Bestlage Buxtehude – 5-Zi.-Maisonette direkt an der Altstadt! Für Eigennutzer & Kapitalanleger

Objektbeschreibung

Stilvolle Maisonette in Bestlage – direkt an der historischen Altstadt von Buxtehude

Großzügiges Wohnen auf zwei Ebenen – ruhig, zentral und mit besonderem Charme.

Diese außergewöhnliche 5-Zimmer-Maisonettewohnung verbindet eine der begehrtesten Wohnlagen Buxtehudes mit einem großzügigen Raumgefühl und einer hochwertigen, individuellen Ausstattung. Das Grundstück grenzt unmittelbar an die historische Altstadt – und dennoch genießen Sie hier ein angenehm ruhiges Wohnumfeld.

Die Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss und Dachgeschoss eines gepflegten Vierfamilienhauses. Auf ca. 127 m² Wohnfläche, ergänzt durch weitere Nutzflächen, erwartet Sie ein durchdachtes Wohnkonzept mit viel Platz für individuelle Lebensgestaltung.

Das Herzstück der Wohnung bildet der rund 50 m² große, offen gestaltete Wohn-, Ess- und Küchenbereich. Hochwertiges Eichenparkett, ein gemütlicher Kaminofen und der Zugang zum sonnigen Südbalkon schaffen eine einladende Atmosphäre. Die maßgefertigte Vollholzküche mit Kochinsel und hochwertigen Elektrogeräten fügt sich harmonisch in den großzügigen Wohnbereich ein.

Ein geräumiges Tageslichtbad mit Badewanne, maßgefertigten Einbauten und Fußbodenerwärmung vervollständigt diese Wohnebene.

Über eine elegante Wendeltreppe gelangen Sie ins Dachgeschoss mit drei weiteren, vielseitig nutzbaren Zimmern. Großzügige Dachflächenfenster sorgen für eine helle und freundliche Atmosphäre. Hochwertige Bodenbeläge, praktische Einbauschränke und ein zusätzliches Duschbad mit Fußbodenerwärmung bieten auch hier angenehmen Wohnkomfort.

Eine Besonderheit: Beide Wohnebenen sind zusätzlich über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar. Dadurch eröffnen sich interessante Möglichkeiten für eine flexible Nutzung, beispielsweise für Wohnen und Arbeiten unter einem Dach.

Auch das Umfeld überzeugt: Die kleine Eigentümergemeinschaft mit nur vier Wohnungen verfügt über einen liebevoll angelegten Gemeinschaftsgarten mit Pavillon und gemütlichen Sitzgelegenheiten – ein schöner Rückzugsort unmittelbar neben dem lebendigen Zentrum der Stadt.

Ein eigener Pkw-Stellplatz sowie zusätzliche Abstellmöglichkeiten im Keller und Dachboden ergänzen das Angebot.

Die Wohnung wird frei von Mietverhältnissen übergeben und eignet sich damit sowohl für die Eigennutzung als auch als Kapitalanlage. Sie war in den vergangenen elf Jahren vermietet. Die zuletzt erzielte jährliche Nettokaltmiete betrug 16.200 €. Aufgrund der attraktiven Lage und der hochwertigen Ausstattung kann sich bei einer Neuvermietung weiteres Mietpotenzial ergeben, vorbehaltlich der gesetzlichen Rahmenbedingungen.

Eine Immobilie für Menschen, die das Besondere schätzen: großzügiges Wohnen, individuelle Ausstattung und eine außergewöhnlich zentrale Lage mit kurzen Wegen in die historische Altstadt.

Diese Immobilie vereint Wohnqualität, Investitionssicherheit und hohe Lebensqualität in idealer Weise.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Kamin, Parkett, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
HOCHWERTIGE AUSSTATTUNG – INDIVIDUELL, DURCHDACHT UND LAUFEND MODERNISIERT

Die Wohnung zeichnet sich durch hochwertige Materialien, zahlreiche maßgefertigte Einbauten und eine über die Jahre kontinuierlich gepflegte und modernisierte Ausstattung aus. Auch das Vierfamilienhaus wurde laufend instand gehalten.

Besonders hervorzuheben ist die Erneuerung der letzten sechs Wohnungsfenster im Jahr 2025. Damit wurden sämtliche Fenster der Wohnung in den vergangenen Jahren modernisiert.

1. OBERGESCHOSS – GROSSZÜGIGES WOHNEN

• Maßgefertigte Vollholzküche mit Kochinsel, hochwertigen Elektrogeräten, großzügigen Arbeitsflächen und zahlreichen durchdachten Details

• Besonderheit der Küche: integrierter Lavagrill in einem ca. 120 cm breiten Kochbereich

• Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner in der Küche

• Ca. 50 m² großer, offen gestalteter Wohn-, Ess- und Küchenbereich

• Hochwertiges Eichen-Echtholzparkett in sehr gepflegtem Zustand

• Kaminofen für eine behagliche Wohnatmosphäre

• Sonniger Südbalkon mit hochwertiger Markise

• Großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne, praktischen Einbaumöbeln und Fußbodenerwärmung

• Zahlreiche maßgefertigte Einbauten und intelligente Stauraumlösungen

DACHGESCHOSS – HELL UND VIELSEITIG NUTZBAR

• Drei weitere Zimmer mit unterschiedlichen Nutzungsmöglichkeiten

• Zahlreiche Velux-Dachflächenfenster mit Sonnenschutz sorgen für viel Tageslicht

