Altbau als Kapitalanlage: Wann sich historische Immobilien lohnen können
Durch hohe Decken, Stuckverzierungen und historische Fassaden bekommen Altbauten einen besonders ansprechenden Charakter. Darüber hinaus sind die als Kapitalanlagen interessant, doch ein schönes Gebäude macht noch keine gute Investition. Eine wichtige Rolle spielen Lage, Zustand und Sanierungsbedarf, genau wie bei neueren Immobilien. Wenn das Gebäude unter Denkmalschutz steht, kommen weitere Besonderheiten hinzu. Es lohnt sich daher, vor dem Kauf genau zu schauen.
Warum historische Immobilien für Anleger interessant sind
Gut erhaltene Altbauten haben Eigenschaften, die sich bei einem Neubau kaum nachbilden lassen. Besonders Gebäude aus der Gründerzeit prägen bis heute viele beliebte Wohnviertel. Befindet sich die Immobilie in einer gefragten Lage, kann sie deshalb auch für Mieter interessant sein.
Für Anleger zählt trotzdem nicht allein der Charme. Entscheidend sind unter anderem der Kaufpreis, die erzielbare Miete und laufende Kosten. Auch geplante Sanierungen sollten von Anfang an in die Kalkulation einfließen.
Denkmalgeschützte Immobilien sind ein Sonderfall
Nicht jeder Altbau steht automatisch unter Denkmalschutz, doch wenn ein Gebäude als Baudenkmal eingestuft ist, gelten bei Veränderungen besondere Anforderungen. Das kann beispielsweise die Fassade, Fenster oder andere schützenswerte Bestandteile betreffen.
Wer eine Denkmalimmobilie kaufen möchte, sollte deshalb frühzeitig klären, welche Maßnahmen erforderlich oder bereits geplant sind. Ebenso wichtig ist die Frage, welche Arbeiten mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden müssen. Gerade bei sanierungsbedürftigen Gebäuden können solche Vorgaben die Kosten und den zeitlichen Ablauf beeinflussen.
Steuerliche Vorteile nicht isoliert betrachten
Eine Besonderheit denkmalgeschützter Immobilien sind mögliche steuerliche Vergünstigungen. Für vermietete Baudenkmäler sieht § 7i des Einkommensteuergesetz unter bestimmten Voraussetzungen erhöhte Abschreibungen für begünstigte Baumaßnahmen vor.
Dabei können im Jahr des Abschlusses der Maßnahme und in den folgenden sieben Jahren jeweils bis zu neun Prozent sowie anschließend vier Jahre jeweils bis zu sieben Prozent der berücksichtigungsfähigen Kosten abgeschrieben werden. Voraussetzung ist unter anderem eine entsprechende Bescheinigung der zuständigen Stelle.
Die Steuerersparnis sollte dennoch nicht zum alleinigen Kaufargument werden. Entscheidend bleibt, ob die Immobilie insgesamt wirtschaftlich zur eigenen Anlagestrategie passt.
Zustand und Sanierungskosten genau prüfen
Bei älteren Gebäuden lohnt sich vor dem Kauf eine gründliche Prüfung der Bausubstanz. Dach, Leitungen, Heizung, Fenster und mögliche Feuchtigkeitsschäden können später erhebliche Kosten verursachen. Auch bereits durchgeführte Sanierungen sollten dokumentiert sein.
Bei einem Baudenkmal kommt eine weitere Frage hinzu: Welche Modernisierungen sind überhaupt zulässig? Nicht jede energetisch oder technisch sinnvolle Lösung lässt sich ohne Weiteres umsetzen. Eine fachkundige Einschätzung kann deshalb helfen, den tatsächlichen Investitionsbedarf realistischer einzuschätzen.
Wichtig ist auch zu bedenken, dass sich im Bereich Heizung und Dämmung vieles verändert und Gesetze möglich sind. Schon vor dem Kauf lässt man sich hier am besten von Experten beraten und findet heraus, wie gut es um die Dämmung bestellt ist und welche Optionen noch bestehen.
Auch beim Altbau entscheidet die Lage
Der historische Charme ist ein Pluspunkt, für Investoren zählt aber vor allem die Lage. So ist es bei einer Kapitalanlage wichtig, die Bevölkerung, aber auch die Infrastruktur und die Wohnungsnachfrage vor Ort zu prüfen. Einkaufsmöglichkeiten und die Anbindung ans öffentliche Verkehrsnetz sind wichtig, wenn die Wohnung später einmal neu vermietet werden soll.
Ein Altbau muss genauso nüchtern kalkuliert werden wie jede andere Kapitalanlage. Nur wenn der Kaufpreis stimmt, aber auch Zustand, Nachfrage und laufende Kosten in Ordnung sind, kann das Immobilienportfolio davon profitieren.
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