Nebenkosten für Haus und Wohnung als „Zweite Miete”

Sind Sie Mieter oder gar Vermieter? Dann gilt es hinsichtlich der Nebenkostenabrechnung, im Volksmund auch „zweite Miete“ genannt, einiges zu beachten. So stellt sich vielen die Frage, welche Betriebskosten denn nun wirklich umlagefähig sind. Welche Fristen sind maßgeblich? Welche Rechte und Pflichten haben Sie als Mieter oder Vermieter? All dies und weitere Informationen haben wir hier für Sie zusammengestellt.

 

Rechte und Pflichten für Mieter & Vermieter

Die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung ist gemäß § 556 BGB für Vermieter dann verpflichtend, wenn die Mieter neben der üblichen Wohnraummiete monatliche Nebenkostenvorauszahlungen leisten. Die umlagefähigen Betriebskosten sind rechtlich in § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt.
 
Als Mieter haben Sie das Recht, die zugrundeliegenden Abrechnungsbelege für die Nebenkostenabrechnungen einzusehen, um die Berechnung nachzuvollziehen. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, diese zur Einsicht herauszugeben.

Welche Fristen müssen Sie beachten?

Grundsätzlich haben Sie als Vermieter ein Jahr Zeit, um die Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Sollten Sie also die Betriebskosten für das Jahr 2021 abrechnen, so müssen Mieter die Nebenkostenabrechnung spätestens am 31.12.2022 erhalten.
 
Achtung: Sollte diese Frist verstreichen, so haben Sie als Vermieter keinen Anspruch mehr auf etwaige Nachzahlungen. Im Gegensatz hierzu haben Sie als Mieter jedoch auch nach verspätetem Eingang der Nebenkostenabrechnung noch immer Anspruch auf die Auszahlung eines Guthabens.
 
Die Widerspruchsfrist für Mieter bei einer fehlerhaften Abrechnung beträgt ein Jahr ab Zustellung. Sollte Ihnen die Nebenkostenabrechnung also am 31.12.2022 zugehen, so bleibt Ihnen bis spätestens zum 31.12.2022 Zeit, um Widerspruch einzulegen. 
 
Die Verjährungsfrist für Ansprüche aus einer Nebenkostenabrechnung beträgt nach Ablauf der entsprechenden Abrechnungsfrist drei Jahre. Nach Ablauf dieser drei Jahre ist es nicht mehr möglich, etwaige Ansprüche durchzusetzen. Geht Ihnen die Nebenkostenabrechnung also am 31.12.2022 zu, so verjähren die Ansprüche hieraus am 31.12.2025.

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Wie sehen der Umlageschlüssel und Inhalt aus?

Damit die Nebenkostenabrechnung rechtlich und inhaltlich korrekt ist, muss sie zwingend folgende Punkte beinhalten:
 

  • Abrechnungsschlüssel
  • Umlageschlüssel
  • Gesamtkosten
  • Anteilsberechnung für den Mieter
  • Abzug der monatlich geleisteten Vorauszahlungen

 
Der angewandte Umlageschlüssel ist in der Regel bereits im Mietvertrag vereinbart. Andernfalls sind die angefallenen Nebenkosten auf die jeweilige Wohnfläche der Mieter zu verteilen. Eine Verteilung nach Verbrauch oder Verursachung der einzelnen Mieter ist auch möglich.
 
Um auf der sicheren Seite zu sein, können Sie sich ein Muster der Nebenkostenabrechnung nutzen.

Was müssen Sie bei der Nebenkostenabrechnung bei Gewerberaumvermietung beachten?

Da sich die Betriebskostenverordnung nur auf die Wohnraummiete bezieht, müssen Sie bei einer Gewerberaumvermietung die anfallenden und abzurechnenden Betriebskosten detailliert im Mietvertrag benennen und vereinbaren.
 
Wichtig für Sie als Mieter ist, dass die Jahresfrist zur Abrechnung hier nicht gilt. Es können also auch nach Ablauf des Jahres Forderungen vom Vermieter erhoben werden.

Welche Nebenkosten sind umlagefähig – welche sind es nicht?

Für Sie als Eigentümer und Vermieter fallen über das Jahr einige unvermeidliche Kosten wie Grundsteuer, Wasser und Müllabfuhr an. Doch welche Kosten können Sie denn nun auf Ihre Mieter umlegen? Und was müssen Sie als Vermieter selbst tragen? Dies ist in §§ 1-2 Betriebskostenverordnung geregelt.
 
Aber Vorsicht: Die Abrechnung der Nebenkosten muss dennoch vertraglich vereinbart sein, damit sie geltend gemacht werden kann. Hierbei sind allerdings die üblich anfallenden Betriebskosten mit dem Begriff schon abgedeckt (Urteil BGH VIII ZR 137/15). Alle sonstigen Betriebskosten müssen genau bezeichnet werden.

Umlagefähige Betriebskosten

Folgende Posten sind umlagefähig und können mit den Mietern abgerechnet werden:

 
  • Grundsteuer 
  • Abwassergebühr 
  • warme Betriebskosten 
  • Kosten für Aufzüge 
  • Müllabfuhr und Straßenreinigung 
  • Gebäudereinigung & Ungezieferbeseitigung 
  • Gartenpflege 
  • Stromkosten für Beleuchtung 
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen 
  • Hausmeisterkosten 
  • Fernsehen, Antenne und Kabelanschluss 
  • Kosten für Waschraum 
  • Schornsteinfeger 
 

Alle sonstigen Betriebskosten müssen vertraglich vereinbart werden, damit sie umlagefähig sind.

 

Nicht umlagefähige Betriebskosten

Welche Betriebskosten nicht umlagefähig sind, ergibt sich aus § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung.

Als nicht umlagefähig gelten folgende Posten:

 
  • Instandhaltung & Instandsetzung 
  • Verwaltungsarbeiten 
  • Leerstand

 
Sollte eine oder mehrere Wohnungen in einem Wohnobjekt leer stehen, so trägt hierfür in der Regel der Vermieter die Verantwortung. Daher können die Kosten für diese Wohnung auch nicht umgelegt werden, sofern die Nebenkosten nach dem Wohnflächenanteil berechnet werden (Urteil BGH VIII ZR 159/05).
 
Sie haben als Vermieter jedoch die Möglichkeit, einen Leerstand in Ihrer Steuererklärung geltend zu machen.

Wie können Sie Ihre Nebenkostenabrechnung rechtlich prüfen?

Bei Fragen rund um die Nebenkostenabrechnung ist es sowohl als Mieter als auch Vermieter immer ratsam, einen Fachanwalt zu konsultieren. Dieser kann Ihre Nebenkostenabrechnung auf etwaige Fehler prüfen und Ihre Fragen zuverlässig beantworten.

Bildquelle: Pixaby.com

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