Immobilienfinanzierung vergleichen. Worauf muss man achten?

Es ist ein wenig wie im Sommerschlussverkauf: Verlockend erstrahlen die großen „Sale“- und „Prozente“-Schilder, doch wer nicht weiß, was das Produkt ohne Rabatt kostet, der tappt schnell in die Kostenfalle. Ähnliches kann bei der Immobilienfinanzierung passieren, wenn Vergleichswerte fehlen. Worauf zu achten ist, soll Thema dieses Ratgebers sein.
 

Der Kaufpreis sind nicht die Gesamtkosten

Wichtig um reale Werte zu bekommen, die verglichen werden sollen, ist das Wissen um die Gesamtkosten des Immobilienerwerbs. Diese errechnen sich als Summe aus dem Kaufpreis des Objekts oder alternativ des Preises für das Grundstück und den Hausbau sowie den sogenannten Nebenkosten. Dazu zählen:

  • Provisionen (u.a. für Makler)
  • Gerichts- und Notarkosten
  • Grunderwerbssteuer
  • ggf. Renovierungskosten

Als Faustregel empfehlen Experten, dass das Eigenkapital zumindest die Summe der Nebenkosten plus idealerweise 20 Prozent des Kaufpreises decken sollte. Eine Finanzierung ohne Eigenkapitel ist möglich, aber letztlich teuer, denn Kreditinistitute lassen sich fehlendes Eigenkapital mit teuren Zinsen vergüten. Wer auf Immobiliensuche ist, kann meist mit Blick auf die Inserate schon absehen, wie hoch die Gesamtkosten werden könnten.

 

So ist die monatliche Belastung realisierbar

Eine Immobilienfinanzierung ist kein Ratenkauf, der binnen 12 oder 24 Monaten abgeschlossen wird. Vielmehr handelt es sich bei der Finanzierung des Eigenheims um eine jahrzehntelange Bindung in Form eines Kreditvertrages und in Form von monatlichen Raten, die bezahlt werden müssen. Daher ist es wichtig, vor dem Abschluss der Immobilienfinanzierung die monatlichen Möglichkeiten zu prüfen. „40 Prozent vom Nettoeinkommen sollten maximal fürs Wohnen ausgegeben werden“, heißt es hierzu seitens der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen gegenüber der Süddeutschen.

Neben dieser Faustregel gilt es auch einen kritischen Blick in die Zukunft zu werfen: Was passiert bei Arbeitslosigkeit, bei Familiengründung, bei Notfällen? Wer hierfür keine Reserven mehr hat, strickt die Immobilienfinanzierung mit der sprichwörtlich heißen Nadel. Ratsam ist es, mit dem Zins- und Tilgungssatz Möglichkeiten für solche Situationen zu schaffen. Wenn zu Beginn der Finanzierung eine hohe Tilgungsrate festgelegt wird, dann fällt auch die monatliche Darlehensrate höher aus. Der Kredit wird schneller abbezahlt – und die Tilgungsrate kann im Notfall herabgesetzt werden. Kreditnehmer sollten vor diesem Hintergrund auf einen variablen Tilgungssatz achten.

Das sogenannte Sondertilgungsrecht kann sich zusätzlich positiv auf die Kreditlaufzeit auswirken, denn: Wer zusätzlich zu den monatlichen Raten etwas einbezahlen kann, zum Beispiel das Weihnachts- oder Urlaubsgeld, reduziert den Schuldenberg zusehens.

Das Rechenexempel

Am transparentesten wird die Fülle an Angeboten von Immobilienfinanzierungen dann, wenn Verbraucher den Taschenrechner nutzen und sachlich vergleichen. Dabei sollte der Betrag errechnet werden,der inklusive aller Gebühren und Zinsen an das Kreditinstitut zurückgezahlt werden muss. Außerdem müssen weitere Details berücksichtigt werden wie etwa die Einzelbedingungen, die den Kreditvertrag flexibel machen (variable Tilgungssätze, Sondertilgungsvereinbarungen). Auch die Laufzeit ist an dieser Stelle ein entscheidendes Kriterium, denn: Je länger der Kreditvertrag läuft, desto mehr Flexibilität bringt das dem Kreditnehmer – allerdings zum Aufpreis einer längeren Kreditlaufzeit.

Kosten ausrechnen

Abbildung 1: Mit einem Taschenrechner bewaffnet sollten zunächst die realen Kreditkosten inklusive Zinsen ausgerechnet werden. Sind die Werte gleich, entscheiden Sondervertragsoptionen

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Interessante Fördermöglichkeiten wie etwa die KfW-Förderung, die Nutzung eines Bausparvertrags oder das Wohn-Riestern werden hier vorgestellt. Insbesondere Spar- und Riester-Verträge können im Übrigen bereits sehr früh als Option dienen, sich später bei der Eigenheimfinanzierung finanziell leichter zu tun.

Abbildung 1: pixabay.com © AlexanderStein (CC0 Public Domain)

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