Eigentumswohnung kaufen – Tipps rund um den Wohnungskauf

Wohnraum wird zunehmend teurer. Eine Tatsache, die Haushalte in Deutschland seit einiger Zeit verstärkt zu spüren bekommen. Getrieben von günstigem Baugeld steigen Investoren beim „Betongold“ ein und wo bereits Mietwohnungen vorhanden sind, nutzen deren Eigentümer häufig jede sich bietende Gelegenheit, um den einen oder anderen Euro mehr auf die Miete draufzuschlagen

Situationen wie diese lassen nur einen Schluss zu: Wer die Chance hat, sollte die Seiten wechseln - und zum Wohneigentümer werden. Bietet der Erwerb einer Immobilie doch klare Vorteile. Endlich ist man quasi der eigene Herr im Haus, spart sich die Miete und wohnt im Alter in den eigenen vier Wänden, ohne weiter daran denken zu müssen, dass sich der Vermieter vielleicht bald wieder mit unangenehmen Nachrichten in Erinnerung ruft.

 Ganz so einfach ist der Erwerb von Wohneigentum dann aber doch nicht. Grundsätzlich ist Deutschland - im Vergleich zur EU - bezüglich der Eigentümerquote eher auf den hinteren Plätzen zu finden und es war lange das Haus im Grünen außerhalb der Innenstadtlagen, das gerade für Familien interessant erschien. An Wohnungen hat man lange nicht gedacht. Inzwischen ändert sich diese Situation zwar wieder, macht die Entscheidung aber auch schwieriger. Denn wer nach Eigentumswohnungen sucht, steht im Vergleich zum „Häuslebauer“ vor ganz anderen Herausforderungen. Was beide Zielgruppen eint, sind die Vorteile, die derzeit mit dem Eigenheimkauf in Verbindung stehen. Neben dem dauerhaft mietfreien Wohnen ist die Wohnimmobilie auch ein Stück finanzielle Sicherheit - etwa im Rahmen der Altersvorsorge. Hinzu kommt, dass sich Familien den Umzug in die eigenen vier Wände fördern lassen können. Ein Stichwort in diesem Zusammenhang lautet Wohnriester. Aber auch günstige Förderungen - beispielsweise über die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) - sind zu haben.

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Günstige Eigentumswohnung - niedrige Bauzinsen nutzen

Was aktuell aber besonders große Auswirkungen hat, sind die niedrigen Zinssätze für Baudarlehen. Hier hat sich im Vergleich der letzten Jahre vor dem Hintergrund der Niedrigzinspolitik durch die Zentralbanken relativ viel getan. Inzwischen darf man die Zinssätze für Baudarlehen als historisch niedrig bezeichnen. Haushalte, die jetzt ihre Eigentumswohnung finanzieren, zahlen weniger und sind schneller schuldenfrei.

Entwicklung der Zinssätze für Baufinanzierungen im Neukundengeschäft für die Jahre 2011 und 2012 (Quelle: Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank)
 

Eine überstürzte Unterschrift unter den Kaufvertrag wäre allerdings ein schwerwiegender Fehler. Der Grund: Wohneigentum spielt seine Vorzüge nur aus, wenn Eigentümer (fast) alles richtig machen. Dazu gehört einerseits, dass Wertzuwächse wesentlich durch die Lage beeinflusst werden, andererseits bestehen durchaus Unterschiede zwischen Wohnhäusern und Wohnungen.

Haus vs. Wohnung - die Unterschiede

Wohneigentum haben viele Familien im Hinterkopf, wenn es um deren Zukunft geht. Die Wahl kann hier entweder auf ein Haus oder die Eigentumswohnung fallen. Obwohl man in beiden Fällen von Immobilienbesitz spricht, sind die Unterschiede erheblich.

Beispielsweise besteht das Wohneigentum beim Wohnungskauf nicht nur aus dem Wohnraum an sich. Als neuer Besitzer haben Sie auch einen Teil des Gebäudes, der Außenanlagen und des Grundstücks erworben. Diese Anteile werden in ihrer Gesamtheit als Gemeinschaftseigentum bezeichnet. Die Wohnung selbst und Bereiche, die nur Sie nutzen können, gehören dagegen zum Sondereigentum. Beim Erwerb eines Hauses fällt diese Trennung weg. Die Kombination aus Gemeinschafts- und Sondereigentum hat für Wohnungskäufer übrigens erhebliche Auswirkung - etwa in Bezug auf die Energieversorgung oder die gemeinschaftliche Verwaltung.

Und beim Wohnungskauf steckt eines immer mit im Kaufvertrag - die Wohngemeinschaft. Es kann passieren, dass Sie mit allen anderen Eigentümern unter einem Dach wohnen oder es sich um eine bunte Mischung aus Selbstnutzern und Mietern handelt. Was bietet mehr Vorteile? In der Praxis kann davon ausgegangen werden, dass bei einer hohen Eigentümerquote, sprich vielen Eigentümern, die auch selbst in ihren Wohnungen leben, die Außenbereiche und die Bausubstanz pfleglicher behandelt werden.

