Frisch saniert und vermietet: Kapitalanlage mit Garage und Indexmiete, Faktor 19,6, provisionsfrei

Objektbeschreibung

Kaufpreis 176.000 € für Wohnung und Garage. Jahresmiete 9.000 €, Faktor 19,6, Bruttomietrendite 5,11 %. Für Sie provisionsfrei.

Ein überschaubarer Einstieg in eine fertige Kapitalanlage: Die Einzimmerwohnung mit 38,50 m² im 5. Obergeschoss wurde 2026 frisch saniert und ist seit dem 1. Oktober vermietet. Der Aufzug hält direkt auf der Etage. Dazu gehört eine Garage mit eigenem Grundbuchblatt. Wohnung und Garage werden nur gemeinsam verkauft.

Mieter ist ein Studierender. Die Nettokaltmiete von 650 € ist als Indexmiete vereinbart und entwickelt sich mit dem Verbraucherpreisindex. Ein Elternteil haftet als Mitmieter mit, und beide Seiten verzichten bis zum 30.09.2027 auf die Kündigung. Die Wohnung war innerhalb von zwei Wochen nach Start der Vermietung vergeben. Die Garage ist separat vermietet und mit 100 € netto im Monat angesetzt.

Für Anleger, die auf das Ergebnis nach Steuern schauen, ist das Paket sauber aufgestellt. Der Kaufvertrag weist Grund und Boden, Gebäude und die neue Einbauküche getrennt aus. Das ist eine klare Grundlage für Ihre Abschreibung. Die Küche lässt sich in der Regel deutlich schneller abschreiben als das Gebäude, und auf den Küchenanteil fällt in der Regel keine Grunderwerbsteuer an. Halten Sie die Wohnung länger als zehn Jahre, ist ein Verkaufsgewinn nach heutiger Rechtslage für Privatanleger steuerfrei. Was das für Sie konkret bedeutet, klären Sie bitte mit Ihrem Steuerberater.

Laufende Kosten: Hausgeld 159 € im Monat, darin 45,60 € für die Rücklage. Für die Garage kommen 14 € im Monat dazu. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft liegt bei rund 182.700 €.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung wurde 2026 frisch saniert:

+ Neues Duschbad mit Walk-in-Dusche, flacher Duschtasse und Glaswand, Kopf- und Handbrause, wandhängendem WC, Spiegelschrank mit LED und Handtuchheizkörper

+ Großformatige Fliesen, an der Wand hellgrau, am Boden anthrazit, Armaturen in Schwarz, Waschmaschinenanschluss im Bad

+ Neue Einbauküche von Hano, Serie Linea, mit weiß glänzenden Fronten und Bosch-Geräten: Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Einbaukühlschrank mit Gefrierfach und Wandesse

+ Neuer Designbelag in Eichenoptik in Wohnraum, Küche, Flur und Abstellraum
Elektroinstallation neu nach VDE 0100 mit neuer Unterverteilung, Gira-Schaltern und Rauchwarnmeldern

+ Im Bad alle Kalt-, Warm- und Abwasserleitungen bis zu den Steig- und Fallleitungen der Gemeinschaft erneuert, in der Küche die vorhandenen Zuleitungen geprüft und erhalten

+ Wände und Decken neu gestrichen, Türen weiß lackiert, Heizkörper neu lackiert

+ Loggia zur ruhigen Westseite mit Nachmittags- und Abendsonne und neuer Bodenbeschichtung

+ Abstellraum in der Wohnung, eigenes Kellerabteil

+ Aufzug bis zur Wohnungsetage, Waschküche, Trockenraum und Fahrradkeller im Haus

+ Fernwärme, Energieeffizienzklasse B

Die Garage liegt in einer überdachten Sammelgaragenanlage wenige Schritte vom Haus: Schwingtor, rund 2,72 × 4,81 m Innenmaß, 7 m breite Fahrgasse.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Energieausweis: Verbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 71 kWh/(m²·a), wesentlicher Energieträger Fernwärme, Baujahr 1972, Energieeffizienzklasse B.

So geht es weiter:

Sie erhalten das ausführliche Exposé mit Grundriss und allen Zahlen. Ihre Fragen klären wir gern telefonisch oder per Video.
Auf Wunsch folgt das vollständige Unterlagenpaket mit WEG-Unterlagen, dem Mietvertrag ohne persönliche Daten und den unbearbeiteten Originalfotos.
Haus und Garagenanlage können Sie sich jederzeit von außen ansehen. Die Garage zeigen wir Ihnen gern.
Passt das Paket zu Ihnen, zeigen wir Ihnen auch die Wohnung persönlich. Weil sie bewohnt ist, stimmen wir den Termin rücksichtsvoll mit dem Mieter ab.

Hinweis zu den Fotos: Die Aufnahmen wurden zur besseren Darstellung mit KI bearbeitet, etwa bei Licht, Farbe, Perspektive und Retusche. Die beiden Küchenfotos sind unbearbeitet. Die unbearbeiteten Originale erhalten Sie mit den Unterlagen und können sie jederzeit einsehen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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