Provisionsfrei! DG, 91m², 2 Terrassen, 2,5 Zimmer

Objektbeschreibung

Dachgeschosswohnung mit Ateliercharakter, zwei Außenflächen in Berlin-Friedrichshain

Diese Dachgeschosswohnung in Berlin-Friedrichshain verbindet ca. 91 m² Wohnfläche, 2,5 Zimmer und zwei Außenflächen (überdachte West-Terrasse und Ost-Balkon) mit einer hellen Wohnatmosphäre. Sie befindet sich im Dachgeschoss über dem 4. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses ohne Aufzug und bietet einen offenen Blick über das Quartier sowie zum direkt angrenzenden Hausburgpark.

Das Gebäude wurde ursprünglich um ca. 1920 errichtet; der Dachgeschossausbau erfolgte 1997. Die Wohnung wurde 2015/2016 vollständig modernisiert und im August 2026 frisch renoviert. Sie ist bezugsfrei und eignet sich damit sowohl für Eigennutzer als auch für Kapitalanleger, die eine leerstehende Wohnung in gefragter Friedrichshainer Lage suchen.

Der Grundriss ist klar gegliedert und zugleich angenehm offen nutzbar. Der Wohnbereich bildet das räumliche Zentrum der Wohnung und wird durch Dachflächenfenster, Holzelemente und den warmen Echtholz-Parkettboden geprägt. Die separate, zentral angebundene Küche öffnet sich zur Diele und verfügt über Zugang zu einer Außenfläche. Die großzügige Diele mit elektrisch zu öffnender Lichtkuppel bietet mehr als reine Erschließungsfläche und kann auch als Essdiele, Arbeitsbereich oder wohnlicher Übergangsraum genutzt werden.

Zwei Außenflächen erweitern das Wohnen ins Freie: ein größerer, überdachter Außenbereich mit Blick über den Innenhof und Alex sowie ein weiterer Balkon mit Ost-Ausrichtung. Dadurch entstehen unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten – vom Frühstück in der Morgensonne bis zum geschützten Rückzugsort mit Blick über Friedrichshain.

Der private Schlafbereich ist kompakt und ruhig geschnitten und verfügt ebenfalls über Außenbezug. Das Tageslichtbad wurde im Zuge der Modernisierung erneuert und ist funktional sowie zeitlos gestaltet.

Die Wohnung richtet sich an Singles, Paare, Eigennutzer und wertorientierte Kapitalanleger, die Dachgeschosscharakter, Licht, Außenflächen und eine bezugsfreie Übergabe schätzen. Gleichzeitig sind die Rahmenbedingungen realistisch einzuordnen: Die Wohnung liegt im Dachgeschoss ohne Aufzug.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Licht, Raumhöhe und warme Materialien:
Die Wohnung wurde 2015/2016 umfassend modernisiert und zuletzt frisch renoviert. Die Ausstattung verbindet helle Oberflächen, warme Materialien und funktionale Details mit dem besonderen Charakter einer Dachgeschosswohnung.

Der Wohnbereich ist geprägt durch Eiche-Echtholzparkett, glatt angelegte Wände, sichtbare Holzelemente und Dachflächenfenster. Die Belichtung über die VELUX-Dachflächenfenster schafft eine helle, offene Raumatmosphäre. Die vorhandenen Dachflächenfenster verfügen über Doppel-Isolierglas; Verschattungselemente und eine zusätzliche Innen-Isolierung.

Die Küche ist als separater, zugleich zentral angebundener Bereich gestaltet. Die vorhandene Einbauküche wurde im Zuge der Modernisierung eingebracht und bietet einen hellen, funktionalen Küchenbereich mit Arbeitsfläche, Tresenlösung und Zugang zu einer Außenfläche. Der Küchenbereich ist gefliest.

Das Tageslichtbad wurde ebenfalls im Zuge der Modernisierung erneuert. Es verfügt über eine Badewanne mit Glas-Duschabtrennung, WC, Waschmaschinenstellplatz sowie einen Waschtisch mit integriertem Unterschrank. Helle großformatige Wandfliesen, ein dunkles Mosaikband, graue Bodenfliesen und Villeroy-&-Boch-Keramik prägen den zeitlosen Charakter.

Ein besonderes Merkmal ist die ca. 16,67 m² große Diele. Sie dient nicht nur als zentrale Erschließung, sondern kann auch als Essdiele, Arbeitsbereich oder wohnlicher Übergangsraum genutzt werden. Die elektrisch zu öffnende Lichtkuppel versorgt den Raum mit Tageslicht und unterstützt die Luftzirkulation.

Zu den weiteren Ausstattungsmerkmalen zählen teilweise erneuerte Elektrik, hochwertige Holz-/Holzdekor-Fußleisten mit verdeckter Kabelführungsmöglichkeit, ein Kellerraum sowie zwei Außenflächen. Der größere überdachte Außenbereich bietet einen weiten Blick über Friedrichshain; der weitere Balkon eignet sich besonders für die Nutzung in der Morgensonne.

Im Dachgeschoss wurden im Rahmen der Modernisierung Maßnahmen zum sommerlichen Wärme- und Hitzeschutz umgesetzt. Hierbei kamen zertifierte Dämmstoffe zum Einsatz, die sich positiv auf Wohnklima und Schallschutz auswirken.
Beheizung und Warmwasseraufbereitung erfolgen über eine Gaszentralheizung der WEG; die Heizungs- und Warmwasseranlage wurde 2025 erneuert.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Im Fokus steht nicht allein der Quadratmeterpreis, sondern die Kombination aus Friedrichshainer Lage, absehbarer Verfügbarkeit, zwei Außenflächen, Dachgeschosscharakter.

Für Singles, Paare und Eigennutzer bietet die Wohnung urbanes Wohnen mit Licht, Außenraum und einen unverbaubaren, einzigartigen Blick über Berlin. Für Kapitalanleger bietet sich ein attraktives Renditepotenzial durch leerstandsnahe Übergabe, begehrte Friedrichshainer Lage und marktseitig erzielbare Mietperspektive. Die Wohnung ist nach Kündigung der bisherigen Mieter bezugsfrei und wurde zuletzt frisch renoviert. Besichtigungen sind nach individueller Abstimmung möglich. Weitere Unterlagen wie Grundriss, Energieausweis, Wirtschaftsplan, Hausgeldinformationen, Beschlussunterlagen und ergänzende Angaben zur WEG können qualifizierten Interessenten im nächsten Schritt zur Verfügung gestellt werden.

Der gesetzliche Energieausweis bezieht sich auf das Gesamtgebäude. Die angebotene Dachgeschosswohnung wurde 2015/2016 modernisiert; ihr energetischer Ausstattungsstand kann daher aufgrund der wohnungsbezogenen Maßnahmen vom Gebäudedurchschnitt abweichen. Heizungs- und Warmwasseraufbereitung wurden im Jahr 2025 erneuert. Die neue Gaszentralheizung ist im vorliegenden Energieausweis noch nicht berücksichtigt.

Innerhalb der WEG befindet sich eine Dachsanierung von außen in Vorbereitung. Die Umsetzung ist nach aktuellem Kenntnisstand voraussichtlich für Anfang 2027 vorgesehen.

Die Wohnung wird direkt vom Eigentümer angeboten. Die Angaben beruhen auf den vorliegenden Unterlagen und wurden mit Sorgfalt zusammengestellt. Maßgeblich bleiben die im Rahmen der Kaufprüfung einzusehenden Objekt-, WEG- und Vertragsunterlagen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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