Ratgeber für die Vermietung von Wohnimmobilien

Privatpersonen vermieten vererbten Wohnraum, Gesellschaften errichten Mehrparteienhäuser oder Immobilienverwaltungen sind für Gebäude oder Räumlichkeiten zuständig: Es gibt für Sie unzählige Möglichkeiten, Wohnungen oder Häuser zu vermieten. Es lohnt sich hierbei für Sie als Vermieter oder Verantwortlicher auf jeden Fall, sich vorab über bestimmte gesetzliche Maßgaben, die vom Objekt selbst diktierten Bedingungen und natürlich mit dem Mieter zu beschäftigen.

Mieter

Sie schonen Ihre Nerven, ersparen sich viel Zeit und potenzielle Rechtsstreitigkeiten, wenn sie die Wohnung auf eine bestimmte Zielgruppe ausrichten und sich die Mieter vor deren Einzug genau anschauen. Auch ein nach gesetzlichen Vorgaben wasserdicht gestalteter Mietvertrag ist eine enorme Hilfe.

Sind in einem Gebäude mehrere Mietparteien, empfiehlt es sich, darauf zu achten, ob Neumieter dazu passen. Ruhebedürftige Senioren sind in einem Mehrparteienhaus mit vielen jungen Familien oder lebhaften Studenten-WGs somit meist nicht geeignet. Den Mieter sollte man in einem persönlichen Gespräch kennenlernen und dies als Verantwortlicher auch niemand anderem überlassen.

Zu Recht empfiehlt das bekannte Info-Portal t-online.de, auch die Bonität eines Mieters vorher genau zu prüfen. Es ist beispielsweise möglich, eine Schufa-Auskunft einzuholen und sich nach dem laufenden Berufsverhältnis zu erkundigen. Fragen nach dem Familienstand, der sexuellen Orientierung, der Religion oder anderen privaten Präferenzen sind allerdings nicht zulässig.

Mietvertrag

Heutzutage finden Sie viele vorgedruckte Mietverträge, die Sie entweder im Fachhandel kaufen oder im Internet herunterladen können. Allerdings hat jede Wohnung ihren eigenen Charakter und jeder Vermieter andere Vorstellungen, wie das Mietverhältnis aussehen soll.

Zunächst muss jeder Mieter, der in der Wohnung wohnen will, explizit aufgeführt sein und den Mietvertrag unterschreiben. In der Regel wird eine Kaltmiete angegeben, zu der noch Nebenkosten hinzutreten. Die Pflichten des Mieters und des Vermieters sind Gegenstand des Mietvertrags. Beim Einzug sollten Mieter und Vermieter gemeinsam die Wohnung besichtigen und bereits vorhandene Schäden in einem gemeinsamen Übergabeprotokoll festhalten. Dies sollte auch beim Auszug geschehen (sogenannte Wohnungsabnahme). 

Es wird in der Regel eine Kaution erhoben. Diese darf maximal drei Kaltmieten betragen und wird vom Vermieter für einen niedrigen Zinssatz angelegt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses müssen Sie die Kaution dem Mieter zurückzahlen, sofern keinerlei Zahlungen für Schäden oder sonstige Beeinträchtigungen abzuziehen sind. Es empfiehlt sich, alle bereits vorhandenen Einrichtungsgegenstände explizit aufzuführen.

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Verwaltung und Nebenkostenabrechnung

Teil der anfallenden Betriebskosten sind die Nebenkosten: Dies sind Aufwendungen, die vom Vermieter auf die Mietparteien umgelegt werden dürfen. Die Nebenkosten können vom Mieter auf zwei verschiedene Arten beglichen werden. Entweder er zahlt jeden Monat eine angemessene Pauschale, mit der die Kosten abgegolten sind. Oder aber er leistet eine monatliche Vorauszahlung auf die zu erwartenden Kosten, umgangssprachlich „Abschlag“ genannt. Für einen Turnus von zwölf Monaten, der aber nicht mit dem Kalenderjahr übereinstimmen muss, hat der Vermieter in diesem Fall die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel sowie den Anteil der Mietpartei präzise aufzulisten.

Nicht alle Betriebskosten, die für den oder die Eigentümer anfallen, können jedoch auf den Mieter oder die Mietpartei umgelegt werden. Erlaubt sind regelmäßig fällige Aufwendungen für Posten wie Grundsteuern, die regelmäßige Reinigung des Hauses (beziehungsweise einen Hausmeister), die Pflege des Gartens, die Beleuchtung, eine gemeinsame Antenne, Schornsteinreinigung, Müllentsorgung, Abwasser, Aufzüge oder Beleuchtung. Auch Versicherungen verschiedener Art (Feuerschäden, Glas, Wasserschäden etc.) können hier zum Beispiel eingebracht werden.

 

Verwaltung, Energieausweis

Die Verwaltung eines Wohnobjekts erfordert hohe Präzision und eine ständige, lückenlose Übersicht über Einnahmen und Ausgaben. Hierfür können Sie als Vermieter speziell zur Immobilienverwaltung entwickelte Software von Anbietern wie Lexware verwenden. Erleichtert wird die Planung, wenn vom Grundstückkauf über den Bau einer Immobilie bis zur hier geschilderten Vermietung alles aus einer Hand geplant und durchgeführt wird. 

 

Neben einer soliden Finanzierung, die man mit Beratern und der erwähnten Software-Unterstützung einfacher durchführen kann, sollte man sich an den aktuellsten, gesetzlichen Richtlinien orientieren. Ein wichtiges Beispiel dafür ist der sogenannte Energieausweis. Dieser muss seit 2014 dem Mieter vorgelegt werden. Das umstrittene Dokument zeigt beispielsweise den Heizverbrauch an. Kann dieser Ausweis nicht vorgelegt werden, drohen dem Vermieter fünfstellige Bußgeldsummen.  

Bildquelle: © fotolia.com/Tiberius Gracchus

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Dieser Artikel behandelt die Themen Vermietung, Objektverwaltung, Hausverwaltung und Software.

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