Immobilien-Finanzierung: Darauf sollten Sie achten

Die anhaltende Nullzins-Politik der Europäischen Zentralbank macht es möglich: Historisch niedrige Zinsen auf Rekordniveau laden immer mehr Mieter dazu ein, die Gunst der Stunde zu nutzen und eine Investition in Wohneigentum zu wagen. Stetig stark steigenden Mieten gerade in Ballungsräumen und Großstädten geschuldet, treten Verbraucher die Flucht nach vorne an und entscheiden sich dazu, ihren Traum vom Eigenheim in die Tat umzusetzen – meist in der Peripherie von Ballungszentren und in Stadtnähe, wo Wohnraum noch erschwinglich scheint.

Viele Menschen, ob mit großem oder kleinem Geldbeutel, sind verunsichert und sorgen sich mit gutem Grund um ihr mühsam Angespartes. Denn spätestens seit der letzten Bankkrise und schleichender Geldentwertung machen sich zunehmend Bedenken breit, dass sich ein Finanzkrisenszenario in großem Stil wiederholen könnte. Ein Run auf Sachwerte hat zu verändertem Kundenverhalten geführt, nicht mehr auf Spareffekte und Geldwerte zu hoffen und das Geld auf irgendwelchen Sparkonten zu horten, wo es langfristig von der Inflation aufgezehrt wird.

Doch das Unternehmen Eigenheim-Finanzierung hat auch seine Tücken. Nicht nur Kreditnehmer, auch die Banken wägen zunehmend kritischer ab, ob die Voraussetzungen für eine Eigenheimfinanzierung überhaupt gegeben sind. Sich absichern heißt die Devise, bei der alle wirtschaftlichen Eckdaten von Antragstellern auf den Prüfstand kommen sollen und auch müssen.

Im Zweifel ist eine kompetente Beratung bei der Immobilien-Finanzierung buchstäblich Gold wert.

Nur mit Eigenkapital

Um ein Darlehen auch langfristig sicher finanzieren zu können, sollte das Wagnis einer Finanzierung nur mit möglichst viel Eigenkapital eingegangen werden. Denn einerseits reduziert ein vorhandenes Startkapital die Kreditsumme und mindert das Finanzierungsrisiko. Andererseits räumen viele Kreditinstitute bei steigender Eigenkapitalquote auch bessere Konditionen und Zinssätze ein, da ja das Risiko auch aus Sicht der Bank moderater ist.

Neben Erspartem zählen auch

  • Grundeigentum
  • Erträge aus kapitalbildenden Lebensversicherungen
  • Bauland bei Neubauvorhaben
  • Arbeitgeberdarlehen

dazu. Meist werden zur Finanzierungszusage mindestens 20 bis 30 Prozent der Investitionssumme vorausgesetzt. Hier ist jedoch eine definitive Marge vom Einzelfall abhängig. Auch verlangen einige Kreditinstitute einen noch höheren Eigenanteil, andere wiederum finanzieren den kompletten Kaufpreis – besonders, wenn der Kaufpreis für Haus oder Wohnung vergleichsweise niedrig ausfällt.

Bei vollständiger Fremdfinanzierung sollten Kreditnehmer jedoch zumindest darauf achten, dass Zinsen und Verwaltungskosten aus dem Eigenkapital gedeckt werden können, wie der Verbraucher-Experte Peter Escher rät. In seinem Artikel über das Thema Baufinanzierung empfiehlt er außerdem, sich als Einsteiger zunächst in einem Vergleich einen ersten Überblick darüber zu verschaffen, welcher Kreditanbieter grundsätzlich die besten Konditionen bietet. Erst danach sollten in weiteren Verhandlungen mit ausgewählten potentiellen Kreditanbietern genauere Eckdaten festgelegt werden, die in den diversen Online-Kreditrechnern und Vergleichsportalen im Netz nicht berücksichtigt werden können. Denn: Vieles hängt vom konkreten Einzelfall und der individuellen Situation ab.

Angebote vergleichen hilft Geld sparen

Um sich einen objektiven Überblick über Finanzierungskonditionen zu verschaffen, können demnach Online-Kreditrechner eine wertvolle Hilfe sein. Dabei kommen Kreditantragsteller im Vorfeld nicht um eine nüchterne Bestandsaufnahme der eigenen monatlichen Einnahmen und Ausgaben herum, um sicherzustellen, dass künftige Monatsraten auch tatsächlich erbracht werden können.

Die Kontoauszüge der letzten Monate können dabei helfen, alle fälligen Posten zu notieren und in einer Bilanz von Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Was geht regelmäßig monatlich oder auch viertel-, halb- oder ganzjährlich an Aufwendungen für Versicherungen, Kosten für Internet, Telefon, GEZ, Lebenshaltung und sonstige Verbindlichkeiten vom Konto ab? Was bleibt am Ende übrig?

Neben klassischem Notizblock und Bleistift sorgen in heutiger Zeit alternativ auch Budgetrechner im Netz und via App für den nötigen Überblick über die eigenen Finanzen. Ziel ist es, eine verlässliche Zahl X zu ermitteln, die am Ende des Monats übrigbleibt, um künftige Darlehensbelastungen abzutragen – wenn der Wunsch nach Veränderung überwiegt, statt wie bisher Sparguthaben mit schleichenden Verlusten auf die hohe Kante zu legen.

