Die Grunderwerbsteuer – wichtige Nebenkosten beim Hauskauf
Wer sich den Traum von den eigenen vier Wänden erfüllen will, benötigt zunächst die passende Immobilie. Und bei deren Kauf fallen Nebenkosten an, die bei der Finanzplanung gerne einmal ins Hintertreffen geraten. Häufig vergessen wird etwa die Grunderwerbsteuer. Sie fällt bei jedem Kauf einer Immobilie an und ist im Grunderwerbsteuergesetz verankert. Seit 1998 beträgt sie mindestens 3,5 Prozent des Kaufpreises. Seit einigen Jahren aber dürfen die Bundesländer die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Dadurch hat sie sich erhöht.
Eine bundesweite Grunderwerbsteuer Übersicht finden Sie auf Massivhaus.de.
Grunderwerbsteuer – so wird sie berechnet
Die Grunderwerbsteuer berechnet sich stets auf den Kaufpreis einer Immobilie.
Unterschieden werden muss dabei zwischen drei Fällen:
a) Kauf eines unbebauten Grundstücks
b) Kauf eines unbebauten Grundstücks vom späteren Bauträger
c) Kauf eines bebauten Grundstücks
Generell ist der Gesamtkaufpreis zu berücksichtigen. Beim unbebauten Grundstück bedeutet dies, dass lediglich der Kaufpreis für das Grundstück als Berechnungsgrundlage herangezogen wird. Wird dieses unbebaute Grundstück allerdings vom späteren Bauträger erworben, so ist auch der Preis für das Haus entscheidend für die Berechnung der Grundsteuer. Beim bebauten Grundstück ist der Gesamtpreis als Berechnungsgrundlage heranzuziehen.
Beispielrechnung
a) Grundstückskosten 45.000 Euro
Grunderwerbsteuer in
Sachsen = 3,5 % = 1.575 Euro
Saarland = 5,5 % = 2.475 Euro
Differenz = 900 Euro
b) Grundstückskosten 45.000 Euro
Hauskosten 129.900 Euro
Gesamtkosten = 174.900 Euro
Grunderwerbsteuer in
Sachsen = 3,5 % = 6.121,50 Euro
Saarland = 5,5 % = 9.619,50 Euro
Differenz = 3.498,00 Euro
c) Kosten Hauskauf 195.000 Euro
Grunderwerbsteuer in
Sachsen = 3,5 % = 6.825,00 Euro
Saarland = 5,5 % = 10.725,00 Euro
Differenz = 3.900,00 Euro
Differenzen hinsichtlich der einzelnen Arten des Hauskaufs sind also sehr deutlich auszumachen. Diese werden sich mit den weiteren Erhöhungen der Grunderwerbsteuer ab 01.01.2014 zudem noch weiter ausbreiten.
Wann wird die Grunderwerbsteuer fällig?
Grundsätzlich muss die Grunderwerbsteuer vier Wochen nach Bekanntgabe des Steuerbescheids erfolgen. Dieser wird ausgestellt, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wurde. Zwar sind theoretisch auch Fristverlängerungen möglich, doch finden sie in der Praxis kaum Anwendung.
Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer gibt es ebenfalls. Diese gelten beim Verkauf einer Immobilie innerhalb der Familie, zwischen Verwandten ersten Grades (Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern usw.). Außerdem kann nach einer Scheidung, wenn die Immobilie im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung von einem der beiden Ehepartner erworben wurde, die Grunderwerbsteuer erlassen werden. Darüber hinaus gilt eine Freigrenze in Höhe von 2.500 Euro. Sofern für die Immobilie also maximal dieser Betrag gezahlt wird, muss keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Bereits ab einem Kaufpreis von 2.501 Euro ist jedoch der volle Betrag zu besteuern.
Was passiert bei einer nachträglichen Minderung des Kaufpreises?
In vielen Fällen kommt es beim Immobilienkauf bzw. –verkauf zu nachträglichen Veränderungen des Kaufpreises. Oftmals handelt es sich dabei um Minderungen, weil Mängel festgestellt wurden. In diesen Fällen kann auch die Grunderwerbsteuer gesenkt werden. Allerdings wird der Fiskus den Steuerbescheid nur binnen zwei Jahren nach Unterzeichnung des Kaufvertrages absenken. Außerdem kann der Steuerbescheid aufgehoben werden, wenn der Kaufvertrag rückgängig gemacht wird. Dies muss ebenfalls binnen zwei Jahren erfolgen. Dabei ist eine Aufhebung nur dann möglich, wenn
- vom vertraglich vereinbarten Wiederkaufs- oder Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht wurde oder
- die Vertragsbedingungen von einer der Parteien nicht erfüllt wurden.
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Text:
Massivhaus.de
Dieser Artikel behandelt die Themen Grunderwerbssteuer, Grundstückskauf, Hausbau, Steuer und Hebesatz.
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