Wohlfühloase mit Panoramablick auf 111qm

Objektbeschreibung

Willkommen in Ihrem neuen Zuhause über den Dächern von Bad Tölz! Diese gepflegte und lichtdurchflutete Maisonette-Wohnung erstreckt sich über zwei Etagen und bietet mit einer Gesamtnutzfläche von rund 111 m² ein außergewöhnlich flexibles Raumkonzept. Ob als großzügiges Familiendomizil, als Kombination aus Wohnen und Arbeiten (Homeoffice) oder als teilbare Einheit – hier lassen sich Ihre Wohnträume verwirklichen. Das absolute Highlight: Durch die clevere Raumaufteilung und zwei separate Balkone genießen Sie hier den gesamten Tag über die Sonne. Ein alternativer Grundriss ermöglicht zudem den unkomplizierten Umbau zu einer vollwertigen 3-Zimmer-Wohnung.
Die Wohnebenen im Detail:
* Untere Wohnebene (2. OG): Hier schlägt das Herz der Wohnung. Das großzügige Wohnzimmer besticht durch edles Parkett und viel Tageslicht. Von hier aus gelangen Sie auf die einladende, tief geschnittene Südwest-Loggia. Genießen Sie nachmittags und bis spät in den Abend hinein die Sonne mit einem unvergleichlichen Blick über die Isar bis in die Alpen. Auf dieser Ebene befinden sich zudem eine geräumige Küche, ein helles Schlaf- oder Arbeitszimmer, ein komfortables Badezimmer mit Badewanne sowie ein praktischer Hauswirtschaftsraum mit Anschlüssen für Waschmaschine und Trockner. Ein zweiter, langer Balkon ist von der Küche und dem Schlafzimmer aus zugänglich – perfekt für ein entspanntes Frühstück in der Morgensonne mit Blick in den ruhigen, grünen Innenhof.
* Obere Wohnebene (Dachgeschoss / 3. OG): Über eine elegante Wendeltreppe im Wohnzimmer erreichen Sie das wohnlich ausgebaute Dachgeschoss. Diese Etage ist ein echtes Raumwunder: Sie verfügt über zwei große, helle Räume (als Hobbyraum und Speicher deklariert), eine eigene Küchenzeile sowie ein separates Duschbad. Besonderer Pluspunkt: Das Dachgeschoss besitzt einen eigenen, zusätzlichen Zugang direkt aus dem Treppenhaus.

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Ausstattung

Balkon, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Parkett, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
## Ausstattung & Eckdaten
* Objektart: Maisonettewohnung (Endetage, keine Nachbarn darüber)
* Wohnfläche: ca. 77,97 m²
* Nutzfläche: ca. 33,59 m² (Gesamtfläche ca. 111 m²)
* Etagen: 2. und 3. Obergeschoss (ohne Aufzug)
* Baujahr: 1992 (sehr gepflegte Wohnanlage)
* Heizungsart: Gas-Zentralheizung
* Energieeffizienz: Hervorragender Energiekennwert von nur 67
kWh/(m²·a) – garantiert niedrige Heizkosten!
* Fenster: Neuwertige, 3-fach verglaste Wärmedämmfenster im
Wohnbereich für optimalen Schall- und Kälteschutz.
* Bodenbeläge: Edles Parkett im Wohnzimmer, pflegeleichte Fliesen
im Hauswirtschaftsraum, hochwertiges Laminat in den übrigen
Wohnräumen.
* Küchen: Zwei separate Küchenzeilen (jeweils auf der unteren und
oberen Ebene) sind bereits im Preis enthalten.
* Gemeinschaftseigentum: Gepflegter Trockenraum mit
Gemeinschaftsgeräten, separater Fahrradraum und ein sicherer
Kinderspielplatz in der Anlage.
* Parksituation: Exklusive Bewohnerparkplätze direkt an der Anlage.
Bei Bedarf kann ein Tiefgaragenstellplatz angemietet werden.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

## Rechtliche Hinweise & Verkaufskonditionen
* Der Verkauf erfolgt von privat und somit absolut provisionsfrei!
* Alle Angaben in diesem Exposé wurden nach bestem Wissen und
Gewissen zusammengestellt. Sie dienen der Vorabinformation. Als
alleinige Rechtsgrundlage gilt der rechtsgültig abgeschlossene
Kaufvertrag. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten.

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