Kapitalanlage provisionsfrei – bis 5 % Rendite dank Staffelmiete – 3-Zimmer-Dachgeschoss

Objektbeschreibung

Diese vermietete 3-Zimmer-Dachgeschosswohnung in einem gepflegten Mehrfamilienhaus in Stuttgart-Zuffenhausen ist eine solide und sofort rentable Kapitalanlage: 575 € Kaltmiete im Monat, 6.900 € im Jahr – Bruttorendite 4,6 % auf die Ist-Miete, steigt mit der vereinbarten Staffel auf 4,8 % (ab 01.03.2027) bzw. 5,0 % (ab 01.03.2029). Stabile Einnahmen ab dem ersten Tag, ohne Neuvermietung, ohne Verwaltungsaufwand und ohne Renovierungsbedarf.

Die Wohnung im Dachgeschoss (ca. 41,5 m² Wohnfläche nach WoFlV) ist seit März 2021 an eine zuverlässige, pünktlich zahlende Mieterin vermietet. Im Mietvertrag ist eine Staffelmiete vereinbart: Die Kaltmiete steigt automatisch auf 600 € ab 01.03.2027 und auf 625 € ab 01.03.2029 – ohne Mieterhöhungsverlangen.

Bei Finanzierung durch eine Bank kann die Kreditrate aus der Miete bezahlt werden: Bei einer Finanzierung von 80 % des Kaufpreises (ca. 4 % Zins und 1 % Tilgung) liegt die monatliche Rate bei ca. 500 € – die Kaltmiete von 575 € deckt die Rate vollständig und lässt rund 75 € Puffer.

Das Hausgeld beträgt 199 € im Monat (Wirtschaftsplan 2027). Davon können ca. 67 € auf die Mieterin umgelegt werden; von den verbleibenden 132 € entfallen ca. 54 € auf die Rücklagenzuführung und ca. 78 € auf nicht umlagefähige Kosten. Im Wirtschaftsplan 2027 ist keine Sonderumlage vorgesehen.

Das Gebäude wurde 2024 energetisch modernisiert: Fassaden- und Dachdämmung sowie neue Kunststofffenster mit Isolierverglasung. Der neue Bedarfsausweis vom 04.11.2026 weist einen Endenergiebedarf von 96,16 kWh/(m²a) und Effizienzklasse C aus – für ein Haus dieses Baujahrs ein sehr guter Wert, der die Finanzierung erleichtert und den Wert langfristig sichert.

Raumaufteilung: drei Zimmer, Küche, Bad mit Dusche und WC, Flur und Abstellraum. Zur Wohnung gehören zusätzlich der Dachboden darüber (ca. 30,8 m² Nutzfläche im Sondereigentum) und ein Abstellraum im Gewölbekeller. Die Wohnanlage wird professionell durch eine Hausverwaltung betreut.

Eckdaten für Kapitalanleger:
– Kaufpreis 149.000 € (ca. 3.595 €/m² Wohnfläche)
– Ist-Miete 575 €/Monat = 6.900 € p. a., Bruttorendite 4,6 %
– Staffelmiete: 600 € ab 01.03.2027 (4,8 %), 625 € ab 01.03.2029 (5,0 %)
– Hausgeld 199 €/Monat, davon ca. 67 € umlagefähig, ca. 54 € Rücklage, ca. 78 € nicht umlagefähig
– Miteigentumsanteil 179/1.000 (inkl. Dachboden)
– Eine Garage im Hinterhaus kann für 12.500 € zusätzlich erworben werden

Auf Wunsch sind weitere Einheiten im Haus erhältlich, auch das gesamte Haus mit 6 Einheiten.

Unterlagen (Wirtschaftsplan, Mietvertrag, Energieausweis, Grundriss) stelle ich Interessenten nach Anfrage zur Verfügung.

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Ausstattung

Keller, Duschbad, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Allgemein
– Vermietet für 575 € kalt an eine zuverlässige Mieterin, Mietvertrag seit 03/2021
– Staffelmiete: 600 € ab 01.03.2027, 625 € ab 01.03.2029
– 3 Zimmer, ca. 41,5 m² Wohnfläche, Dachgeschoss
– Dachboden ca. 30,8 m² Nutzfläche (Sondereigentum)
– Bad mit Dusche und WC, Abstellraum in der Wohnung
– Abstellraum im Gewölbekeller
– Kunststofffenster mit Isolierverglasung (2024)
– Optional Garage im Hinterhaus (12.500 €)

Technik & Haus
– Fassaden- und Dachdämmung (2024)
– Fenster 2024 ausgetauscht
– Neuer Bedarfsausweis 04.11.2026: 96,16 kWh/(m²a), Klasse C
– Beheizung elektrisch (Nachtspeicher), Warmwasser dezentral
– Professionelle Hausverwaltung, Wirtschaftsplan 2027 ohne Sonderumlage
– Gewölbekeller, Hof mit Zufahrt

Sonstige Angaben

Heizungsart: Ofenheizung
Energieträger: Strom


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