Provisionsfrei: neuwertige, bezugsfreie 2 ZKB, Bj. 2010, Balkon, Keller, Tiefgarage, KA-Oststadt

Objektbeschreibung

Diese gepflegte 2-Zimmer-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses aus dem Baujahr 2010 mit 19 Wohneinheiten. Das Gebäude ist über einen Aufzug erschlossen. Die Wohnung ist bezugsfrei, wurde vor der Vermarktung frisch gestrichen, gereinigt und instandgesetzt und ist sofort beziehbar.

Grundriss

Der Wohn-, Ess- und Kochbereich ist offen gestaltet und umfasst rund 38 m². Das sind knapp zwei Drittel der Wohnfläche. Die Raumtiefe von etwa 5,80 m erlaubt eine klare Trennung von Sitz- und Essbereich, ohne dass Schrägen oder verwinkelte Ecken die Möblierung einschränken.

Das Schlafzimmer ist ein eigener Raum mit eigenem Fenster und misst 14,51 m². Vom Wohnbereich gelangen Sie auf den 8 m² großen Balkon.

Die Wohnfläche von 62,05 m² setzt sich zusammen aus Wohnen, Kochen und Flur mit 38,28 m², Schlafen mit 14,51 m², Bad mit 5,26 m² sowie dem Balkon mit 8,00 m², angesetzt zu 50 Prozent mit 4,00 m². Grundlage ist die Wohnflächenberechnung der Bauakte, die auf Wunsch vorgelegt wird.

Ausstattung

- Parkett in amerikanischer Eiche, seinerzeit als Sonderausstattung gewählt
- Hochwertige Einbauküche im Kaufpreis enthalten, mit Kochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Mikrowelle und Dunstabzug mit Abluft
- Bad raumhoch gefliest, Sanitärausstattung von Villeroy und Boch
- Separat regelbare Fußbodenheizung im Bad, Handtuchheizkörper
- Anschluss für Waschmaschine und Trockner im Bad, zuletzt als Waschturm genutzt
- Aluminium-Rollläden mit elektrischer Bedienung
- Video-Türsprechanlage
- Balkon mit 8 m², Sonnenschutz über eine Teilmarkise
- Zentrale Abluftanlage
- Photovoltaikanlage auf dem Dach
- Großes Kellerabteil
- Tiefgaragenstellplatz, Installation einer Wallbox möglich, im Kaufpreis enthalten
- Aufzug im Haus
- Glasfaseranschluss kann auf Wunsch gelegt werden

Energie und laufende Kosten

Das Gebäude erreicht die Energieeffizienzklasse B bei einem Endenergieverbrauch von 66,90 kWh/(m²·a). Beheizt wird über eine zentrale Gasheizanlage, die Warmwasserbereitung erfolgt ebenfalls zentral und verbrauchsabhängig abgerechnet.

Die Heizkosten liegen damit deutlich unter dem Karlsruher Durchschnittsbestand. Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz sind auf absehbare Zeit nicht zu erwarten.

Das Hausgeld beträgt derzeit 230 € monatlich, davon 36,50 € Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Die Jahresabrechnung 2025 wies tatsächliche Kosten von rund 267 € monatlich aus. Bei Vermietung sind hiervon rund 200 € auf den Mieter umlagefähig.

Die Eigentümergemeinschaft

Die Gemeinschaft ist gut aufgestellt und professionell verwaltet. Die Erhaltungsrücklage belief sich zum 31.12.2025 auf 99.031,68 €, davon entfallen rechnerisch 3.614,66 € auf diese Wohnung. Abrechnungen und Wirtschaftsplan werden pünktlich und nachvollziehbar erstellt. Technische Mängel am Gebäude sind nicht bekannt, Sonderumlagen wurden nicht erhoben.

Für Kapitalanleger

Die Wohnung ist bezugsfrei und damit sowohl für die Eigennutzung als auch für die Vermietung geeignet. Der qualifizierte Karlsruher Mietspiegel 2025 weist für diese Adresse, Baujahresklasse und Ausstattung eine Spanne von 11,90 bis 15,35 €/m² aus, bei einer Einstufung in der Ausstattungsklasse hervorragend. Eine detaillierte Investitionsrechnung auf Basis der tatsächlichen Abrechnungen 2025 stelle ich auf Anfrage zur Verfügung.

Kauf ohne Provision

Der Verkauf erfolgt direkt durch den Eigentümer. Für den Käufer fällt keine Maklercourtage an. Gegenüber einem provisionspflichtigen Angebot spart das rund 12.100 € an Erwerbsnebenkosten.

Sämtliche Unterlagen liegen vor: Teilungserklärung, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese werden auf Anfrage zur Verfügung gestellt.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Die Wohnung wurde frisch gestrichen, ausgebessert und gereinigt. Der Zustand ist neuwertig, ein Einzug ist ohne Vorarbeiten möglich.

- Parkett in amerikanischer Eiche, seinerzeit als Sonderausstattung gewählt
- Hochwertige Einbauküche im Kaufpreis enthalten, mit Kochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Mikrowelle und Dunstabzug mit Abluft
- Bad raumhoch gefliest, Sanitärausstattung von Villeroy und Boch, DURAVIT und KALDEWEI
- Separat regelbare Fußbodenheizung im Bad, Handtuchheizkörper
- Anschluss für Waschmaschine und Trockner im Bad, zuletzt als Waschturm genutzt
- Aluminium-Rollläden mit elektrischer Bedienung
- Video-Türsprechanlage
- Balkon mit 8 m², Sonnenschutz über eine Teilmarkise
- Zentrale Abluftanlage
- Photovoltaikanlage auf dem Dach
- Großes Kellerabteil
- Tiefgaragenstellplatz, für eine Wallbox vorbereitet, im Kaufpreis enthalten
- Aufzug im Haus
- Energieeffizienzklasse B, Endenergieverbrauch 66,90 kWh/(m²·a)
- Glasfaseranschluss kann auf Wunsch gelegt werden

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas


Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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