In Immobilien investieren – das ist zu beachten

Immobilien sind und bleiben eine beliebte Kapitalanlage. Die aktuellen Niedrigzinsen machen dieses Investment noch lohnender. Dabei stellen sich immer dieselben Fragen.

  • Ist es sinnvoll in ein Haus oder besser in eine Wohnung zu investieren?
  • Ist es ratsam, die Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten?


Seit Beginn der Finanzkrise hat der Immobilienmarkt einen Aufschwung erlebt. Die Immobilienpreise in den Großstädten in Deutschland haben sich nahezu verdoppelt. In kleineren Städten verzeichnen die Preise einen Anstieg um bis zu 80 Prozent. Auch die Mieten sind insbesondere in den Ballungszentren trotz Mietpreisbremse um circa zehn Prozent gestiegen. Der Bundesbank zufolge ist weiterhin mit einer anhaltend starken Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen. Das Angebot reicht bei Weitem nicht aus, obwohl die Zahl der Baugenehmigungen und Neubauten erheblich gestiegen ist. Die starke Nachfrage übersteigt nach wie vor das Angebot.

Abbildung 1 (oben): Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland – trotz Mietpreisbremse – immer seltener. Insbesondere in den Ballungszentren ist Wohnraum knapp. Hier kann es sich lohnen, in entsprechende Immobilienprojekte zu investieren.

Immobilien als Geldanlage

Für Anleger gibt es derzeit gute Argumente, Geld in Immobilien zu investieren: akuter Wohnraummangel, Schutz vor Inflation und Steuervorteile. Die Entscheidung, ob es eine Eigentumswohnung oder ein ganzes Haus sein soll, hängt auch davon ab, was der Investor vorhat und wie groß das verfügbare Budget ist. Die künftige Nutzung beeinflusst ebenfalls die Entscheidung. Wer mit seiner Familie einziehen möchte, sieht die Immobilie nicht als Renditeobjekt. Sie muss anderen Anforderungen gerecht werden als eine Immobilie zur Vermietung. In einem Ballungszentrum wie Hamburg ist mit anderen Preisen zu rechnen als in einer kleineren Stadt. Hier kann die Expertise eines Immobilienmaklers in Hamburg sehr hilfreich sein, um sich auch vor Fehlinvestitionen zu schützen.

Altbau oder Neubau – die Gretchenfrage beim Immobilieninvestment

Ein Neubau ist in der Regel teurer als einen Altbau anzuschaffen. Allerdings ist es bei einem Altbau wichtig, die Sanierungskosten realistisch einzuschätzen. Der Immobilienpreis richtet sich nach Größe, Lage und Bausubstanz der Immobilie. Bei der Lage spielen Punkte wie die Infrastruktur, der Wohnungsmarkt oder die örtliche Nachfrage nach Wohnungen eine große Rolle. Bei der Ausstattung des Objekts kommen Faktoren wie die Wohnfläche, die Qualität der Grundstoffe oder die Energieeffizienz zum Tragen. Handelt es sich um einen Altbau, sind Alter und Zustand der Immobilie ausschlaggebend, beispielsweis wie hoch der Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten sind.

 
Neubau

Abbildung 2: Bei einem Neubau kann der Investor selbst über die Qualität der Baumaterialien, die Lage und die Energieeffizienz bestimmen.

Strategien für ein rentables Immobilieninvestment

Erfolgreich in Immobilien zu investieren, funktioniert nicht nur auf eine Art. Es gibt mehrere Strategien, die Erfolg versprechen.

Strategie 1: Hold and Buy

Bei der Hold-and-Buy-Strategie, erwirbt der Investor sein Wunschobjekt und nutzt es langfristig als Vermietungsobjekt. Dabei ist eine gute Lage des Objekts wichtig, um von Wertsteigerungen in größerem Ausmaß zu profitieren. Im Idealfall steigt der Immobilienwert jedes Jahr. Der Investor profitiert nicht nur von den regelmäßigen Mieteinnahmen, sondern auch von der Wertsteigerung. Das Objekt lässt sich nach Jahren noch gewinnbringend verkaufen.

