangebot anziehen. In den abgelegeneren, ländlichen Regionen sind unterdessen Leerstände keine Seltenheit. Wer aber beispielsweise eine Eigentumswohnung in Dresden verkaufen möchte, hat denkbar gute Aussichten. Im Geschäftsjahr 2019 war in der sächsischen Landeshauptstadt eine Preissteigerung von 15 Prozent gegenüber 2018 zu konstatieren. Dadurch eröffnet sich die Chance, um ein stabiles Fundament für größere Vorhaben wie den Wechsel zum Eigenheim zu schaffen.
Plädoyer für den Makler – mit dem Experten zum maximalen Verkaufserlös
Gründe für den Verkauf einer Wohnung zugunsten eines Hauses kann es viele geben. Um nur ein paar davon zu nennen: Vielleicht wird die Wohnfläche aufgrund von Familienzuwachs zu knapp, der Umzug in eine andere Stadt ist erforderlich oder es erwächst schlichtweg der Wunsch nach dem eigenen Idyll im Grünen. Eigentümer erzielen mit professioneller Unterstützung einen zumeist höheren Preis, als wenn sie dieses Vorhaben komplett in Eigenregie umsetzen.
Ein Makler übernimmt nicht nur alle wichtigen Schritte bis zum Notartermin – er kennt auch den lokalen Immobilienmarkt und schätzt den Wert der Wohnung realistisch ein. Damit umgeht der Eigentümer auf einmal gleich zwei entscheidende Risiken: Einerseits ein Minusgeschäft durch einen zu niedrigen Preis und andererseits einen verzögerten Verkaufsprozess durch einen unverhältnismäßig hohen Preis. Gleichzeitig bringt ein Makler die nötige Expertise mit, um Alleinstellungsmerkmale einer Eigentumswohnung auszumachen, die wiederum einen höheren Wert rechtfertigen. Trotz anfallender Provision, die von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich geregelt ist, lohnt es sich daher in aller Regel, auf diese Dienstleistung zu setzen. Ein umso besseres finanzielles Fundament lässt sich schließlich für das geplante Eigenheim schaffen.
Eigenkapital als Fundament für eine erfolgreiche Baufinanzierung
Generell mag es zwar möglich sein, eine Baufinanzierung vollkommen ohne Eigenkapital abzuschließen – in der Praxis ist es jedoch eher die Ausnahme, zumal mehrere Bedingungen erfüllt sein müssen. Der Kunde sollte ein hohes monatliches Einkommen sowie eine gute Bonität vorzuweisen haben. Zudem sind eine attraktive Lage und ein einwandfreier Zustand der Immobilie von Bedeutung. Mit einer sogenannten Vollfinanzierung geht ein größeres Risiko für die Bank einher, für das sie einen höheren Bereitstellungszins erhebt.
Deswegen lautet die logische Konsequenz: Je mehr eingebrachtes Eigenkapital, desto niedrigere Zinsen sind möglich. Doch nicht nur das, denn es lässt sich von Beginn an eine höhere Tilgung vereinbaren. In der Konsequenz ist das Darlehen schneller wieder abbezahlt. Als Richtwert gelten mindestens 15 bis 20 Prozent an Eigenkapital, die für eine Baufinanzierung eingebracht werden sollten. Für den Wohnungsverkäufer bedeutet das: Erzielt er einen hohen Erlös, hat er mehr Startkapital für die Finanzierung zur Verfügung und es winken ihm bessere Konditionen.
Finanzierungslücken richtig schließen
Nun wird es aber in den seltensten Fällen einen nahtlosen Übergang zwischen dem Verkauf einer Eigentumswohnung und dem Kauf oder aber dem Bau eines Hauses geben. In aller Regel sieht der Ablauf vor, dass zunächst die neue Immobilie bezahlt werden muss, bevor der Verkaufserlös der alten verfügbar ist. Als üblich gilt dann oftmals eine Zwischenfinanzierung. Bei dieser stellt die Bank eine Summe bereit, bis der zu erwartende Erlös auf der Habenseite des Verkäufers eingeht. Damit lässt sich eine Finanzierungslücke schließen.
Zwischenfinanzierungen haftet oftmals das Label an, mit höheren Kosten als ein gewöhnliches Darlehen verbunden zu sein. Doch ein bereits unterzeichneter Kaufvertrag kann zu günstigeren Konditionen führen. Soll die Eigentumswohnung mit einem noch laufenden Kredit verkauft werden, empfehlen sich zwei Optionen. Eine Lösung: Der Käufer übernimmt das Darlehen und tilgt es weiter. Der andere Weg sieht vor, dass der Verkäufer die ausstehende Restsumme zahlt und die Grundschuld aus dem Grundbuch streichen lässt. Hierbei ist allerdings die Vorfälligkeitsentschädigung zu berücksichtigen. Diese erhebt die Bank als Ausgleich für entgangene Zinszahlungen. Eine Alternative bildet der Pfandtausch. Das Prinzip sieht vor, dass die vorhandene Grundschuld der Wohnung durch die des Hauses ersetzt wird, während die Kreditkonditionen beibehalten bleiben. Der Vorteil hierbei besteht darin, die besagte Vorfälligkeitsentschädigung zu umgehen.
Letztendlich soll nicht in Vergessenheit geraten, dass längst nicht nur der Erlös aus dem Wohnungsverkauf als Eigenkapital Berücksichtigung findet. Sparkonten, Bausparverträge, Aktien und Fonds sowie eventuell bereits vorhandene, schuldenfreie Grundstücke und Immobilien fließen mit ein. Und wer beim Hausbau selbst Hand anlegt, kann seine Eigenleistung ebenfalls als Eigenkapital geltend machen. Zwischen fünf und zehn Prozent der Bausumme lassen sich zumeist berücksichtigen. Abschließend bleibt festzuhalten: Je mehr Eigenkapital für eine Immobilienfinanzierung zur Verfügung steht, desto günstigere Bedingungen sind für das Darlehen zu erwarten. Das setzt allerdings eine durchdachte Herangehensweise oder idealerweise eine professionelle Beratung voraus – sowohl beim Wohnungsverkauf, als auch bei anschließenden finanziellen Fragen.
Bildquellen: © pixaby.com Autoren Pexels, nattanan23, geralt
Dieser Artikel behandelt die Themen Haus kaufen und Eigentumswohung verkaufen .
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Kommentare:
Heinrich ()
Vielen Dank für diesen informativen Beitrag. Ich habe mich bereits auf https://der-makler.immo/wohnung-verkaufen/ schlau gelesen und konnte hier noch ergänzende Infos dazu finden. LG
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