Exklusive Erdgeschossresidenz mit Haus-in-Haus Charakter

Objektbeschreibung

Diese außergewöhnliche Erdgeschossresidenz in Hochparterre überzeugt mit einem großzügigen Haus-in-Haus-Charakter, einer individuellen Architektur und einem Raumangebot, das weit über eine klassische Eigentumswohnung hinausgeht.

Auf rund 204 m² Wohnfläche erwarten Sie vier Schlafzimmer, ein repräsentatives Wohnzimmer, ein separater Essbereich, eine offen gestaltete Küche mit Kochinsel, zwei Badezimmer sowie großzügige Flur- und Dielenbereiche. Drei Schlafzimmer liegen zur ruhigen, verkehrsberuhigten Straßenseite, das vierte Schlafzimmer ist zum geschützten Innenhof ausgerichtet.

Die Grundrissgestaltung wurde 2024 in Teilbereichen modernisiert. Die zuvor geschlossene Küche wurde geöffnet und mit einer großzügigen Kücheninsel sowie einer neuen Fußbodenheizung ausgestattet. Die hochwertige Einbauküche mit einem Wert von rund 30.000 Euro ist bereits im Kaufpreis enthalten.

Hochwertige Marmor-, Granit- und Natursteinböden, aufwendig gearbeitete Holztüren, ausgesuchte Schalter- und Steckdosenelemente sowie drei Kamine prägen den exklusiven Charakter der Immobilie. Über eine Empore öffnet sich der Blick in den großzügigen Wohnbereich. Der zugehörige Anbau wurde 1992 genehmigt errichtet; die entsprechende Baugenehmigung und die Bauzeichnungen liegen vor.
Ein besonderes Highlight ist das direkt zugeordnete Untergeschoss mit weiteren ca. 100 m² Nutzfläche. Hier befinden sich ein privater Wellnessbereich mit Sauna, Whirlpool und XXL-Dusche, ein Kaminzimmer sowie ein eigener Kinoraum. Eine multifunktionale Massagebank lässt sich zu einem beheizbaren Sandwärmebett öffnen und schafft zusätzliche Möglichkeiten für Wärme- und Entspannungsanwendungen. Ein separater Waschkeller mit ca. 20 m² gehört ebenfalls zur Einheit.

Zwei Terrassen, eine Außenbar, ein ca. 100 m² großer Vorhof sowie der Gemeinschaftsgarten mit Teichanlage erweitern das Wohnen ins Freie. Zwei überdachte Stellplätze unter dem Carport sind ebenfalls Bestandteil des Angebots.

Das Gebäude wurde 1964 errichtet, 1992 kernsaniert und durch einen Anbau erweitert. Zwischen 2020 und 2025 erfolgten weitere umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Fenster zur Straßenseite wurden 2023 erneuert, weitere Baumaßnahmen und neue Bodenbeläge in Teilbereichen folgten 2024. Die Toranlage und die Toreinfahrt wurden 2025 erneuert. Eine neue Eingangstür ist vorgesehen.

Die Einheit ist sofort bezugsfrei und präsentiert sich ohne erkennbaren Renovierungsstau. Als zukünftige Heiztechnik ist eine Gas-Wärmepumpen-Hybridlösung vorgesehen; die konkrete Ausführung und Kostenübernahme können individuell vereinbart werden.

Das Mehrfamilienhaus mit einem ca. 1.247 m² großen Gemeinschaftsgrundstück befindet sich derzeit im Prozess der rechtlichen Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die Planungen und Unterlagen werden aktuell durch einen Architekten vorbereitet. Dadurch bestehen gegenwärtig noch interessante Abstimmungsmöglichkeiten hinsichtlich der Zuordnung von Garten- und Außenflächen sowie möglicher Sondernutzungsrechte. Die endgültige Flächenzuordnung erfolgt im Rahmen der Teilungserklärung, des Aufteilungsplans und der notariellen Vertragsgestaltung.

Eine außergewöhnliche Immobilie für Menschen, die großzügiges Wohnen, private Wellness- und Freizeitbereiche sowie eine zentrale und dennoch angenehm ruhige Lage miteinander verbinden möchten.

