490€ Hausgeld? Reale ~195€! 6,55% Rendite, 511k Rücklage, Hybrid-Heizung, 2 Balkone, frei

Objektbeschreibung

+++ 490 € HAUSGELD? GENAU HIER LOHNT DER ZWEITE BLICK +++
Auf den ersten Blick fallen 490 € Hausgeld auf. Auf den zweiten Blick verändert sich das Bild grundlegend und offenbart einen echten Vermögensvorteil: Exakt 134,33 € fließen davon jeden Monat direkt in die Erhaltungsrücklage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verfügte Ende 2025 über eine außergewöhnlich hohe Gesamtrücklage von rund 511.094 € – und die wesentlichen Großgewerke des Gebäudes wurden bereits aufwendig modernisiert.

Der aktuelle Wirtschaftsplan bestätigt die 490 € monatlich einschließlich dieser zukunftssichernden Rücklagenzuführung offiziell. Sie erwerben hier also keinen Sanierungsstau, sondern Anteile an einem massiven Bankguthaben.

Zum Verkauf steht eine sofort freie, renovierte und bezugsfertige 2-Zimmer-Wohnung mit einem Balkon pro Zimmer. Mit exakt 65,81 m² Wohnfläche im 1. Obergeschoss in einer ruhigen und gefragten Wohnanlage in Waldbronn-Busenbach. Die Wohnung ist barrierearm zu erreichen.

+++ FESTPREIS: 6,55 % Bruttorendite (6,13 % inkl. Nebenkosten) +++
📊 Rendite & Ihr Einkaufsvorteil in Waldbronn
Kaufen Sie provisionsfrei direkt vom Eigentümer und sparen Sie die vollen 3,57 % Käuferprovision (5.176 € Ersparnis)!
• Kaufpreis (Festpreis inkl. Inventar): 145.000 € (ca. 2.196 €/m²)
• Waldbronn-Marktdurchschnitt: ca. 3.279 €/m² – Sie kaufen weit unter Wert!
• Grund für den Abschlag: Strategische Portfolio-Bereinigung. Keine Bieterrunde! Wer zuerst mit Finanzierungsbestätigung zusagt, erhält den Zuschlag.

Die Zahlen im Detail:
• Geschätzte Kaufnebenkosten (ca. 7 %): ca. 10.000 €
• Gesamte Investitionskosten (Bruttokaufpreis): ca. 155.000 €
• Monatliche Kaltmiete: 792 € (ca. 12 €/m² ohne Möblierungszuschlag)
• Jahresnettokaltmiete: 9.504 €

🔒 Mietspiegel-Nachweis (Stand 2026): Die kalkulierten 12 €/m² sind absolut rechtssicher. Sie liegen im gesunden Mittelfeld der ortsüblichen Vergleichsmiete für Waldbronn (Marktspanne: 10,50 € bis 15,03 €/m²; Ø-Werte: 11,33 € bis 12,29 €/m² laut aktuellen Immobiliendaten/Mietspiegel-Analysen 2026).

➡️ Bruttorendite (auf reinen Kaufpreis): 6,55 % (9.504 € Jahresmiete / 145.000 € Kaufpreis)

➡️ Bruttorendite (auf Gesamtkosten): 6,13 % (9.504 € Jahresmiete / 155.000 € Bruttokaufpreis)

+++ BEWEIS STATT VERSPRECHEN: WAS BEREITS ERLEDIGT IST +++
Die Handlungsfähigkeit und Professionalität einer Eigentümergemeinschaft zeigt sich in ihren Taten, nicht in Absichtserklärungen. In den letzten Jahren wurden die wichtigsten und teuersten Großgewerke des Hauses bereits vollständig modernisiert und komplett aus den vorhandenen Rücklagen bezahlt, ohne die Eigentümer zu belasten:
• 2017: Der große Personenaufzug wurde technisch umfassend modernisiert.
• 2018: Die Dachmodernisierung wurde komplett und fachgerecht durchgeführt.
• 2019: Einbau einer hochmodernen, zukunftsfähigen Hybrid-Zentralheizung (Luft-Wasser-Wärmepumpe kombiniert mit Gas-Brennwerttechnik).
• 2020: Sämtliche Strangventile im Gebäude wurden erneuert.
• 2022: Eine neue, repräsentative Hauseingangstür wurde eingesetzt.
• 2026: Weitere wichtige Brandschutz- und Feuerwehrmaßnahmen befinden sich aktuell in der aktiven Umsetzung.

