von privat: Bezugsfrei o. 5% Rendite, Top Lage: 2-Zi.-Balkonwohnung, Aufzug, Stellplatz, Kanalnähe

Objektbeschreibung

### Provisionsfrei direkt vom Eigentümer — bezugsfrei zum Einzug ###

Diese gepflegte Etagenwohnung liegt im 4. Obergeschoss eines gut geführten Mehrfamilienhauses aus dem Jahr 1959 mit 14 Wohneinheiten. Auf ca. 46 m² Wohnfläche verteilen sich zwei Zimmer, eine separate Küche, ein Tageslichtbad, eine geräumige Diele sowie ein Balkon.

Die Wohnung wird bezugsfrei übergeben. Sie können also direkt einziehen, ohne Kündigungsfristen und ohne Übernahme eines laufenden Mietverhältnisses. Wer stattdessen vermieten möchte, hat volle Freiheit bei der Wahl von Mietern.

Die Wohnung ist aktuell noch in einer Sondervermietung (Überlassung zum vorübergehenden Gebrauch) und könnte kurzfristig bezugsfrei übernommen werden.

Zur Wohnung gehören ein separater Kellerraum sowie ein eigener KFZ-Stellplatz im Hinterhof, der im Kaufpreis enthalten ist — in Kreuzberg ein echtes Alleinstellungsmerkmal.

Der Stellplatz hat kein eigenes Grundbuch und ist für 140 EUR vermietet und kann gekündigt werden. Der Keller ist für 59 EUR vermietet und kann ebenso gekündigt werden.

Der Grundriss ist klassisch und funktional geschnitten. Vom hellen Wohnzimmer tritt man direkt auf den Balkon und blickt über die begrünte Mittelpromenade der Baerwaldstraße in die Baumkronen. In dieser Etage bedeutet das viel Licht, wenig Einblick und eine Aussicht, die man in der Lage selten bekommt. Das Schlafzimmer liegt ruhig und separat, die Küche ist als eigener Raum abgetrennt und verfügt über ein Fenster. Alle Wohnräume und die Diele sind mit Echtholzparkett ausgelegt.

Komplette und extrem platzsparende Einbauküche mit Geschirrspüler, Mikrowelle und mittelgroßem Einbaukühlschrank. Durch die separate Küche ist das Wohnzimmer ein wirkliches Wohnzimmer, ohne Bett oder Küchenzeile.

### Modernisiertes Gemeinschaftseigentum ###

Die Eigentümergemeinschaft hat in den vergangenen Jahren konsequent investiert und die wesentlichen Gewerke erneuert:

• 2021: Komplette Erneuerung der Kaltwasserstränge und Abwasserfallrohre inklusive aller Folgearbeiten
• 2021: Erneuerung der Elektro-Hauptverteilung inklusive neuer Sicherungen und Zähleranlage
• 2021: Neugestaltung der Vorgärten
• 2024: Neue Gas-Zentralheizung mit moderner Brennwerttechnik (Investitionsvolumen rund 34.000 €), fachgerechte Stilllegung des alten Öltanks
• 2026: Malermäßige Instandsetzung des gesamten Treppenhauses inklusive der Türen und Fenster im Gemeinschaftseigentum
• Laufend: Jährlicher Wartungsvertrag mit einem Dachdeckermeisterbetrieb

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird über neue Fenster als weitere energetische Aufwertung in 2027 mit einem Erstbeschluss über die Willensbildung beginnen.

Die kostenintensiven Themen Leitungsnetz, Elektrik und Wärmeerzeugung sind damit für die kommenden Jahre erledigt. Genau diese Positionen entscheiden bei Bestandsimmobilien über die Folgekosten. Der aktuelle Energieausweis weist das Gebäude in Energieeffizienzklasse D aus, mit einem Endenergiebedarf von 117 kWh/(m²·a) — für ein Gebäude dieses Baujahrs ein guter Wert.

Die Erhaltungsrücklage wurde dieses Jahr zusätzlich um 10.000 € aufgestockt, ohne dass die Eigentümer dafür Sonderzahlungen leisten mussten. Stand August 2026 beträgt die Instandhaltungsrücklage des Hauses 49.766 €.

Die Verwaltung liegt bei einer professionellen Hausverwaltung, ein aktiver Beirat ist gewählt. Sämtliche Protokolle und Abrechnungen liegen vollständig vor.

Das monatliche Hausgeld beträgt ab 2027 550 € und enthält sämtliche Betriebskosten einschließlich Heizung sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Das Warmwasser wird über einen wohnungseigenen Durchlauferhitzer bereitet und läuft daher über den eigenen Stromzähler.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Duschbad, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung ist vollständig und schön möbliert. Eine Übernahme der Einrichtung ist erwünscht.

• Bezugsfrei, Übergabe nach Vereinbarung kurzfristig möglich
• 2 Zimmer, separate Küche mit Fenster, Tageslichtbad, geräumige Diele
• Balkon, direkt vom Wohnzimmer zugänglich, mit Blick ins Grüne
• Echtholzparkett in Diele und Wohnräumen
• Einbauküche mit Backofen, Spülmaschine, Ceranfeld — wird mit übernommen
• Bad mit Fenster: Dusche mit Thermostatarmatur, wandhängendes WC, Handtuchheizkörper, vollständig gefliest
• Gas-Zentralheizung mit Brennwerttechnik, Wärmeerzeuger Baujahr 2024
• Warmwasser über wohnungseigenen Durchlauferhitzer, 2024 neu eingebaut
• Erneuerte Wasser- und Abwasserleitungen sowie modernisierte Elektro-Hauptverteilung
• Personenaufzug im Haus
• Rauchwarnmelder in allen relevanten Räumen, Wartung über die WEG organisiert
• Glasfaser Hausanschluß ist bereits erfolgt (Telekom)
• Separater Kellerraum
• Eigener KFZ-Stellplatz (Freiplatz), im Kaufpreis enthalten
• Massivbauweise mit Stahlbetondecken, voll unterkellert, Fahrradabstellmöglichkeit im Haus
• Frisch instandgesetztes Treppenhaus (2025/26)
• Energieeffizienzklasse D, Energieausweis gültig bis 2036

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer. Sämtliche Unterlagen liegen vollständig vor und werden ernsthaften Interessenten Verfügung gestellt. Für die Wohnung existiert zudem ein Sachverständigengutachten zur wirtschaftlichen Restnutzungsdauer, das für Kapitalanleger steuerlich relevant sein kann (3,85% Abschreibung)

Bitte haben Sie Verständnis, dass ich nur vollständige Kontaktanfragen mit Name, Telefonnummer und E-Mail-Adresse bearbeiten kann.

Alle Angaben beruhen auf mir vorliegenden Unterlagen und wurden nach bestem Wissen zusammengestellt. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit kann nicht übernommen werden. Zwischenverkauf vorbehalten.

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