Was ist der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten?

Mieter zahlen monatlich, zusätzlich zur reinen Miete (Kaltmiete), Betriebskosten – im Volksmund auch bekannt als „zweite Miete“. Für den Großteil aller Mieter sind diese Kosten selbstverständlich. Dennoch ist nicht immer klar, was zu den Betriebskosten einer Immobilie gehört. Hinzu kommt, dass im allgemeinen Sprachgebrauch Betriebs- und Nebenkosten häufig synonym verwendet werden. Was ist mit Betriebskosten also genau gemeint? Und welchen Unterschied gibt es zu den Nebenkosten?

Nebenkosten vs. Betriebskosten

Bei den Kosten, die für Immobilien anfallen, muss zwischen den Gesamtnebenkosten und den Betriebskosten unterschieden werden.
Die Nebenkosten bezeichnen sämtliche Bewirtschaftungskosten, die für den Vermieter anfallen – und zwar durch den Besitz, die Verwaltung und die Instandhaltung seiner Immobilie. Die Betriebskosten machen hingegen nur einen Teil der Gesamtnebenkosten aus. Sie umfassen jene Kostenpositionen, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie laufend entstehen.
Die anfallenden Betriebskosten kann der Vermieter von seinen Mietern zurückverlangen – und zwar per Betriebskostenabrechnung. Man spricht deshalb auch von umlagefähigen Nebenkosten, wenn es um Betriebskosten geht. In der Regel bezahlen Mieter also nicht nur den reinen Mietpreis, sondern auch die anfallenden Betriebskosten:

Der Vermieter kann bestimmte laufende Kosten auf den Mieter übertragen (© heid-immobilienbewertung.de).

Nicht alle Nebenkosten sind auf den Mieter übertragbar. Einmalige Kosten, die z. B. für die Instandhaltung der Immobilie anfallen, darf der Mieter nicht übernehmen. Somit lässt sich feststellen:
Alle Betriebskosten sind Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind Betriebskosten.

Nebenkosten

Wer eine Immobilie erwirbt, muss mit hohen Kosten rechnen. Darunter fallen sowohl jene Kosten, die nur den Vermieter betreffen, als auch Aufwendungen, die auf den Mieter verlagert werden können. Die nachfolgenden Kosten sind laut Betriebskostenverordnung nicht umlagefähig:

Immobilienfinanzierungskosten

Zu den einmaligen Nebenkosten, die für den Besitz einer Immobilie anfallen, sind natürlich als erstes die Immobilienfinanzierungskosten zu nennen. Den Preis für die Immobilie müssen Vermieter also aus eigener Tasche bezahlen.

Verwaltungskosten

Die Verwaltungskosten umfassen alle Kostenpositionen, die durch Verwaltung der Immobilie entstehen. Darunter fallen zum Beispiel die Kosten für die Erstellung von Jahresabschlüssen.

Instandhaltungs- und Sanierungskosten

Zu den Instandhaltungskosten zählen alle Aufwendungen, die dazu dienen, die Immobilie in einem guten Zustand zu halten. Vermieter sind dazu verpflichtet, Mängeln vorzubeugen und vorliegende Beschädigungen ehestmöglich zu beheben.
Obwohl Reparaturen zur Instandhaltung der Immobilie zählen, gibt es Kostenpositionen, die auf Mieter übertragbar sind. Darunter fallen Kleinreparaturen von Elementen, von denen Mieter jeden Tag Gebrauch machen. Ist beispielsweise der Lichtschalter im Schlafzimmer defekt, kann der Vermieter die dafür anfallenden Reparaturkosten auf den Mieter verlagern. Einzige Voraussetzung: Der Mietvertrag muss eine Kleinreparaturklausel beinhalten.

Leerstandskosten

Leerstandskosten bezeichnen sämtliche Kosten, die durch den Leerstand einer Immobilie entstehen. Wenn beispielsweise eine Mietpartei kündigt und nicht direkt nach ihrem Auszug ein neuer Mieter einzieht, muss der Vermieter die umlagefähigen Nebenkosten selbst tragen – und zwar so lange, bis ein Nachmieter gefunden worden ist.