Denn das Horten von Ersparnissen auf der Bank erweist sich angesichts geringer Guthabenverzinsung und steigender Lebenshaltungskosten auf Dauer als geldvernichtendes Unterfangen, wie die Finanzmarktwelt bereits Ende letzten Jahres in einem Artikel über Geldmarktpolitik und Sparvorhaben der Deutschen gewarnt hat.

Sicher finanzieren heißt, Liquiditätsreserve und Erwerbsnebenkosten nicht vergessen

Sind Kaufpreis der Wunschimmobilie oder des Bauvorhabens wie auch die Summe bekannt, die monatlich zur Finanzierung aufgebracht werden kann, sollten auch mögliche Renovierungs- und Instandhaltungskosten bei Gebrauchtimmobilien nicht vergessen werden, bevor Online-Vergleiche in Angriff genommen werden. Auch Erwerbsnebenkosten spielen eine maßgebliche Rolle bei der Finanzierungssuche.

Ist Eigenkapital vorhanden, sollte es nicht komplett in eine Finanzierung fließen, sondern als finanzielles Polster als stille Reserve außen vor bleiben. Experten empfehlen, zwei bis drei Nettomonatsgehälter als Liquiditätsreserve für unvorhergesehene Ausgaben auch jenseits einer Immobilien-Finanzierung zurück zu halten – etwa, wenn das Auto seinen Dienst quittiert.

Hinzu kommen die obligatorischen Kaufnebenkosten in Höhe von

  • je 1,5 Prozent des Kaufpreises für Notar und Grundbucheintragung
  • bis zu rund sieben Prozent an etwaigen Maklergebühren, je nach Bundesland verschieden
  • 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland.

Für bisherige Mieter gibt es eine einfache Faustregel, was sie sich als Kredit tatsächlich leisten können: Dazu muss der aktuelle monatliche Sparbetrag zur Kaltmiete addiert, und von der sich daraus ergebenden Summe die monatlichen Ausgaben abgezogen werden. Was dann übrigbleibt stellt den möglichen Finanzierungsbetrag pro Monat dar.

Finanzierungsangebote online vergleichen, aber richtig

Sind alle Daten bekannt, können Online-Kreditrechner und Vergleichsportale bemüht werden. Gängigste Finanzierungsform ist das Annuitätendarlehen. Es ist durch monatlich stets gleichbleibende Kreditraten gekennzeichnet, die über die Laufzeit Planungssicherheit bieten – zumindest so lange, wie der anfänglich ausgehandelte Zinssatz festgeschrieben ist.

Denn üblicherweise müssen nach fünf, zehn oder 15 Jahren die Zinssätze mit dem Kreditgeber neu ausgehandelt werden. Die während dieser sogenannten Zinsbindungsfrist konstante Kreditrate setzt sich aus einem Zins- und Tilgungsanteil zusammen, deren Gewichtung sich mit fortschreitender Finanzierungsdauer verschiebt: Während der Zinsanteil abnimmt, nimmt die Höhe der Tilgung monatlich anteilig zu.

Die Höhe der Tilgung entscheidet dabei über die Höhe der monatlichen Kreditabzahlung. Je höher die Tilgung, umso schneller ist das Immobiliendarlehen zurückgezahlt.

Um nicht „Äpfel mit Birnen zu vergleichen“, sollten entweder nur Angebote mit gleicher Laufzeit, bestimmter Zinsfestschreibungszeit oder einheitlicher Tilgungsrate (meist ein oder zwei Prozent) untereinander verglichen werden.

Darüber hinaus gilt es, Finanzierungsangebote anhand des Effektiv-Zinssatzes zu vergleichen. Denn Nominalzinssätze etwa berücksichtigen nicht alle Kostenfaktoren, die im Zusammenhang mit einer Finanzierung stehen, wie etwa Gebührenaufschläge für Verwaltung. So erscheinen manche Angebote durch einen überaus günstig erscheinenden Nominalzinssatz künstlich geschönt, der nicht alle tatsächlich anfallenden Gebühren und Aufschläge wiedergibt.

Vor dem Hintergrund ist der Effektiv-Zinssatz das einzig verlässliche Vergleichskriterium von Immobilienfinanzierungs-Angeboten. Denn mit ihm werden nicht nur die Zinsen von der Finanzierung berücksichtigt, sondern auch sämtliche andere Kosten, die mit einer Finanzierung zusammenlaufen können.

Stehen Wunschimmobilie, Kaufpreis und Darlehenssumme noch nicht fest, kann auch eine einfache Rechnung helfen, die realistische Höhe zu ermitteln, die mit vorhandenem Budget gestemmt werden soll: Einfach den Monatsbetrag, der in eine Finanzierung eingebracht werden könnte, mit 12 multiplizieren, durch Zins- und Tilgungssatz eines Online-Angebots teilen und das Ganze mit dem Faktor 100 malnehmen.

Bildquelle: © fotolia.com/goodluz

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