Kapitalanlage - potenziell leerwerdend - Tempelhof - 2 ZKB

Objektbeschreibung

Das um 1910 errichtete Mehrfamilienhaus befindet sich in der Friedrich-Franz-Straße 38, einer ruhigen, von Berliner Altbauten geprägten Seitenstraße in Tempelhof. Das Gebäude und seine gemeinschaftlichen Anlagen vermitteln einen sehr gepflegten Gesamteindruck. Bereits der Eingangsbereich besitzt einen repräsentativen Altbaucharakter. Das Treppenhaus wird durch eine dekorativ gestaltete historische Decke, dunkle Holzhandläufe und klassische Holzgeländer, erhaltene Wandvertäfelungen sowie gepflegte Treppenläufe geprägt. Die sorgfältig
unterhaltenen Gemeinschaftsflächen führen den historischen Stil des Hauses stimmig fort. Der begrünte Innenhof mit Pergola, Fahrradstellplätzen und Sitzmöglichkeiten bietet einen angenehm gestalteten gemeinschaftlichen Außenbereich. Die Wohnung liegt rechts im Erdgeschoss (Tiefparterre) des Vorderhauses. Der gut proportionierte
Grundriss umfasst zwei großzügige Wohnräume, eine geräumige Küche, ein Wannenbad und einen gut nutzbaren Flur. Große klassische Doppel-Kastenfenster sorgen für eine angenehme natürliche Belichtung.
Die gut erhaltenen Dielenböden verleihen den Wohnräumen einen warmen, authentischen Altbaucharakter. In der Küche ist ein Gasanschluss zum Kochen vorhanden. Das Badezimmer wurde im Jahr 2006 modernisiert und befindet sich in einem gepflegten Zustand. Oberhalb der Fliesen bis zum Lüftungsfenster über der Berliner Speisekammer ist ein Neuanstrich
sinnvoll. Die Beheizung erfolgt über eine Gasetagenheizung; die Warmwasserbereitung über einen Durchlauferhitzer. Die hierfür anfallenden Kosten trägt der Mieter unmittelbar und rechnet sie direkt
mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen ab.

Mietverhältnis und Perspektive:
Die Wohnung ist seit dem 1. Dezember 2005 an den derzeitigen Mieter vermietet. Zum 1. August 2025 wurde die monatliche Nettokaltmiete im gegenseitigen Einvernehmen auf 650 € angehoben. Für Kapitalanleger besonders interessant: Nach § 556e BGB kann bei einer späteren Neuvermietung grundsätzlich die zuletzt wirksam vereinbarte Vormiete erneut vereinbart werden. Dadurch besteht eine höhere Planungssicherheit hinsichtlich der künftig erzielbaren Miete. Nach Angaben des Mieters sucht dieser aktiv nach einer eigenen Immobilie. Sobald ein geeignetes Objekt gefunden wird, besteht seinerseits grundsätzlich Bereitschaft, das Mietverhältnis im gegenseitigen Einvernehmen zu beenden. Für diesen Fall erwartet der Mieter eine einmalige Abstandszahlung. Dies ist bei der Kaufpreisfindung
bereits berücksichtigt. Hinweis: Ein Auszug ist weder garantiert noch terminiert. Eine Beendigung setzt voraus, dass der Mieter ein geeignetes Objekt findet und anschließend eine gesonderte wirksame Vereinbarung
zwischen den Beteiligten geschlossen wird.

Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit 171,42 €. Darin enthalten sind nicht umlagefähige Kosten in Höhe von 56,46 € sowie eine monatliche Zuführung zur Instandhaltungsrücklage von 36,42 €, insgesamt also 92,88 €. Heiz- und Warmwasserkosten werden aufgrund der Gasetagenheizung und des Durchlauferhitzers unmittelbar durch den Mieter getragen und sind nicht Bestandteil des Hausgeldes.

Achtung - Bilder wurden zum Schutz der Persönlichkeitsrechte des Mieters von persönlichen Gegenständen ausser der Möbel befreit.

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Ausstattung

Keller, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Besonderheiten auf einen Blick:
· ruhige Altbau-Seitenstraße in Berlin-Tempelhof
· großzügiger klassischer Grundriss mit zwei Wohnräumen und geräumiger Küche
· große Doppel-Kastenfenster mit angenehmer natürlicher Belichtung
· gut erhaltener Dielenboden mit authentischem Altbaucharakter
· Berliner Speisekammer und vorhandener Gasanschluss zum Kochen
· Bad im Jahr 2006 modernisiert mit Hänge WC und Handtuchheizkörper
· Gasetagenheizung und Warmwasser über Durchlauferhitzer; direkte Abrechnung durch den Mieter
· Sanierung der Gasstränge im Vorderhaus im Januar 2026
· neue Kellerabtrennung im April 2026
· sehr gepflegtes historisches Treppenhaus und begrünter Innenhof mit Pergola, Fahrradstellplätzen
und Sitzmöglichkeiten

Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen:
· Balkondecke WE 11 – 2014
· Feuchtesanierung Gebäudesockel – 2014
· Instandsetzung Regenwasserrohre – 2014
· Instandhaltung Fensterrahmen – 2014
· Sanierung Balken Dachterrasse WE 19 – 2015
· Austausch Abflusskanal Dachterrasse – 2016
· Fahrradstellplätze und Pergola – 2017
· Instandsetzung Kellerboden – 2017
· Abdichtung Fassade/Regenfallrohr – 2019
· Sisalteppichböden EG Vorderhaus – 2019
· Instandsetzung Gesimsband und Eingangsüberdachung – 2020
· Beseitigung hofseitiger Mauerwerksschäden – 2021
· Sanierung Schornsteinköpfe – 2022
· Sanierung der Gasstränge im Vorderhaus – Januar 2026
· Neue Kellerabtrennung – April 2026

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas


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