Provisionsfrei: Kernsanierte 2-Zi.-Wohnung mit 2 Balkonen & TG-Platz – Bogenhausen, bezugsfrei

Objektbeschreibung

Provisionsfrei direkt von der Eigentümerin – Sie sparen die übliche Käuferprovision von 3,57 % (rund 26.000 €).

Diese ca. 77 m² große 2-Zimmer-Wohnung (Wohnfläche 76,8 m²) wurde 2012 kernsaniert und seitdem laufend modernisiert. Sie liegt im Erdgeschoss eines gepflegten Wohnensembles in Bogenhausen – zur U4 sind es nur rund 2 Gehminuten. Die Wohnung ist bezugsfrei und kann kurzfristig übergeben werden.

Das Wichtigste auf einen Blick
• 2 Zimmer, ca. 77 m², Erdgeschoss
• Kernsanierung 2012, Einbauküche 2021, neues Parkett und frischer Anstrich 2024
• Zwei Balkone mit zusammen über 26 m²: 13,6 m² am Wohnbereich (Straßenseite) und 12,6 m² als ruhiger Gartenbalkon am Schlafzimmer
• Großzügiges Schlafzimmer mit 23,3 m² – Platz für Arbeitsecke oder Ankleide
• Bad mit Badewanne
• Maßgefertigter Einbauschrank im Flur und eigenes Kellerabteil
• Tiefgaragen-Einzelstellplatz ( 35.000 €)
• Hausgeld 339,90 € mtl. – große, professionell verwaltete WEG mit solider Erhaltungsrücklage
• Energieeffizienzklasse D – für ein Gebäude dieses Baujahrs ein guter Wert

Raumaufteilung
Schon beim Betreten öffnet sich der Blick in den hellen Wohn- und Essbereich, an den die offene Einbauküche (2021) mit Markengeräten von BSH (Bosch-Siemens Hausgeräte) anschließt – genug Platz zum Kochen und für einen Esstisch. Vom Wohnbereich gelangen Sie auf den 13,6 m² großen Balkon. Das separate, 23 m² große Schlafzimmer bietet neben dem Bett Platz für eine Arbeitsecke oder eine Ankleide und führt auf den 12,6 m² großen Gartenbalkon mit Blick ins Grüne: ein ruhiger Rückzugsort mitten in der Stadt. Ein maßgefertigter Einbauschrank im Flur schafft zusätzlichen Stauraum. Das Bad ist mit Badewanne, Handtuchheizkörper und beleuchtetem Spiegelschrank ausgestattet.

Flächen im Überblick (lt. Plan)
• Wohnen/Essen: 31,4 m²
• Schlafzimmer: 23,3 m²
• Küche: 7,2 m²
• Bad: 6,2 m²
• Flure: 8,7 m² (3,7 + 5,0 m²)
= Wohnfläche 76,8 m²
Zusätzlich: Balkon Wohnbereich 13,6 m² und Gartenbalkon Schlafzimmer 12,6 m² (nicht in der Wohnfläche enthalten)

Für wen?
Ideal für Paare, Singles und Berufstätige, die zentral und trotzdem ruhig wohnen möchten – ebenso als wertstabile Kapitalanlage in einer gefragten Münchner Lage. Die Wohnung ist nicht vermietet, sondern bezugsfrei – ideal für Eigennutzer.

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Vollbad, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Modernisierungen
• 2012: Kernsanierung der Wohnung
• 2021: Einbauküche mit Markengeräten von BSH (Bosch-Siemens Hausgeräte)
• 2024: neuer Parkettboden und frischer Anstrich

Ausstattung
• Bad: Badewanne, Handtuchheizkörper, beleuchteter Spiegelschrank
• Böden: Parkett
• Stauraum: maßgefertigter Einbauschrank im Flur, eigenes Kellerabteil
• Zwei Balkone: 13,6 m² am Wohnbereich (Straßenseite) und 12,6 m² am Schlafzimmer (Gartenseite)
• Gemeinschaftsgarten der Wohnanlage zur Mitbenutzung
• Stellplatz: Tiefgaragen-Einzelstellplatz, separat ausgewiesener Kaufpreis 35.000 €

Gebäude und Technik
• Wohnanlage Richard-Strauss-Straße 45–55, in mehreren Bauabschnitten errichtet (Baujahr lt. Energieausweis 1956); Haus Nr. 55 wurde als letzter Abschnitt fertiggestellt
• Zentralheizung (Heizöl) mit zentraler Warmwasserbereitung

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Energieausweis: Verbrauchsausweis · Endenergieverbrauch 112,4 kWh/(m²·a) inkl. Warmwasser · Energieeffizienzklasse D · wesentlicher Energieträger Heizöl · Baujahr 1956 · gültig bis 10.07.2028.

Hausgeld und Eigentümergemeinschaft: Das monatliche Hausgeld beträgt 339,90 €. Die Wohnung gehört zu einer professionell verwalteten Eigentümergemeinschaft mit 49 Wohnungen. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft beträgt rund 363.000 € (Stand Ende 2025). Größere Maßnahmen, etwa eine spätere Heizungserneuerung, verteilen sich damit auf viele Eigentümer.

Unterlagen: Grundriss, Energieausweis und die Jahresabrechnung 2025 stellen wir ernsthaften Interessenten gerne zur Verfügung.

Besichtigung: Wir freuen uns über Ihre Anfrage mit einer kurzen Vorstellung und Angaben zu Ihrer Finanzierung. Besichtigungen nach Vereinbarung.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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