Kernsanierte WG-Kapitalanlage mit 5,1 % Bruttorendite und eigener Garage

Objektbeschreibung

Angeboten wird ein Anlagepaket aus einer Drei-Zimmer-Wohnung im 2. Obergeschoss und einer Garage mit eigenem Grundbuchblatt.

Die Wohnung wird derzeit von Grund auf saniert; die Arbeiten werden Ende September 2026 abgeschlossen. Erneuert werden die gesamte Elektroinstallation, sämtliche Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung, das Badezimmer, die Bodenbeläge, die Innentüren sowie die Malerarbeiten. Neu eingebaut wird eine Einbauküche mit Markengeräten. Für den Erwerber bedeutet das auf absehbare Zeit keine Instandhaltungsaufwendungen am Sondereigentum.

Die Wohnung wird als Wohngemeinschaft mit drei getrennten Einzelmietverträgen vermietet. Jedes Zimmer ist einzeln vermietet, Küche, Bad, Flur und Abstellraum werden gemeinschaftlich genutzt. Diese Nutzungsform erzielt einen deutlich höheren Mietertrag als die Vermietung an eine einzelne Partei und wird in Lüneburg durch die Nachfrage von Studierenden und Berufseinsteigern getragen.

Die Wirtschaftlichkeit im Überblick:
•Kaufpreis Paket: 322.000 €
•Jahresnettokaltmiete: 16.500 € (Wohnung 15.300 €, Garage 1.200 €)
•Faktor: 19,5
•Bruttomietrendite: 5,12 %
•Hausgeld Wohnung: 265,00 € monatlich, darin 84,00 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage
•Hausgeld Garage: 14,00 € monatlich
•Grundsteuer: 150,86 € und 6,49 € jährlich

Die drei Zimmer sind mit 500 €, 425 € und 350 € netto kalt vermietet, zusammen 1.275 € monatlich. Hinzu kommen je Zimmer 40 € Betriebskosten- und 95 € Strom-/Internetpauschale. Aus diesen Pauschalen sind die umlagefähigen Hausgeldanteile, Wärme und Warmwasser über den Versorger sowie Strom und Internet zu decken; sie sind Pauschalen und nicht abrechenbar. In die Renditeberechnung geht ausschließlich die Nettokaltmiete ein.

Ein weiterer Vorzug liegt in der Gemeinschaft selbst: Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine Instandhaltungsrücklage von 182.732,94 €. Im Jahr 2025 gab es keine Entnahmen, die jährliche Zuführung wurde ab 2026 auf 24.000 € angehoben. Rechnerisch entfallen 7.674,78 € auf diese Einheit.

Die Wohnung wird nach Abschluss der Sanierung erstmals vermietet; die Mietverhältnisse beginnen am 1. Oktober 2026. Zwei der drei Zimmer sind fest vergeben und die Verträge unterschrieben, für das dritte läuft das Auswahlverfahren.

Zum Anlagepaket gehört eine eigene Garage in der überdachten Sammelgaragenanlage an der Theodor-Haubach-Straße, wenige Schritte vom Haus entfernt. Sie hat ein eigenes Grundbuchblatt, ist also eine selbständige Einheit und kein bloßes Sondernutzungsrecht. Die Garage ist an einen externen Mieter vermietet und bringt zusätzlich 1.200 Euro Jahresnettomiete. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

Sämtliche Mietverträge werden gemeinsam mit dem Kaufvertragsentwurf vor der Beurkundung vorgelegt. Wohnung und Garage werden ausschließlich gemeinsam veräußert.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Einbauküche, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Wohnung nach Abschluss der Arbeiten Ende September 2026:
•Badezimmer mit bodengleicher, gefliester Dusche und Glastrennwand, Handtuchheizkörper, anthrazitfarbene Bodenfliesen, helle Wandfliesen
•Einbauküche mit Bosch-Geräten: Induktionskochfeld, Backofen, Geschirrspüler, Kühl-Gefrier-Kombination, Dunstabzugshaube
•Aufbereitetes Parkett in der gesamten Wohnung, in der Küche neuer Bodenbelag; weiße Innentüren, weiße Sockelleisten, frisch gestrichene Wände
•Elektroinstallation VDE-konform nach VDE 0100 erneuert, Wasser- und Abwasserleitungen innerhalb der Wohnung vollständig erneuert
•Sämtliche Fenster in Kunststoff mit Zweifachverglasung; ein Austausch war nicht erforderlich
•Wohnungseingangstür aufgearbeitet, neues Sicherheitsschloss mit Sicherheitskarte
•Loggia in Westlage mit Blick über die parkartige Grünanlage, nicht zur Straße; Zugang über das größte Zimmer
•Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
•Abstellraum in der Wohnung sowie eigener Kellerraum

