Helle 4-Zimmer-Wohnung mit Balkon, 38m² Hobbyraum und TG-Stellplatz - frei ab sofort in Straubing

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/504098/

PROVISIONSFREI VOM EIGENTÜMER:
Großzügige 4-Zimmer-Wohnung mit Süd-Loggia, Tiefgaragen-Stellplatz und außergewöhnlichem 38 m² großen Hobbyraum!

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause mit enormem Potenzial! Diese gut geschnittene Eigentumswohnung im 1. Obergeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1976 überzeugt durch eine Wohnfläche von ca. 94 m², einen durchdachten Grundriss und seltene Extras, die Sie kaum ein zweites Mal finden.

DAS HIGHLIGHT: MEHR ALS NUR EINE WOHNUNG
Zu dieser Wohnung gehört nicht nur ein eigener Tiefgaragen-Einzelstellplatz, sondern auch ein ca. 38 m² großer, beheizter Hobbyraum im Untergeschoss (eigenes Sondereigentum!). Dank eines Fensterbands mit natürlichem Tageslichteinfall, Heizkörpern und Stromanschluss bietet dieser Raum einen unvergleichlich hohen Mehrwert. Ob als professionelles Homeoffice, Fitnessraum, privates Studio, Werkstatt oder großzügiger Freizeitbereich – hier gewinnen Sie eine Fläche hinzu, die weit über den Nutzen eines gewöhnlichen Kellerabteils hinausgeht.

DIE WOHNUNG IM DETAIL:
* Großzügiges, lichtdurchflutetes Wohnzimmer mit direktem Zugang zur sonnigen Loggia.
* Sonnige Ausrichtung nach Süden mit Blick ins Grüne.
* Drei flexibel nutzbare Schlaf-, Kinder- oder Arbeitszimmer.
* Separate Küche mit kurzen Wegen zum Wohn- und Essbereich.
* Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates Gäste-WC.
* Praktischer Flur mit integriertem Einbauschrank für zusätzlichen Stauraum.
* Eigenes, separates Kellerabteil.

SOLIDE BAUSUBSTANZ & GEPFLEGTE WEG:
Die Eigentümergemeinschaft hat das Gebäude laufend instand gehalten. Wichtige Modernisierungen am Gemeinschaftseigentum wurden bereits erfolgreich umgesetzt:
* 2022: Einbau einer neuen, modernen Zentralheizung.
* 2009: Austausch der Fenster gegen doppelverglaste Kunststoff-Isolierglasfenster samt Rollos.
* Treppenhaus, Tiefgarage und Außenanlagen befinden sich in einem gepflegten Zustand.

Finanziell solide Eigentümergemeinschaft:
Zum 31.12.2024 wies die Eigentümergemeinschaft eine Instandhaltungsrücklage von ca. 133.797 € aus. Der rechnerisch auf die Wohnung inklusive Hobbyraum entfallende Rücklagenanteil betrug zu diesem Stichtag ca. 6.191 €.

Die monatliche Instandhaltungsrücklagen-Zuführung beträgt 96,60 € (Wohnung + Hobbyraum + Tiefgaragen-Stellplatz) und ist bereits im Hausgeld enthalten. Die nicht umlagefähigen Nebenkosten betragen ca. 93,63 € monatlich.

IHRE CHANCE ZUR INDIVIDUELLEN GESTALTUNG:
Die Wohnung ist unbewohnt und wird komplett geräumt übergeben. Die Innenausstattung (Elektrik, Bodenbeläge, Sanitäreinrichtungen) entspricht überwiegend dem Baujahr und bietet Handwerkern, Paaren oder Familien die ideale weiße Leinwand: Gestalten Sie Böden, Wände und Bäder exakt nach Ihren Wünschen, ohne erst teure Umbauten früherer Besitzer bezahlen zu müssen.

KEINE MAKLERPROVISION:
Sie kaufen direkt von privat. Das spart Ihnen mehrere tausend Euro an Kaufnebenkosten!

Kaufpreis Wohnung: 280.000 € · Tiefgaragen-Stellplatz: 14.000 €
Gesamtkaufpreis: 294.000 €. Der 38 m² große, beheizte Hobbyraum im Untergeschoss ist als Sondereigentum im Kaufpreis der Wohnung enthalten.

Alle drei Bestandteile – Wohnung, Tiefgaragen-Stellplatz und Hobbyraum – werden ausschließlich im Paket veräußert, nicht einzeln.

VIRTUELLE 360°-BESICHTIGUNG:
Sparen Sie Zeit und machen Sie sich vorab ein realistisches Bild. Es steht Ihnen ein vollständiger, interaktiver 360°-Rundgang zur Verfügung.

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Balkon, Keller, Einbauküche, Gäste-WC, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
Solide Substanz, bestechendes Raumkonzept!

ECKDATEN & AUSSTATTUNGSMERKMALE:
* Wohnfläche: ca. 94 m² im 1. Obergeschoss (Mehrfamilienhaus mit nur 4 Vollgeschossen).
* Zimmeranzahl: 4 Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Flur, Balkon/Loggia.
* Fenster: Im Jahr 2009 umfassend modernisierte 2-fach-wärmeschutzisolierte Kunststofffenster mit manuellen PVC-Rollläden.
* Heizung: Zentralheizung über moderne, im Jahr 2022 erneuerte Gas-Brennwerttechnik; Wärmeabgabe über Stahlradiatoren.
* Balkon / Loggia: Nach Süden ausgerichtete Loggia mit Estrichbelag und Blick ins Grüne.

BESONDERE HIGHLIGHTS:
1. Beheizter Hobbyraum (ca. 38 m² Nutzfläche, Sondereigentum):
* Ausgestattet mit Fensterband für Tageslicht, Heizkörpern, Strom und Holzvertäfelung.
* Deutlich höherer Nutzwert als reguläre Kellerräume – perfekt für Homeoffice, Bastler, Musiker oder als Fitnessstudio.
2. Tiefgaragen-Stellplatz (Sondereigentum):
* Bequemes und witterungsgeschütztes Parken in der hauseigenen Tiefgarage (im Kaufpreis enthalten).
3. Zusätzliches Kellerabteil:
* Weiterer separater Stauraum im Untergeschoss.

ZUSTAND & RENOVIERUNGSBEDARF:
* Die Wohnung wird im geräumten Zustand übergeben.
* Böden: Aktuell überwiegend Teppichböden und Fliesen.
* Elektrik: Entspricht weitgehend dem Baujahr.
* Sanitär: Badezimmer mit Badewanne und Waschbecken sowie separates Gäste-WC sind dem Baujahr entsprechend gefliest und funktionsfähig.


FAZIT:
Eine grundsolide Wohnung mit überdurchschnittlichem Flächenangebot, exzellenter Raumaufteilung und wertvollen Sondereigentumseinheiten (TG + Hobbyraum).

DIGITALER RUNDGANG:
Besichtigen Sie alle Räume, die Loggia und den Hobbyraum vorab in unserem hochauflösenden 360°-Rundgang.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

VIRTUELLE 360°-BESICHTIGUNG:
Sparen Sie Zeit und machen Sie sich vorab ein realistisches Bild: Unter ovm40.de steht Ihnen ein vollständiger, interaktiver 360°-Rundgang zur Verfügung.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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