Haus-im-Haus in Stadtvilla: 3-Zimmer-Gartenwohnung mit Südterrasse, Privatgarten, Energiek A und TG

Objektbeschreibung

Kurzbeschreibung


Besondere 3-Zimmer-Gartenwohnung im Haus-im-Haus-Stil in gepflegter Stadtvilla:
- ca. 102,3 m² Wohnfläche, sonnige Südterrasse, Privatgarten,
- eigener Hauseingang mit nur 7 Wohneinheiten,
- Energieklasse A, Wasser-Wärmepumpe mit Solarthermie,
- TG-Stellplatz ohne Duplex.
- Sehr gepflegter Zustand, 2025/2026 umfassend aufgefrischt,
- bezugsfrei ab sofort.
- Privatverkauf ohne Maklerprovision.



Objektbeschreibung

Haus-im-Haus in Stadtvilla

In einer gepflegten Stadtvilla gelegen, bietet diese besondere Gartenwohnung ein Wohngefühl, das deutlich über eine klassische Erdgeschosswohnung hinausgeht – eher Haus-im-Haus als gewöhnliche Gartenwohnung.

Was diese Immobilie besonders macht, ist die stimmige Verbindung mehrerer Qualitäten: der eigene Hauseingang mit nur sieben Wohneinheiten, die sonnige Südterrasse, der private Garten, der lichtdurchflutete Wohnbereich sowie ein insgesamt außergewöhnlich gepflegter Gesamtzustand.

Mit ca. 102,3 m² Wohnfläche überzeugt die Wohnung durch einen klaren und gut durchdachten 3-Zimmer-Grundriss. Der offen gestaltete Wohn- und Essbereich öffnet sich direkt nach außen und schafft einen angenehmen Lebensmittelpunkt mit viel Tageslicht und einer selbstverständlichen Verbindung von Innen- und Außenraum.

Trotz der sehr guten urbanen Anbindung bleibt das Wohnen in der konkreten Wohnung angenehm ruhig. Hochwertige Bauweise, Dreifachverglasung und moderne Haustechnik sorgen für spürbaren Komfort im Alltag.

Auch energetisch präsentiert sich die Immobilie auf überzeugendem Niveau: Energieeffizienzklasse A, Fußbodenheizung sowie ein modernes Heizsystem mit Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit Solarthermie. Der Endenergieverbrauch beträgt nur 31,2 kWh/(m²·a). Der Energieausweis ist bis 2033 gültig.

Die Wohnung ist bezugsfrei ab sofort und befindet sich in einem sehr gepflegten Zustand. Umfangreiche Auffrischungen in den Jahren 2025 und 2026 tragen dazu bei, dass sie in vielen Bereichen einen frischen und hochwertigen Eindruck vermittelt.

Eine Immobilie für Käufer, die in München nicht einfach nur Wohnfläche suchen, sondern ein Zuhause mit Privatheit, Struktur, Garten und langfristiger Wohnqualität.

Die Wohnung wird privat und ohne Maklerprovision verkauft.


Die wichtigsten Highlights

- Haus-im-Haus-Gefühl in gepflegter Stadtvilla
- eigener Hauseingang mit nur 7 Wohneinheiten
- sonnige Südterrasse und Privatgarten (ca. 36 m²)
- lichtdurchfluteter Wohn- und Essbereich
- außergewöhnlich gepflegter Zustand
- Energieeffizienzklasse A
- Wasser-Wärmepumpe mit Solarthermie
- bezugsfrei ab sofort
- Tiefgaragenstellplatz ohne Duplex
- Privatverkauf ohne Maklerprovision



Tiefgaragenstellplatz

Der zur Wohnung gehörende Tiefgaragenstellplatz ist ein echter Komfortvorteil – gerade in München.

- kein Duplex
- breite Zufahrt
- komfortables Einparken
- auch für SUV geeignet
- funkgesteuertes Tor


Ausstattung

Die Ausstattung der Wohnung verbindet Qualität, Alltagstauglichkeit und einen gepflegten, zeitlosen Gesamteindruck.

Objektdaten

- Wohnfläche: ca. 102,3 m²
- Nutzfläche: ca. 111,3 m²
- Zimmer: 3

Ausstattung im Überblick

- Echtholz-Eichenparkett
- Fußbodenheizung in allen Wohnräumen
- elektrische Rollläden
- Dreifachverglasung
- Tageslichtbad mit Wanne und Dusche
- separates Gäste-WC
- separater Waschraum
- Kellerraum
- Fahrradraum
- barrierearme Zugänglichkeit

Die vorhandene Miele-Designküche ist hochwertig ausgeführt und technisch aktuell. Sie kann bei Interesse separat verhandelt werden.

Die Wohnung ist so ausgestattet, dass sie sowohl funktional als auch im täglichen Wohngefühl überzeugt – ohne weiteren Anpassungs- oder Renovierungsbedarf vor dem Einzug.

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Barrierefrei, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Zustand / Auffrischungen


Baujahr der Anlage ist 2012/2013, Erstbezug durch uns als Eigentümer war im Jahr 2014.

Die Wohnung wurde laufend gepflegt und in den vergangenen Jahren zusätzlich umfassend aufgefrischt.

2018: vollständige fachgerechte Sanierung (versicherungsbedingt)
2025 / 2026: umfangreiche Auffrischungen

Dabei wurden unter anderem:

- die Wände neu gestrichen
- das Eichenparkett aufgearbeitet
- einzelne Küchenelemente technisch aktualisiert
- der Garten neu gestaltet

Das Ergebnis ist ideal für Käufer, die ohne weiteren Renovierungsaufwand einziehen möchten.


Energie

- Energieausweistyp: Verbrauchsausweis
- Endenergieverbrauch: 31,2 kWh/(m²·a)
- Energieeffizienzklasse: A
- wesentlicher Energieträger: Strom
- Heizsystem: Wasser-Wärmepumpe mit Solarthermie
- Energieausweis gültig bis 2033

Beheizung und Warmwasser erfolgen über eine moderne Wasser-Wärmepumpe in Kombination mit Solarthermie – also nicht über Öl oder Gas.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Fußbodenheizung
Energieträger: Strom

Preis

- Kaufpreis Wohnung: 869.000 €
- Tiefgaragenstellplatz: 29.000 €
- Küche: optional separat verhandelbar


Besichtigung und Ablauf

Die Wohnung wird privat und ohne Maklerprovision verkauft.

Bei ernsthaftem Interesse stellen wir gerne weitere Unterlagen sowie ergänzende Informationen zur Verfügung.

Bitte schildern Sie bei Ihrer Anfrage kurz Ihre persönliche Situation, Ihre Finanzierungsvorstellung sowie Ihren zeitlichen Rahmen. Wir melden uns zeitnah zur Abstimmung eines persönlichen Besichtigungstermins.

Die Wohnung ist bezugsfrei ab sofort.


Fazit

Diese Wohnung richtet sich an Käufer, die nicht einfach nur eine Erdgeschosswohnung suchen, sondern ein Zuhause mit mehr Privatheit, mehr Struktur und mehr Wohnqualität.

Stadtvilla · eigener Hauseingang mit nur 7 Wohneinheiten · Südterrasse · Privatgarten · Energieklasse A · TG ohne Duplex · bezugsfrei ab sofort

Eine in dieser Form seltene Kombination in München.

Makleranfragen unerwünscht.

Wir freuen uns über Anfragen von ernsthaft interessierten Käufern.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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