Gebäude:
•Aufzug vom Erdgeschoss bis in die 5. Etage
•Fernwärmeversorgung, Energieeffizienzklasse B
•Waschküche, Trockenraum und Fahrradkeller im Untergeschoss
•28 Wohneinheiten, gepflegte und professionell verwaltete Gemeinschaft

Garage:
Abschließbare Einzelgarage mit Schwingtor, massiven Wänden, Betonboden und elektrischer Beleuchtung, über eine Rampe befahrbar. Rund 2,50 Meter breit bei 2,00 Meter lichter Toröffnung und rund 4,81 Meter tief, die Fahrgasse der Anlage misst 7,00 Meter. Die Garagenanlage stammt aus der Bauzeit und ist nicht saniert, sie hat aber auch keinen Instandsetzungsbedarf. Für das Gemeinschaftseigentum der Garagenanlage besteht eine eigene Rücklage von 28.857,72 Euro.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei und ausschließlich als Paket aus Wohnung Nr. 12 und Garage Nr. 20.

Folgende Unterlagen liegen vor und werden ernsthaften Interessenten nach Kontaktaufnahme zur Verfügung gestellt:

•Teilungserklärungen mit Aufteilungsplänen
•Grundbuchauszüge beider Einheiten
•Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschlusssammlung
•Wirtschaftspläne 2026 und 2027, Hausgeldabrechnung 2025, Nachweis der Instandhaltungsrücklage
•Energieausweis und Grundriss
•Leistungsverzeichnis der Sanierung, nach Fertigstellung ergänzt um Abnahmeprotokoll und technische Dokumentation
•Amtliche Bodenrichtwertauskunft des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Lüneburg zum Stichtag 01.01.2026

Die Sanierung wird von einem Fachunternehmen ausgeführt und Ende September 2026 abgeschlossen. Die Gewährleistung beträgt nach BGB fünf Jahre ab Abnahme. Die Ansprüche werden im Kaufvertrag an den Erwerber abgetreten; Auftragsunterlagen, Leistungsverzeichnis, Abnahmeprotokoll sowie die technische Dokumentation einschließlich Elektro-Messprotokoll und Dichtigkeitsprüfung werden übergeben.

Der Kaufvertrag weist den auf Grund und Boden entfallenden Anteil sowie den Wert der Einbauküche einschließlich Geräte gesondert aus. Der Bodenanteil ist aus der amtlichen Bodenrichtwertauskunft abgeleitet, der Küchenwert aus den Anschaffungsbelegen; beide Nachweise werden dem Kaufvertragsentwurf beigefügt. Auf die Wohnung entfällt ein Grundstücksanteil von rechnerisch rund 83 m². Da die Wohnung vollständig saniert übergeben wird, entsteht beim Erwerber kein anschaffungsnaher Sanierungsaufwand. Bitte lassen Sie die steuerlichen Auswirkungen von Ihrem Steuerberater prüfen; eine steuerliche Beratung erteilen wir nicht.

Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt nach Beurkundung und Kaufpreiszahlung, der Termin wird individuell abgestimmt.

Impressum
DCB Projektentwicklung GmbH, Heiligengeiststraße 16, 21335 Lüneburg
Geschäftsführer: Dennis Christian Bosse
Telefon 04131 2847451 · dcbpe@dcb-immobiliengruppe.de
Registergericht: Amtsgericht Lüneburg, HRB 212651
USt-IdNr.: DE362623855

Erlaubnis nach § 34c Abs. 1 GewO, erteilt durch die IHK Lüneburg-Wolfsburg, Am Sande 1, 21335 Lüneburg, zugleich zuständige Aufsichtsbehörde.

Zur Teilnahme an einem Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle sind wir weder verpflichtet noch bereit.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.