Tipp: Die Zusammensetzung der Eigentümergemeinschaft ist im weiteren Verlauf von fundamentaler Bedeutung. Als Hauseigentümer entscheiden Sie über Modernisierungen alleine, Wohnungseigentümer sind hier auf einen Beschluss der Eigentümerversammlung angewiesen. Sind die Stimmrechte entsprechend der erworbenen Wohnungen oder Quadratmeter verteilt, kann ein Mehrheitseigentümer die Interessen der anderen Miteigentümer blockieren und so zum Beispiel Sanierungen verhindern oder im eigenen Interesse vorantreiben.

Eigentumswohnungen werden aber noch an ganz anderer Stelle zur Herausforderung. Gelobt für eine besondere Stellung als Wertanlage, Inflationsschutz und zur Renditesicherung, steckt der Teufel gerade hier im Detail. Alle drei Aspekte muss eine Wohnung nicht unbedingt erfüllen, es kann genau das Gegenteil eintreten. Die Herausforderung für Käufer besteht darin, Eigentumswohnungen so auszuwählen, dass im Falle einer späteren Veräußerung oder Vermietung - beispielsweise aufgrund eines beruflich bedingten Wohnortwechsels -  für den Wohnraum eine entsprechende Nachfrage besteht. Aktuell sind innenstadtnahe Lagen und Regionen mit sehr guter Verkehrsanbindung gefragt, was Eigentumswohnungen in Großstädten auch mittelfristig zu einer gewissen Wertstabilität verhilft. Die Immobilie im Grünen hat dagegen etwas an Attraktivität verloren, was deren Besitzer aktuell am Preis merken.

Wichtig: Die Eigentumswohnung beinhaltet ein Stück Verantwortung und Rücksichtnahme. Ein Faktor, der jedem Käufer klar sein muss. Hinzu kommt als weiteres Detail, dass für Reparaturen die Eigentümer aufkommen müssen - und dafür eine Instandhaltungsrücklage gebildet wird. Deren Höhe kann durchaus zur finanziellen Belastung werden und sollte daher bereits im Vorfeld des Kaufs berücksichtigt werden.
 

Bestandsimmobilien oder ab in den Neubau?

Generell haben Interessenten bei der Suche nach passenden Eigentumswohnungen die Auswahl zwischen zwei Varianten - Neubauwohnungen oder Wohnraum im Altbau. Beides kann - je nach Standpunkt - echte Vorzüge haben, die allerdings mit einigen Minuspunkten erkauft werden.

Neubauwohnungen punkten beispielsweise in Bezug auf die Instandhaltung. Zeitgemäße Wohnraum- und Energiestandards sorgen für ein niedriges Sanierungskostenrisiko. Zudem sorgen Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger für zusätzliche Sicherheit. Käufer einer Neubauwohnung profitieren darüber hinaus noch von einem ganz anderen Bonus: Es bietet sich die Chance, während der Bauphase auf verschiedene Aspekte - wie die Ausstattung - Einfluss zu nehmen. Andererseits hat die Neubauwohnung aber auch Nachteile. Da der Wohnraum oft schon vor Baubeginn potenziellen Eigentümern offeriert wird, sind nur die Bauunterlagen und -planungen vorhanden. Die Neubauwohnung ist zum Kaufzeitpunkt häufig kein Wohneigentum zum Anfassen. Zudem wird es schwierig, gegenüber dem Lagevorteil der Bestandsimmobilien zu punkten.

Letztere haben aber nicht nur hier die Nase vorn. Betrachtet man die Preise, schneidet der Altbau mitunter günstiger ab. Zusätzlich haben angehende Eigentümer beim Altbau die Chance, Wohnraum und Gebäude zu besichtigen bzw. zu prüfen. Letzteres sollte in Zusammenarbeit mit einem Sachverständigen erfolgen. Der Grund: Je älter eine Immobilie, umso höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Bausubstanz in die Jahre gekommen ist und frühere energetische Baustandards dem akutellen Stand hinterherhinken. Die Folge ist ein wachsendes Investitionskostenrisiko, das aus Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen entsteht. Ein weiterer Nachteil älterer Bestandsimmobilien sind die im Vergleich zum Neubau höheren Instandhaltungsrücklagen.

Die Unterschiede zwischen Neubau und Bestandsimmobilie spielen für die Kaufentscheidung eine wesentliche Rolle. Generell macht es daher Sinn, die eigenen Ansprüche vorab zu ordnen und sich darüber klar zu werden, wie man in den kommenden Jahren wohnen will. Auf professionelle Hilfe sollte - egal wie die Entscheidung ausfällt - nicht verzichtet werden. Während Sachverständige im Altbau beim Bewerten und Begutachten der Bausubstanz sowie dem Abschätzen des späteren Investitionsbedarfs helfen, zahlt sich deren Rat beim Prüfen der Bau- und Vertragsunterlagen für Neubauten aus. Denn gerade hier sind es die kleinen Details - etwa in der Teilungsvereinbarung und Gemeinschaftsordnung - die später für Streit sorgen.

