Die Mieterhöhung - So funktioniert sie rechtssicher

Mieterhöhungen unterliegen in Deutschland dem Mietrecht. Dieses soll Mieter vor Kosten schützen, die mit den Jahren nur noch schwer bezahlbar wären. Dies bedeutet aber nicht, dass Vermieter die Miete nicht oder nur bei einer Neuvermietung erhöhen dürfen. Im Grundsatz sind Mieterhöhungen auch dann möglich, wenn ein Mieter über einen Zeitraum von Jahren in der Wohnung oder in dem Haus lebt. Es gilt jedoch, die Erhöhung so zu kommunizieren, dass sie dem geltenden Recht entspricht. Dabei gilt es zu berücksichtigen, um welche Art Wohnung es sich handelt. Die Gesetze unterscheiden sich auf dem freien Wohnungsmarkt von denen im sozialen Wohnungsbau. Doch auch dort sind Mieterhöhungen möglich.

Mietspiegel und Mieterhöhung - der Zusammenhang

Der Mietspiegel wird häufig als Referenz für die Durchsetzung einer Mieterhöhung herangezogen. Doch wie steht beides miteinander in Zusammenhang? Der Mietspiegel wird in der Regel für eine Stadt oder Gemeinde fest definiert. Er fasst die Mieten in dem jeweiligen Ort zusammen und drückt einen Durchschnitt aus. Dieser Durchschnitt wird als ortsübliche Vergleichsmiete bezeichnet. Die Entwicklung der Mietpreise ist dynamisch. Somit ändert sich auch der Mietspiegel immer wieder. Wenn eine Wohnung zur Neuvermietung aussteht, orientiert sich der Mieter bei den Preisen in der Regel am Mietspiegel. Bei Bestandsmietern ist eine Mieterhöhung möglich, wenn die gezahlte Miete zu stark vom Mietspiegel abweicht.

Unterschied zwischen sozialem und freiem Wohnungsmarkt

Die Mieten auf dem sozialen Wohnungsmarkt unterliegen einer gesetzlichen Festlegung. Auch sie orientieren sich am Mietspiegel. Im Gegensatz zur privaten Vermietung besteht jedoch nicht die Möglichkeit, die Miete frei zu vereinbaren. Dies ist bei privat vermieteten Wohnungen grundsätzlich in beide Richtungen möglich. Private Mieter können bei einer Neuvermietung eine höhere Miete ansetzen, wenn der Mieter die Wohnung unbedingt beziehen möchte und mit der Miete einverstanden ist. Alternativ ist es auch möglich, die Miete niedriger anzusetzen, als der Mietspiegel dies vorgibt. Hier sind die Gesetze des freien Marktes bestimmend. 

Soll eine Mieterhöhung bei einem Mieter durchgesetzt werden, der bereits in der Wohnung lebt, bildet der Mietspiegel die Grundlage für die Erhöhung. Auch hier hat der private Vermieter mehr Spielraum. Er kann unter dem Mietspiegel bleiben, die Mieterhöhung darf aber nicht höher als die Vergleichsmiete ausfallen. Im sozialen Wohnungsbau erfolgt in der Regel eine Orientierung am Mietspiegel. 

Mietspiegelreform - Städte sind verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen

Im Jahre 2022 trat eine Reform des Mietspiegels in Kraft. Die wesentliche Änderung besteht darin, dass der Mietspiegel nun für größere Städte verpflichtend ist. Dies war in der Vergangenheit nicht so. Die Städte hatten die Möglichkeit, einen Mietspiegel zu erstellen, doch eine Verpflichtung gab es in der Vergangenheit nicht. Für kleinere Orte und Gemeinden ist die Erstellung eines Mietspiegels nach wie vor nicht notwendig. Darüber hinaus definiert die Reform des Mietspiegels Mindeststandards und bietet bessere Auskunftsmöglichkeiten.

Mieterhöhungen rechtssicher mit dem Mietspiegel begründen

Vermieter haben die Möglichkeit, die Miete dann rechtssicher zu begründen, wenn der Mietspiegel eine höhere Vergleichsmiete in der entsprechenden Stadt ausweist, als der Vermieter bisher verlangt hat. Als Begründung reicht es in der Regel aus, sich auf den Mietspiegel zu Beruf. Die Mieterhöhung sollte in ihrer Form gewahrt werden. Eine schriftliche Ankündigung ist wichtig, der Zeitraum von der Zustellung bis zur ersten Zahlung der Mieterhöhung sollte drei Monate betragen. Weiterführende Informationen gibt es auch in dem Buch „Miete und Mieterhöhung“ welches über Haufe herausgegeben wurde.
Für Vermieter ist es wichtig zu wissen, dass der Mieter die Möglichkeit hat, der Mieterhöhung zu widersprechen. Der Widerspruch hat eine aufschiebende Wirkung. Dies bedeutet, dass die Mieterhöhung erst dann endgültig durchgesetzt ist, wenn der Widerspruch aufgeboten wurde. Sollte zwischen dem Mieter und dem Vermieter keine Einigung erzielt werden, kann ein Gericht die Mieterhöhung bestätigen. Wenn die Form und der Grund rechtssicher sind, wird das Gericht der Mieterhöhung zustimmen. Mit diesem Urteil wird die Erhöhung wirksam und der Vermieter muss den neuen Betrag rückwirkend ab dem Zeitpunkt der Ankündigung zahlen.

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Dieser Artikel behandelt die Themen Mietspiegel und Mieterhöhung.

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