Vermessungsleistungen beim Hausbau

Viele Menschen träumen davon, in den eigenen vier Wänden zu leben. Hat man sich zum Hausbau entschlossen, sind die finanziellen Voraussetzungen erfüllt und ein geeignetes Grundstück gefunden, steht der Verwirklichung dieses Traums kaum noch etwas im Wege. Ein Hausbau wirft jedoch viele Fragen auf. Gerade die gesetzlichen Vorschriften, für deren Einhaltung der Bauherr selbst verantwortlich ist, stellen oft unerwartete Hürden dar. Ein entscheidender Anteil an den Bauvorschriften kommt dem Thema »Vermessung« zu.

In diesem Ratgeber-Artikel informieren wir Sie über alles, worauf es beim Bauen in vermessungstechnischer Hinsicht ankommt – von der ersten Planung und dem »Papierkrieg« mit Ämtern und Behörden über Bauantrag und Baugenehmigung bis zur Bauabnahme.

1. Planungsphase

Die Planung eines Hauses beginnt für die meisten Bauherren zunächst mit einer gesicherten Finanzierung. Eine Kreditsicherung erfolgt dabei über die Immobilie selbst, d.h. durch Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld auf das Baugrundstück. Das Baugrundstück wird meist vor dem Hausbau erworben, wenn es sich nicht bereits im Eigentum des zukünftigen Bauherrn befindet.

Oft ist es jedoch erforderlich, das eigene Baugrundstück in seinen Grenzen umzugestalten oder aus einem bestehenden Grundstück herauszutrennen. Hierzu bedarf es einer Teilungsvermessung. Bei der Finanzierung ist in diesen Fällen darauf zu achten, dass eine Belastung des Baugrundstückes und damit die Kreditsicherung erst nach der Eintragung der neuen Fläche in das Grundbuch möglich ist. Für die Ausstellung der erforderlichen Urkunde über die bestandskräftige Veränderung des Liegenschaftskatasters muss ein Zeitraum von zwei bis drei Monaten einkalkuliert werden.

Hat man sich als Bauherr für die Eigenherstellung mit Hilfe eines Architekten oder Bauträgers bzw. zum schlüsselfertigen Erwerb entschieden, beginnt die eigentliche Planungsphase. Hierzu benötigt der Architekt/Planer immer einen geeigneten Lageplan des Grundstückes, aus dem die Informationen über Grundstücksausmaße und Höhenlage zweifelsfrei hervorgehen.

Die einfachste Variante dieses Lageplans stellt die amtliche Liegenschaftskarte dar. Diese ist aber in der Regel nicht als Grundlage für die Detailplanung geeignet, da sie meist zu wenige Informationen in zu geringer Genauigkeit enthält. Als sichere Planungsgrundlage dient in diesen Fällen ein qualifizierter Liegenschaftsplan als Bestandteil der Bauvorlagen oder ein detaillierter Projektplan mit gemessenen Lage- und Höhenangaben.

2. Bauantrag, Baugenehmigung

Ist die Planung abgeschlossen, beginnt die Genehmigungsphase. Hier wird zwischen genehmigungsfreien Vorhaben und Vorhaben nach einem vereinfachten oder normalen Genehmigungsverfahren zu unterschieden. Welches Verfahren zur Anwendung kommt, prüft der Entwurfsverfasser (Architekt/Bauträger) nach den Vorgaben der jeweils gültigen Bauordnung. Je nach Genehmigungsverfahren ist aus vermessungstechnischer Sicht ein Liegenschaftsplan als Bauvorlage – d. h. als Bestandteil der erforderlichen Nachweise für den Bauantrag oder die Bauanzeige – erforderlich. Die Spannbreite geht hier vom einfachen Auszug aus der Liegenschaftskarte und dem Liegenschaftsbuch bis hin zum qualifizierten Liegenschaftsplan mit Ortsvergleich und Höhenangaben.

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3. Baubeginn

Ist die Baugenehmigung – sofern erforderlich – erteilt, kann mit dem Bau begonnen werden. Vor dem Baubeginn verlangt die HBO die Absteckung des Bauvorhabens. Ist nach den Bauvorlagen eine Grenzbebauung vorgesehen oder die Lage des Gebäudes auf dem Grundstück durch Bezug auf die Grundstücksgrenzen bestimmt, muss die Absteckung durch einen qualifizierten Sachverständigen (Prüfsachverständiger für Vermessungswesen) erfolgen. Die Absteckung selbst unterteilt sich im Regelfall in eine Grobabsteckung, d. h. eine Absteckung niedriger Genauigkeit der Gebäudehauptecken zum Aushub der Baugrube, und die eigentliche Feinabsteckung in der ausgehobenen Baugrube. Die Feinabsteckung ist die eigentliche Absteckung im Sinne der HBO, so dass eine Grobabsteckung nicht zwingend durch einen qualifizierten Vermessungsingenieur zu erfolgen hat.

Ist das Grundstück in der Örtlichkeit z. B. durch Grenzmarken klar bestimmt, kann die Grobabsteckung auch durch die Baufirma erfolgen. Vor der Beauftragung eines Vermessungsingenieurs sollte diese Frage mit der bauausführenden Firma geklärt sein.

4. Baufertigstellung

Nach Fertigstellung des Bauvorhabens verpflichten die im jeweiligen Bundesland gültigen Vermessungsgesetze den Grundstückseigentümer zur Einmessung des Gebäudes. Damit die amtliche Liegenschaftskarte – die ja auch den Gebäudebestand nachweist – aktualisiert werden kann, muss der tatsächlich errichtete Baukörper durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur fachgerecht eingemessen werden. Diese Messdaten werden dann in die amtlichen Kartenwerke übernommen. Um Zeit und Kosten zu sparen und eventuellen Ärger zu vermeiden, empfiehlt es sich, die spätere Einmessung gleich mit der Gebäudeabsteckung zu beauftragen. In diesem Fall zeigt nämlich der Vermessungsingenieur dem zuständigen Amt für Bodenmanagement bereits zu Baubeginn die beabsichtigte Erfüllung der Einmessungspflicht an und verhindert so ein ungewolltes Eingreifen der Behörde, das droht, wenn der Bauherr in seiner Freude über die Baufertigstellung diese Pflicht vernachlässigt. Häufig ist nach Abschluss der Baumaßnahmen noch die Erstellung von Einfriedigungen wie Mauern, Zäune oder Hecken oder der Bau von Nebenanlagen wie Garagen oder Carport beabsichtigt. Da diese meist unmittelbar entlang einer Grundstücksgrenze errichtet werden, sollte zur Vermeidung von Grenzstreitigkeiten und Überbauten vor der Herstellung solcher Anlagen eine Grenzanzeige durch einen qualifizierten Vermessungsingenieur erfolgen, falls der rechtliche Grenzverlauf nicht zweifelsfrei erkennbar ist.

Autor:
Vermessungsbüro Müller

Weiterführender Link:
http://www.mueller-vermessung.de

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