Der Verkauf erfolgt provisionsfrei für den Käufer.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Sauna, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Fliesen, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Die Erdgeschossresidenz verfügt über eine außergewöhnlich hochwertige und umfangreiche Ausstattung:

* ca. 200 m² Wohnfläche
* vier Schlafzimmer
* großzügiges Wohnzimmer mit Empore
* separater Essbereich
* offene Küche mit großer Kochinsel
* hochwertige Einbauküche im Wert von ca. 30.000 Euro, im Kaufpreis enthalten
* neue Fußbodenheizung im Küchenbereich
* zwei Badezimmer
* Badewanne
* hochwertige Marmor-, Granit-, Naturstein- und Steinböden
* aufwendig gearbeitete, massive Holztüren
* hochwertige Schalter- und Steckdosenelemente
* insgesamt drei Kamine
* zwei Terrassen
* Außenbar
* ca. 100 m² großer Vorhof
* Gartenanteil nach endgültiger Flächenzuordnung
* Gemeinschaftsgarten mit Teichanlage
* zwei überdachte Stellplätze unter dem Carport

Zusätzlich gehören ca. 100 m² Nutzfläche im Untergeschoss zur Einheit. Diese umfassen:

* privaten Spa- und Wellnessbereich
* Sauna
* Whirlpool
* XXL-Dusche
* aufklappbare Massagebank mit integriertem, beheizbarem Sandwärmebett
* separates Kaminzimmer
* privaten Kinoraum

Ein zusätzlich zugeordneter Waschkeller mit ca. 20 m² ergänzt das Raumangebot.

Weitere Ausstattungs- und Modernisierungsmerkmale:

* Kernsanierung 1992
* genehmigte Erweiterung und Anbau 1992
* umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen von 2020 bis 2025
* Erneuerung der straßenseitigen Fenster 2023
* Grundrissanpassung und Öffnung der Küche 2024
* neue Bodenbeläge in Teilbereichen 2024
* neue Toranlage und erneuerte Toreinfahrt 2025
* neue Eingangstür vorgesehen
* zukünftige Gas-Wärmepumpen-Hybridlösung nach individueller Vereinbarung
* sofort bezugsfrei
* kein erkennbarer Renovierungsstau
* provisionsfreier Verkauf

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas
Energieausweis nicht vorhanden

Das Mehrfamilienhaus befindet sich derzeit im Prozess der rechtlichen Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die erforderlichen Planungen und Unterlagen werden aktuell durch einen Architekten vorbereitet.

Neben der angebotenen Erdgeschossresidenz befinden sich im ersten Obergeschoss zwei weitere Wohneinheiten mit jeweils ca. 72 und 78 m² Wohnfläche.

Das von einem Brand betroffene zweite Obergeschoss wird im Zuge der Schadenbeseitigung vollständig neu aufgebaut. Nach aktueller Planung sollen dort zwei moderne 2-Zimmer-Maisonettewohnungen mit jeweils 80qm entstehen. Die genaue Ausführung und endgültige Aufteilung richten sich nach der abschließenden Planung und den erforderlichen behördlichen Genehmigungen.

Im Zuge der noch zu erstellenden Teilungserklärung und des Aufteilungsplans bestehen derzeit individuelle Abstimmungsmöglichkeiten hinsichtlich der Zuordnung von Garten- und Außenflächen sowie möglicher Sondernutzungsrechte. Die endgültige Ausgestaltung und Flächenzuordnung erfolgen im Rahmen der Teilungserklärung und der notariellen Vertragsgestaltung.
Grundrisse, Bauzeichnungen, die Wohnflächenberechnung sowie die Baugenehmigung für den 1992 errichteten Anbau liegen vor und können ernsthaften Kaufinteressenten zur Verfügung gestellt werden.

Der Energieausweis befindet sich derzeit in Erstellung.

Die Erdgeschosseinheit ist sofort bezugsfrei. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei für den Käufer.

Besichtigungen sind nach vorheriger Terminvereinbarung möglich. Bei konkretem Kaufinteresse behalten wir uns vor, vor der Übermittlung weiterführender Unterlagen oder einer abschließenden Kaufvereinbarung einen geeigneten Finanzierungs- beziehungsweise Kapitalnachweis anzufordern.

Alle Angaben wurden nach bestem Wissen auf Grundlage der vorhandenen Unterlagen zusammengestellt. Irrtümer, Änderungen und Zwischenverkauf bleiben vorbehalten. Maßgeblich sind ausschließlich die Inhalte des notariellen Kaufvertrages, der endgültigen Teilungserklärung sowie die dazugehörigen Pläne und Anlagen.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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