Tipp: Als Käufer rechnen sich Planspiele in Bezug auf die familiäre und berufliche Zukunft. Gerade Nachwuchs kann an die Eigentumswohnung und deren Umgebung völlig neue Ansprüche stellen. Es ist durchaus vorteilhaft, die Lage der Wohnung auch unter diesem Aspekt, das heißt hinsichtlich vorhandenen Kita-Plätzen, Schulen und Ärzten, zu prüfen.

Die Stolperfalle Kaufvertrag

Zu jeder Eigentumswohnung gehört ein Kaufvertrag. Wer sich hier nicht ausreichend Zeit für dessen Prüfung nimmt, landet mit seiner Wohnung schnell im Abseits. Hintergrund: Der Kaufvertrag ist nur ein Teil der Unterlagen, die man als angehender Wohnungseigentümer kennen muss. Grundsätzlich gehören zu den Unterlagen, die eine entscheidende Rolle spielen,

  • der Grundbuchauszug,
  • die Teilungsvereinbarung,
  • die Gemeinschaftsordnung,
  • der Verwaltervertrag und
  • der eigentliche Kaufvertrag.

Darüber hinaus gewinnen für Neubauten bzw. Altbauwohnungen zusätzliche Unterlagen an Bedeutung. Wer eine Wohnung im Altbau erwerben will, sollte die Protokolle und Beschlussfassungen der Eigentümerversammlung, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Nachweise über Wohngeldrückstände, Unterlagen zur Instandhaltungsrücklage und den Versicherungsschutz prüfen.

Wird dagegen der Kauf einer Neubauwohnung in Betracht gezogen, gehören Bauplan und Baubeschreibung, die Wirtschafts- bzw. Bonitätsauskunft des Bauträgers, Nachweise über die Baugenehmigungen, die Abgeschlossenheitsvereinbarung und - falls durchgeführt - die Protokolle der Schlussabnahme des Gemeinschaftseigentums auf den Prüfstand. Was Käufer sonst noch vor der Unterschrift prüfen müssen, erfahren Sie hier.

Hinweis: Beim Erwerb von Wohneigentum vor Baubeginn und Fertigstellung droht die Gefahr einer Bauträgerinsolvenz als finanzielles Risiko. Käufer müssen dem Zahlungsplan daher besondere Aufmerksamkeit widmen. Hiermit wird vereinbart, dass Teilzahlungen nur nach Abschluss der entsprechenden Bauabschnitte zu leisten sind.

 

Die Eigentumswohnung - der lange Weg zum Ziel

Wohneigentum ist dank niedriger Bauzinsen aktuell günstig. Familien oder Singles, die nur aus diesem Grund bei vermeintlichen Schnäppchen spontan zugreifen, stolpern schnell über den einen oder anderen Fallstrick. Der Kauf einer Eigentumswohnung braucht nicht nur aufgrund der Suche nach einer passenden Finanzierung Zeit. Gerade die Prüfung aller Unterlagen - die nicht nur aus Kaufvertrag, Teilungserklärung und Grundbuchauszug bestehen - raubt sprichwörtlich Zeit.

Eine Zusammenarbeit mit Experten (Sachverständigen und Anwälten) kostet zwar im ersten Moment Geld, hilft aber dabei Zeit zu sparen, deckt Stolperfallen rechtzeitig auf - und erspart potenziellen Käufern hohe Folgekosten. Bevor es allerdings soweit ist, muss sich jeder Kaufinteressent darüber klar werden, welche Ansprüche die Wohnung erfüllen soll. Eine zentrumsnahe Lage in belebten Wohnvierteln mit Innenstadtflair gibt es mit hoher Wahrscheinlichkeit nur im Altbau. Modernes Wohnen und zeitgemäße Energiespartechnik sind dagegen ein Merkmal vieler Neubauten. Darüber hinaus steht ganz grundsätzlich die Frage im Raum, ob man als Immobilienbesitzer das Dach über dem Kopf mit anderen Parteien teilen will und kann - oder nicht doch der eigene Herr sein möchte? Der Erwerb einer Eigentumswohnung ist für viele Haushalte eine erhebliche Investition. Ein Grund mehr, an dieser Stelle etwas vom Gas zu gehen - und nach der idealen Immobilie zu suchen.

Autor:

Diese Informationen zum Thema „Eigentumswohnung kaufen“ wurden von der Redaktion des AsFro.de Magazins für Sie zusammengestellt. Das Verbrauchermagazin beschäftigt sich regelmäßig mit Wissenswertem und Interessantem rund um Finanzen und Sparpotenziale im Alltag.

Weiterführende Links:
http://www.asfro.de/magazin/eigentumswohnung-kaufen.html

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