• Schlafzimmer mit umfangreichen, maßgefertigten Einbaumöbeln

• Großzügiges, besonders helles Zimmer mit nahezu wintergartenartigem Charakter und Einbauschrank

• Zwei Zimmer mit hochwertigem Eichenparkett, ein weiteres mit Hochflorteppich

• Praktischer Einbauschrank im Flurbereich mit Zugang zum gemeinschaftlichen Treppenhaus

• Optimale Nutzung der Flächen unter den Dachschrägen mit entsprechend großzügiger Grundfläche

• Zusätzliches Duschbad mit Fußbodenerwärmung

• Eigener Dachbodenbereich als zusätzliche Nutz- und Abstellfläche

GARTEN UND AUSSENANLAGEN

• Gepflegter Gemeinschaftsgarten mit Terrassen- und Sitzflächen

• Gartenpavillon mit hochwertigem Edelstahlgrill

• Zwei Gartenhäuser mit kleiner Werkstatt und Abstellmöglichkeiten

• Überdachter Fahrradunterstand

• Eigener Pkw-Stellplatz auf dem Grundstück

MODERNISIERUNGEN UND GEBÄUDETECHNIK

Im Oktober 2026 wurde eine moderne Gas-Niedertemperaturheizung installiert. Nach Einschätzung des ausführenden Heizungsfachbetriebs ist eine Verringerung des bisherigen Heizenergiebedarfs um etwa ein Drittel zu erwarten. Die tatsächliche Einsparung bleibt abzuwarten.

Mit dieser bewährten Heiztechnik verfügt die Eigentümergemeinschaft über eine zeitgemäße Wärmeversorgung und kann die weitere Entwicklung des kommunalen Wärmekonzepts sowie alternativer Heiztechnologien ohne unmittelbaren Entscheidungsdruck beobachten.

Die Balkone werden derzeit umfassend saniert. Der Abschluss ist noch für 2026 vorgesehen. Die gesamten Kosten der Balkonsanierung trägt der Verkäufer.

Für die gemeinschaftliche Instandhaltung ist eine Rücklage vorhanden.

WEITERE INFORMATIONEN

• Gepflegte Eigentümergemeinschaft mit lediglich vier Wohnungen

• Separater Kellerraum

• Beide Wohnebenen zusätzlich über das gemeinschaftliche Treppenhaus erreichbar

• Monatliches Hausgeld derzeit ca. 450 € einschließlich Heiz- und Wasserkostenvorauszahlungen, Bewirtschaftung, Verwaltung und Rücklagenzuführung. Die tatsächlichen Kosten sind verbrauchs- und abrechnungsabhängig; Haushaltsstrom wird separat berechnet.

• Provisionsfreier Verkauf direkt vom Eigentümer

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

MODERNE HEIZUNGSVERSORGUNG – INVESTIERT UND FÜR DIE ZUKUNFT GUT AUFGESTELLT

Ein wesentlicher Vorteil für den Käufer: Die Erneuerung der Heizungsanlage ist bereits erfolgt.

Im Oktober 2026 wurde die bisherige Ölheizung durch eine moderne Gas-Niedertemperaturheizung ersetzt. Damit verfügt die Eigentümergemeinschaft über ein bewährtes und zeitgemäßes Heizsystem.

Nach Einschätzung des ausführenden Heizungsfachbetriebs ist durch die Modernisierung eine Reduzierung des bisherigen Heizenergiebedarfs um etwa ein Drittel zu erwarten. Die tatsächliche Einsparung wird sich erst anhand künftiger Verbrauchswerte beurteilen lassen.

Zeit für zukünftige Entscheidungen

Mit der neuen Heizungsanlage hat die Eigentümergemeinschaft eine solide Grundlage für die Wärmeversorgung geschaffen. Sie kann nun in Ruhe verfolgen, wie sich das kommunale Wärmekonzept der Stadt Buxtehude entwickelt, welche konkreten Möglichkeiten sich daraus ergeben und wie sich alternative Heiztechnologien und Energieversorgungskonzepte künftig bewähren.

Ein kurzfristiger Wechsel zu einer anderen Heiztechnik ist damit nicht erforderlich. Entscheidungen über mögliche spätere Alternativen können zu gegebener Zeit auf Grundlage der dann verfügbaren technischen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen getroffen werden.

GEPFLEGTER GEBÄUDEZUSTAND – KEIN BEKANNTER INSTANDHALTUNGSSTAU

Das Vierfamilienhaus wurde über die Jahre kontinuierlich gepflegt und instand gehalten. Mit der im Oktober 2026 erneuerten Heizungsanlage und der derzeit laufenden Balkonsanierung wurden beziehungsweise werden wesentliche Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen umgesetzt. Die Kosten der Balkonsanierung übernimmt vollständig der Verkäufer.

Nach Kenntnis des Verkäufers besteht darüber hinaus derzeit kein weiterer Instandhaltungs- oder Reparaturstau. Weitere größere Instandsetzungsmaßnahmen sind aktuell nicht bekannt.

WEITERE HINWEISE ZUM VERKAUF

Die Wohnung wird frei von Mietverhältnissen und nach Vereinbarung übergeben.

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

Gerne übersende ich Ihnen das Exposé mit Grundrissen und ergänzenden Objektinformationen. Weitere Fotos stelle ich auf Wunsch ebenfalls zur Verfügung.

Besichtigungen sind nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Ich freue mich über Ihre Kontaktaufnahme.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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