Einziehen oder vermieten: helle 3 Zimmer mit Balkon ins Grüne — provisionsfrei vom Eigentümer

Objektbeschreibung

Diese helle Wohnung überzeugt durch einen klar strukturierten, sehr gut nutzbaren Grundriss. Das großzügige Wohnzimmer öffnet sich auf den Balkon, der zur ruhigen Grünseite der Anlage liegt und den Blick auf die gepflegten Freiflächen zwischen den Hausriegeln freigibt. Zwei weitere Zimmer bieten Platz für Schlafzimmer und Arbeits- oder Kinderzimmer.

Die Wohnung wurde vollständig neu gestrichen und befindet sich in einem guten, sofort vermietbaren Zustand. Küche und Bad sind funktional und gepflegt, die Räume sind hell und freundlich. Wer einziehen möchte, kann das ohne Vorlauf tun. Wer vermieten möchte, hat eine Einheit, die keiner Investition bedarf.

Die Wohnanlage aus dem Jahr 1977 wird laufend instand gehalten: Die Fassaden sind saniert, die Balkone modernisiert, die Grünflächen werden gepflegt. Die Mieterschaft ist stabil, ein großer Teil der Mietverhältnisse besteht seit über zehn Jahren. Beheizt wird über eine Gas-Zentralheizung.

Die Wohnung steht aktuell leer. Das ist der entscheidende Vorteil: Eigennutzer können kurzfristig einziehen, Kapitalanleger vermieten zu aktuellen Konditionen — Neuvermietungen sind für circa 9-10€/m² möglich.

**Beispielrechnung für Kapitalanleger**

Kaufpreis 157.000 € zzgl. Grunderwerbsteuer und Notar, provisionsfrei — Gesamtinvestition rund 170.000 €. Mit 30.000 € Eigenkapital und 140.000 € Darlehen (4,3 % Zins, 1,5 % Tilgung) beträgt die monatliche Rate 678 €. Dem stehen 722 € Kaltmiete gegenüber.

Mit einem Restnutzungsdauergutachten über 25 Jahre beträgt die AfA 4 % auf den Gebäudeanteil, rund 5.450 € pro Jahr. Zusammen mit den Zinsen entsteht ein steuerlicher Verlust von ca. 3.200 €, der bei 42 % Grenzsteuersatz rund 1.300 € Steuererstattung bringt. Die Wohnung erwirtschaftet damit einen Überschuss und trägt zum Vermögensaufbau bei.

Über zehn Jahre tilgen Sie rund 26.000 € Darlehen, bei 2 % Wertentwicklung p. a. kommen ca. 34.000 € hinzu. Einem Objektwert von rund 191.000 € stehen dann noch ca. 115.000 € Restschuld gegenüber — rund 77.000 € Eigenkapital im Objekt bei 30.000 € Einsatz, das entspricht einer Eigenkapitalrendite von rund 22 % p. a.

Beispielrechnung, unverbindlich und keine Steuerberatung.

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

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Ausstattung

Balkon, Keller, Gäste-WC

Bemerkungen:
Die Wohnung wird über eine Gas-Zentralheizung beheizt. Sie wurde vollständig neu gestrichen und ist in einem guten, sofort bezugs- und vermietungsfertigen Zustand. Der Balkon liegt zur ruhigen Grünseite der Anlage. Der gut geschnittene Grundriss verteilt drei helle Zimmer, Küche, Bad und Diele sinnvoll auf ca. 76 m². Zur Wohnung gehört ein eigener Kellerraum. Die Wohnanlage ist gepflegt, die Fassaden sind saniert, die Grünflächen stehen allen Bewohnern zur Verfügung.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Verkauf direkt vom Eigentümer: Der Erwerb erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigen-
tümer. Es fällt keine zusätzliche Maklercourtage an.

Visualisierungen: Bei den im Exposé verwendeten Bildern handelt es sich um KI-
gestützte Visualisierungen. Diese dienen dazu, ein Gefühl für die Raumwirkung nach der
Sanierung zu vermitteln. Die tatsächliche Ausführung kann im Rahmen der Abstimmung
variieren.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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