Betriebskosten

Die Betriebskosten sind Teil der Nebenkosten, die durch eine Vereinbarung im Mietvertrag auf den Mieter verlagert werden können. Darin muss genau festgehalten werden, welche konkreten Kostenpositionen der Mieter übernehmen muss.

Kalte und warme Betriebskosten

Zu den kalten Betriebskosten gehören alle festen Kostenpositionen, die der Mieter übernehmen muss. Ist hingegen von den warmen Betriebskosten die Rede, sind die verbrauchsabhängigen Kosten, d. h. die Heiz- und Warmwasserkosten, gemeint. Der Unterschied zwischen kalten und warmen Betriebskosten ist von Bedeutung, wenn etwa in einem Wohnungsinserat nur die kalten Betriebskosten genannt sind.

Wie werden die Betriebskosten abgerechnet?

Vermieter müssen Betriebskosten korrekt abrechnen, um die monatliche Betriebskostenvorauszahlung vonseiten des Mieters gültig zu machen. Hier gilt: Falls die jährliche Abrechnung ergibt, dass die Vorauszahlung den tatsächlichen Kosten nicht entspricht, bekommt der Mieter den zu viel bezahlten Betrag zurück oder es wird ihm eine Nachzahlung in Rechnung gestellt.
Bei der Betriebskostenabrechnung gibt es vier Verteilerschlüssel. Es gibt die Abrechnung nach:

Wohneinheit: Jede Wohneinheit zahlt den gleichen Anteil an kalten Betriebskosten. Dieser Verteilerschlüssel ist jedoch nur geeignet, wenn die einzelnen Wohneinheiten einen ähnlich hohen Verbrauch haben.
Wohnflächenanteil: Die Betriebskosten werden je nach Anteil an der Gesamtwohnfläche des Wohnhauses abgerechnet.
Personenanzahl: Je nachdem, wie viele Personen in einer Wohneinheit leben, werden die Betriebskosten in Rechnung gestellt.
Verbrauch: Dieser Verteilerschlüssel gilt nur für die warmen Betriebskosten. Eine solche Abrechnung ist jedoch nur möglich, wenn jede Mietpartei über einen eigenen Zähler verfügt, der den Einzelverbrauch nachweist.

Fristen für die Betriebskostenabrechnung

Eine Betriebskostenabrechnung ist immer dann erforderlich, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung der Betriebskosten leistet. Für die jährliche Erstellung der Betriebskostenabrechnung gibt es eine gesetzlich festgelegte Frist, an die sich Vermieter halten müssen. Demnach müssen Vermieter die Betriebskostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Abrechnungszeitraum dem Mieter zukommen lassen:

Ein Beispiel: Wenn die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum Januar 2022 bis Dezember 2022 gilt, muss sie bis spätestens 31. Dezember 2023 an den Mieter zugestellt werden.

Falls gegen diese Frist verstoßen wird, hat der Mieter 12 Monate lang nach Erhalt der Betriebskostenabrechnung das Recht, dagegen Einspruch zu erheben. Diese wird dadurch unwirksam, sodass eine eventuelle Nachzahlung hinfällig ist. Guthaben müssen hingegen trotzdem ausbezahlt werden.

Fazit

Oft werden Nebenkosten und Betriebskosten irrtümlicherweise als Synonyme verstanden. In Wahrheit machen Betriebskosten jedoch nur einen Teil der gesamten Nebenkosten aus. Somit sind zwar Betriebskosten immer auch Nebenkosten, aber nicht alle Nebenkosten sind automatisch Betriebskosten. Vermieter müssen zwar viele Nebenkosten selbst tragen, doch Betriebskosten, wie z. B. für die Wasserversorgung und Müllentsorgung, können auf den Mieter verlagert werden.

Bildquelle: © stock.adobe.com/ijeab

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Dieser Artikel behandelt die Themen Nebenkosten und Betriebskosten .