Die gesamte Wohnanlage wird seit vielen Jahren kontinuierlich und zuverlässig von derselben etablierten Hausverwaltung betreut. Gerade die bereits im Jahr 2019 realisierte Hybrid-Heizung zeigt deutlich: Große, zukunftsweisende Themen werden hier von den Eigentümern nicht nur diskutiert, sondern tatsächlich konsequent umgesetzt: Sie kaufen nicht in ein Haus mit leerer Kasse und ungeklärter Heizungsfrage. Sie investieren in eine kerngesunde, finanzierungsstarke Gemeinschaft, die bereits kräftig investiert hat und weiterhin über einen außergewöhnlich hohen finanziellen Puffer verfügt.

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Barrierefrei, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
+++ 2 GROSSE ZIMMER – 2 BALKONE – OPTION AUF OFFENE WOHNKÜCHE +++
Der Grundriss dieser Wohnung bietet eine seltene und hochflexible Raumaufteilung, die maximale Großzügigkeit spürbar macht. Die Hauptzimmer sind mit ca. 18,5 m² und 19,3 m² nahezu gleich groß, quadratisch geschnitten und bieten exzellente Stellflächen. Beide Räume sind absolut unabhängig voneinander direkt vom ca. 1,30 m breiten, zentralen Flur aus erreichbar.

Das absolute Highlight: Jedes Zimmer verfügt über einen eigenen, separaten West-Balkon mit unverbautem Blick ins Grüne. Dadurch funktioniert der durchdachte Grundriss hervorragend für Eigennutzer, Paare mit Homeoffice-Bedarf, Seniorenwohnen, klassische langfristige Vermietung oder als renditestarke WG ohne Benachteiligung eines Bewohners.

Wertvolles Potenzial für Modernisierer: Die Trennwand zwischen Küche und linkem Zimmer ist nach ersten Erkenntnissen in Leichtbauweise ausgeführt. Vorbehaltlich einer statischen Prüfung (Architekt/Statiker) und WEG-Zustimmung könnte diese Küche geöffnet werden. So lässt sich ein lichtdurchfluteter Wohn- und Essbereich mit moderner, offener Wohnküche und direktem Balkon-Zugang realisieren, was den Wohn- und Wiederverkaufswert nochmals massiv steigert.

+++ MODERNISIERT, GEPFLEGT & SOFORT NUTZBAR +++
Die Wohnung befindet sich in einem gepflegten, frisch renovierten Zustand und kann ohne Renovierungsstau sofort bezogen oder nahtlos neu vermietet werden:
• Malerarbeiten: Frisch weiß gestrichen – hell, sauber und einzugsbereit.
• Elektrik: Innerhalb der Wohnung modernisiert und für heutige Ansprüche fachgerecht erweitert.
• Schalter: Hochwertiges Schalterprogramm der deutschen Qualitätsmarke JUNG AS 500 verbaut.
• Sicherheit: Modernisierter Sicherungskasten inklusive modernem FI-Schutzschalter.
• Badezimmer: Zeitgemäß modernisiert, ausgestattet mit Dusche sowie modernem Geberit-WC.
• Küche: Funktionale Einbauküche inklusive aller Elektrogeräte und integrierter Waschmaschine.
• Komfort: Großer Personenaufzug im Gebäude für komfortablen, barrierearmen Zugang vom Keller bis zur Wohnung ohne schweres Schleppen.
• Stauraum: Zwei separate, trockene Kellerabteile bieten außergewöhnlich viel Platz.
• Erholung: Zwei sonnige West-Balkone für entspannte Stunden im Grünen.

+++ MASSIVE SUBSTANZ ALS NATÜRLICHER KLIMASPEICHER +++
Das Gebäude wurde ursprünglich als hochwertige Seniorenresidenz konzipiert. Daraus resultieren bis heute unschätzbare bauliche Vorteile: Extrem massive Bauweise mit rund 20 cm starken Beton-Außenwänden, großzügige Erschließungsflächen, breite Flure und eine langlebige Struktur. Bauphysikalisch bietet der massive Betonkern eine enorme thermische Masse. Er fungiert im Alltag als träger Energiespeicher: Im Sommer schlucken die dicken Wände die Tageshitze und halten die Räume angenehm kühl, während sie im Winter die Wärme der Hybridheizung speichern und gleichmäßig abgeben. Das schont den Geldbeutel und sorgt für ein fantastisches Raumklima.

