„Die Darlehenszinsen holst Du Dir als Investor wieder über die Steuer zurück“ – Wirklich?

Wie bei der Diskussion um die beste Aufstellung beim Fußballländerspiel, kann man auch die optimale Höhe des Eigenkapitalanteils beim Immobilienerwerb unerschöpflich diskutieren.

In jedem Fall haben wir Investoren den Vorteil zum Eigenheimbesitzer, dass wir die Darlehenszinsen steuerlich geltend machen können. Oder wie es so schön heißt:

„Die kannst Du Dir vom Finanzamt wieder zurückholen.“

Wie aber kann man sich die Darlehenszinsen wieder von Steuer zurückholen? Und bekomme ich alles wieder zurück? Und ist es deshalb, rein die Zinsen betrachtet, am besten, möglichst viel zu finanzieren?
Wenn Sie eine Immobilie vermieten, dann taucht diese im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Steuerbescheid auf. Jede Immobilie für sich verringert oder erhöht jeweils das zu versteuernde Einkommen.

Grober Richtwert:
Wenn Sie Immobilien ab ca. 4-5 % Bruttorendite erwerben, dann können Sie beim aktuellen Zinsniveau davon ausgehen, dass diese Immobilien selbst bei 100-Prozent-Finanzierungen das zu versteuernde Einkommen erhöhen. Sie also Steuer nachzahlen müssen.
Die Darlehenszinsen sind dabei aber auf Ihrer Seite.
 

Ein Beispiel

Sie kaufen eine Wohnung für 100.000 Euro und finanzieren – der Einfachheit halber - mit konstant 2 % Zinsen. Ihr Zinsaufwand beträgt also 2.000 Euro im Jahr.
Diese 2.000 Euro mindern Ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung genau um diesen Wert und damit auch das zu versteuernde Einkommen. Wieviel an Steuerlast Sie sich aber damit sparen bzw. von der Steuer zurückholen können, hängt maßgeblich von Ihrem Steuersatz ab.

Falls Sie sich massiv im Spitzensteuersatz von 42 % (ohne Soli) befinden und sich Ihr zu versteuerndes Einkommen in diesem Bereich reduziert, bekommen Sie von jedem Euro 42 Cent wieder zurück. Also keinesfalls den ganzen Betrag, den Sie für die Zinszahlungen aufgewendet haben.
Wenn Sie sich in niedrigeren steuerlichen Sphären bewegen, dann kann es auch sein, dass Sie deutlich weniger zurückbekommen.

Die pauschale Aussage, dass man sich „die Zinsen über die Steuer wieder zurückholen“ könne ist als falsch bzw. nur ungenügend definiert.

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Macht es also Sinn, möglichst viel über Darlehen zu finanzieren?

Es gibt viele Vorteile, warum man mit soviel Fremdkapital wie möglich finanzieren sollte. Beispielsweise den maximalen Hebeleffekt oder der Einbehalt von Kapitalreserven für schlechte Zeiten und als Grundstock für weitere Investments.

Rein von den Zinsen her müssen Sie sich aber bewusst sein, dass Sie sich für einen Euro an Zinsleistung maximal 42 Cent wieder zurückholen können.  Also sollten Sie sich die Frage stellen, ob Sie diesen Euro an Zinsleistung überhaupt bezahlen möchten.

Wieder auf unser Beispiel umgemünzt:
Sie haben als Single ein zu versteuerndes Einkommen in Höhe von 60.000 Euro und liegen damit schon erheblich im Grenzsteuerbereich.

Wenn Sie nun für die erwähnte Immobilie das Darlehen in Höhe von 100.000 Euro zu einem konstanten Zinssatz von 2% aufnehmen, verringert sich Ihr zu versteuerndes Einkommen rein auf die Finanzierung bezogen um 2.000 Euro.  Und Sie bezahlen dann statt 17.489,79 Euro „nur“ noch 16.603,59 Euro Einkommenssteuer (inkl. Soli).

Sie haben sich somit aufgrund des Darlehens und dem Einsatz von 2.000 Euro für Zinszahlungen insgesamt 886,20 Euro wieder zurückgeholt. Diese Rechnung kann noch Jahre so weiter gehen und Sie bekommen jetzt vielleicht auch ein Gefühl dafür, wieviel an Zinszahlungen die Bank über die Dauer der ganzen Finanzierung von Ihnen erhält.

Fazit:

Wenn Sie Kapital in der Hinterhand haben und gerne einsetzen möchten, dann tun Sie es ruhigen Gewissens. Den Fremdkapitalanteil zu erhöhen und einen Teil wieder über die Steuer zurück zu bekommen ist nicht die einzig sinnvolle Variante. Auch die Ausgaben niedrig zu halten, ist eine sehr gute Option.

Ihr Christian Marchner
Vorstand vom „Immobilien-Elite“

Anmerkung: Zahlen für die steuerliche Betrachtungsweise aus „Informationen aus dem Versicherungs-, Finanz- und Vermögensbereich 2018“, Schallöhr Verlag GmbH, Stand Januar 2018

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