Tipp: Nach zehn Jahren ist die Haltefrist für Immobilien abgelaufen und die Spekulationssteuer entfällt. Die Immobilie lässt sich steuerfrei verkaufen und der Investor kann voll vom Gewinn profitieren.

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Strategie 2: Fix and Flip

Bei dieser Strategie sind weitergehende Kenntnisse erforderlich. Wer die Fix-and-Flip-Strategie wählt, kauft sanierungsbedürftige Immobilien, führt verschiedene Maßnahmen durch, um die Immobilie aufzuwerten und danach mit ordentlichem Gewinnaufschlag wieder zu verkaufen. Durch die durchgeführten Maßnahmen steigt der Wert der Immobilie, der Investor kann von kurzfristigen und hohen Gewinnen profitieren. Nachteil an der Strategie: Die Gewinne sind zu versteuern, da die so aufgewerteten Immobilien selten zehn Jahre oder länger im Portfolio verbleiben. Wichtig ist außerdem, dass das Finanzamt auch Privatinvestoren als gewerbliche Investoren einstufen kann, wenn sie mehr als fünf Objekte in drei Jahre verkaufen.

Tipp: Um von dieser Strategie voll zu profitieren, ist eine GmbH-Gründung sinnvoll. Das gesamte Immobiliengeschäft wird dann über die GmbH abgewickelt, die für die erwirtschafteten Gewinne Steuern abführen muss. Im Idealfall zieht der Investor hier einen Steuerberater zurate.

Erwerb eines Altbaus

Abbildung 3: Beim Erwerb eines Altbaus spielt beispielsweise der Sanierungsbedarf eine wichtige Rolle. Dabei können auch andere Faktoren, wie der Denkmalschutz, die Kosten stark erhöhen.

Strategie 3: Mix it up

Die 3/10-Strategie kombiniert die beiden ersten Strategien, um eine möglichst nachhaltige Rendite zu erzielen. Die Drei steht für die dreijährige Haltefrist bei Immobilien. Wenn ein Investor eine Immobilie kauft, die schon innerhalb der ersten drei Jahre Sanierungsbedarf hat, kann er die Sanierungskosten nur zu 15 Prozent steuerlich geltend machen. Übersteigen die Sanierungskosten in den ersten drei Jahre diese Grenze, fließen die Kosten über die Abschreibung über viele Jahre in die Steuererklärung ein. Die Zehn steht für die 10-Jahresfrist, nach der eine Immobilie mit Gewinn steuerfrei verkauft werden darf.
Diese Strategie läuft zusammengefasst folgendermaßen ab:
o    Kauf einer sanierungsbedürftigen Immobilie
o    3 Jahre Vermietung ohne Sanierung, nur Instandhaltung
o    Investition in Sanierung der Immobilie mit dem Ziel der Wertsteigerung
o    10 Jahre Vermietung zu einem angepassten Mietzins
o    Nach 10 Jahren steuerfreie Veräußerung

 

Strategie 4: Crowdinvesting

Wer kein Eigenkapital besitzt oder sein Kapital nicht so langfristig binden möchte, kann mit Crowdinvesting dennoch in Immobilien investieren. Der Investor kauft dabei nicht nur ein einzelnes Objekt. Er beteiligt sich mit seiner Einlage an meist größeren Bauprojekten. Der Einstieg in diese Form des Investments ist schon mit einer Einlage von 500 Euro möglich. Die Anlage lässt sich auf verschiedene Projekte verteilen. Der Investor kann mit Renditen von fünf bis sieben Prozent rechnen.

 

Bildquellen:
Abbildung 1: Pixabay © Peggy_Marco (CC0 Public Domain)
Abbildung 2: Pixabay © borevina (CC0 Public Domain)
Abbildung 3: Pixabay © 9685995 (CC0 Public Domain)

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Dieser Artikel behandelt die Themen Immobilieninvestment und Strategien.

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