+++ KOMPLETTES INVENTAR IM KAUFPREIS ENTHALTEN +++
Im Festpreis von 145.000 € ist das vollständige, hochwertige Inventar bereits enthalten. Mitverkauft werden unter anderem die Einbauküche, Waschmaschine, Kühl-/Gefrierkombination, Herd mit Kochfeld, Mikrowelle, zwei moderne Samsung Smart-TVs, zwei große PAX-Kleiderschränke sowie Tische und Stühle. Für Kapitalanleger ein riesiger Steuervorteil: Da das Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen wird, reduziert sich die Bemessungsgrundlage für das Finanzamt. Sie sparen dadurch direkt bares Geld bei der Grunderwerbsteuer!

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

+++ WEG-FINANZEN: HOHES BANKGUTHABEN STATT SANIERUNGSSTAU +++
Vom Hausgeld (490 €) fließen 134,33 € direkt in die Erhaltungsrücklage. Die Heizkosten (2025: 1.960 € p.a. / 163 € monatlich) waren historisch extrem hoch, da die Wohnung als Warm-Pauschal-WG an mehrere arbeitende Berufstätige ohne Sparanreiz vermietet war.

Realistisches Hausgeld bei normaler Nutzung:
• Echte Betriebskosten: 490 € mit abgesetzter Sparrate = 355,67 €.
• Heizkosten-Ersparnis: Sinkt bei Normalnutzung von 163 € auf ca. 80 € (Hausgeld fällt auf ~407 €).
• Normal-Rücklage: Marktüblich für dieses Baujahr sind 9–12 €/m² p.a. (ca. 50–65 €/Monat). Die aktuelle Sparrate ist doppelt so hoch, um gezielt Vermögen aufzubauen.
• Perspektive: Nach Abschluss der anstehenden Maßnahmen kann die Sparrate auf das Normalmaß (~60 €) abgesenkt werden. Das spart weitere 74 € im Monat.
• Effektives Hausgeld im Alltag: Nach Heiz- und Rücklagenanpassung zahlen Sie nur ca. 195 € bis 210 € monatlich!

+++ 2026: RUND 183.400 € MASSNAHMEN – RIESIGER PUFFER BLEIBT +++
Beschlossen sind: Feuerwehrzufahrt, Anleiter-Podeste, Brandschutztüren und Baumfällung für gesamt ca. 183.399 € Brutto. Selbst bei Vollausschöpfung verbleiben von 511.094 € Rücklage rechnerisch ca. 327.700 € Puffer auf dem WEG-Konto! Das entspricht ca. 5.650 € Restpuffer je der 58 Wohneinheiten. Die jährliche Neuzuführung beträgt ca. 50.000 €.

+++ WARUM KEINE TEURE FASSADENSANIERUNG DROHT +++
Bei 70er-Jahre-Bauten unbegründet:
1,) Heizung fertig: Größtes Gewerk wurde 2019 erledigt (hocheffiziente Hybrid-Zentralheizung aus Wärmepumpe + Gas-Brennwert). Erfüllt das GEG vollständig.
2.) Wirtschaftlichkeit: Energetische Maßnahmen an der Hülle müssen sich rechnen. Bei niedrigen Heizkosten durch die Hybrid-Anlage ist eine Fassadendämmung wirtschaftlich nicht darstellbar.
3.) Fokus Fenster: Im Herbst 2026 wird über Fenster/Balkonbrüstungen abgestimmt. Sind diese optimiert, ist die Hülle energetisch abgerundet.

+++ HERBST 2026: DIE VERSAMMLUNG ALS REALE CHANCE +++
Die außerordentliche Versammlung berät über den Verkauf von Gemeinschaftseigentum (Kita, 2 Gästeapartments, Hausmeisterwohnung, Keller – Wertansatz 2019: ~374.000 €).Ihre Szenarien (Planungsstand):
• Szenario 1: Fenster-Sanierung wird beschlossen und komplett aus dem ~327.700 € Puffer ohne Sonderumlage bezahlt. Sofortige Wertsteigerung!
• Szenario 2: Verkauf wird zugestimmt. Frisches Kapital stärkt die Rücklage massiv.
• Szenario 3: Thema wird vertagt oder neu geordnet. Unsicherheitsfaktor ist vom Tisch.

Die WEG besitzt Sachwerte und erzielte 2025 knapp 20.000 € Nebeneinnahmen (Mobilfunk Vodafone/O2, Räume) plus 18.960 € aus der Kita-Nutzung. Sie kaufen eingepreiste Substanz.

+++ NÄCHSTE SCHRITTE +++
Wohnung sofort frei. Besichtigungen flexibel und zeitnah möglich. Fordern Sie jetzt das vollständige Infopaket mit Protokollen und Wirtschaftsplan an!

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.