Gunst der Stunde: Südgarten in Gern - 4,5 Zimmer - Perfekter Innenhof - bezugsbereit saniert

Objektbeschreibung

N y m p h e n b u r g - G e r n

4,5-ZIMMER-GARTENWOHNUNG
Nähe Olympiapark und Schloss Nymphenburg

KURZBESCHREIBUNG: Diese familiengerechte Wohnung liegt in begehrter Gerner Lage, vollkommen frei von PKW-Verkehr nahe dem Biedersteiner Kanal. Gern zählt zu Münchens Spitzenwohnlagen. Die Räumlichkeiten im Erdgeschoss eines gepflegten Wohnhofs umfassen einen Wohn-/Essbereich mit allseitigem Blick ins Grüne, drei weitere Zimmer, Bad und Gäste-WC. Ein Privatgarten mit Südausrichtung, eine Nord-Loggia und der angeschlossene Innenhof machen das Objekt ideal für Familien und Paare im Homeoffice.

WOHNHOFKONZEPT: Die Wohnung und der Privatgarten werden zusätzlich durch eine gepflegte Hoffläche erweitert, die über eine große Rasenfläche und einen Spielplatz verfügt. Die umliegenden Gärten bilden einen ruhigen, abgeschirmten Innenbereich – ideal als Spielfläche, exklusiv für die Kinder des Wohnhofs. Der Hof ist direkt vom Privatgarten sowie über den Mittelpunkt der Anlage erreichbar und dient als entspannter Treffpunkt für die Nachbarschaft.

OBJEKTBESCHREIBUNG: Die Wohnung erstreckt sich über ca. 98 m² und besticht durch einen idealen Grundriss, der Wohnen und Schlafen familiengerecht gliedert. Drei gut geschnittene Räume bieten Platz für Schlaf-, Kinder- und/ oder Arbeitszimmer. Der charmante Garten genießt ganztägig Morgen-, Mittags- und Abendsonne.

RÄUMLICHKEITEN: Die Diele ist durch eine klassische Glastüre vom Wohnbereich getrennt. Hier ordnen sich ein Gäste-WC und ein Zimmer an, das sich ideal als privater Gästebereich oder ruhiges Homeoffice eignet. Im Mittelpunkt steht der großzügige Wohn-/Essbereich mit zentraler Blickachse durch bodentiefe Fenster in den sonnigen Südgarten. Eine Glastrennwand im Essbereich schafft Flexibilität und Ruhe. Der Essplatz bietet Raum für bis zu 10 Personen. Die Küche ist offen zum Essbereich gestaltet. In diesem Bereich befindet sich eine Loggia mit Blick ins Grüne. Ein kurzer Zwischenflur verbindet Bad, Kinder- und Elternzimmer zu einer privaten Seitenzone. Das Elternzimmer bietet viel Stauraum und Platz für ein Beistellbett; das Kinderzimmer überzeugt durch den direkten Gartenblick.

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Ausstattung

Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Gäste-WC, Parkett

Bemerkungen:
Kernsanierung in 2025 mit Schwerpunkt auf Ausstattung für Elektroistallation, Moderne Lichtplanung, Wand- und Deckenoberflächen, Böden, Gäste-WC:
> Gegensprechanlage
> Fi-Sicherung, Nachrüstung von Steckdosen, neue Abdeckungen (Programm GIRA, weiss)
> Beleuchtungskonzept Deckenfluter für indirekte Beleuchtung im Wohn- / Essbereich flexible Strahler über Esstisch, Lichtband für indirekte Deckenbeleuchtung in der Diele, Deckenfluter für indirekte Beleuchtung vorbereitet in Wänden sämtlicher Zimmer, Flexible Lichtsteuerung über CASAMBI)
> Eichen-Dielenparkett, geölt (Weissöl) in der gesamten Wohnung
> Holz-Glas- Trennwand, weiss lasiert, aus 2025, verglaste Zimmertür mit Messingbeschlägen, Schall-Senk-Dichtung, Sichtschutzlamellen (Alu, weiss, MHZ)
> Gäste - WC mit neuem Maßeinbau-Spiegelschrank, hochwertiges Handwaschbecken mit Standarmatur, Marmorabdeckungen, Parkett, WC Villeroy & Boch

Maßnahmen vor 2025:
> Wohnungstür, getauscht (ca. 2016) Schall-Senk-Dichtung, Schließung mit Transpondertechnik
> Fensteranstrich aussen
> Innentüren weiss beschichtet (Türgriffe Originalbaujahr)

Originalzustand (Baujahr 1985)
> Garten: Terrasse aus 1985 (Originlausstattung mit Betonsteinbelag)
> Loggia mit Holzboden (Brüstungsbereich renoviert ca. 2018)
> Separater Kellerraum, ca. 4-5m2, mit Licht, keine Steckdose
> im UG ist eine öffentlicher Wasch- und Trockenraum vorhanden (Miet-Waschmaschine + Miet-Trockner)
> ein kleiner öffentlicher Fahrrad-Abstellraum ist im UG ebefalls vorhanden

HINWEIS:
> Das Badezimmer wurde bewusst im gepflegten Originalzustand belassen und bietet individuelle Gestaltungsmöglichkeiten um eine persönliche Vorstellung umzusetzen. Um die dafür anfallenden Kosten wurde der Kaufpreis bereits reduziert. Das best. Bad ist in voll funktionsfähigem Zustand. Das Bad enthält einen Waschmaschinenanschluss.
> Es wird empfohlen, die Einbauküche vor Bezug mit einer Küche nach individuellen Vorstellungen zu ersetzten. Die best. Einbauküche ist weitgehend in funktionsfähigem Zustand. Die Möglichkeiten einer Instandsetzung (Beschläge, Griffe, Ersatzgeräte) wurden nicht abgeklärt, scheinen aber vorhanden zu sein. Der Geschirrspüler (Miele) ist neuwertig.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Die Hofanlage wird von einer Hausverwaltung betreut. Die Höhe des angegebenen Hausgeldes (369,00 EUR monatlich) gibt den Stand von 2024 wieder. Beinhaltet sind darin auch die Kosten für Heizung. Aufgrund der Kompaktheit der Wohnanlage belaufen sich die Heizkosten für die Wohnung auf weniger als 90 EUR monatlich, was angesichts der Energieeffizienzklasse D für einen 4 Personenhaushalt ungewöhnlich niedrig ist.

Weitere Informationen (Protokolle der Eignetümerversammlungen, Wirtschaftspläne und Wohngeldabrechnungen) liegen aus den Jahren 2023, 2024 und 2025 vor.

Zu dieser Kurzbeschreibung des Objektes erhalten Sie auf Anfrage ein Exposé mit Grundrissplänen und Fotos.

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