Bezugsfrei in Flingern: 1-Zimmer-Wohnung mit Balkon, Keller und Tiefgarage

Objektbeschreibung

Diese Eigentumswohnung im Düsseldorfer Stadtteil Flingern wird nach über zwanzig Jahren durchgehender Nutzung erstmals frei. Sie wird bezugsfrei übergeben und eignet sich damit sowohl für Selbstnutzer als auch als Kapitalanlage.

Der Grundriss ist für ca. 33 Quadratmeter ungewöhnlich großzügig geschnitten. Der Wohnraum misst etwa 26 Quadratmeter am Stück und lässt sich dadurch klar in Schlaf-, Wohn- und Arbeitsbereich gliedern, ohne beengt zu wirken. Über eine Terrassentür geht es auf den Balkon. Dazu kommen ein Bad und ein kleiner Flur.

Die Wohnung liegt nach Osten und damit zur ruhigen Seite, nicht zur Straße. Morgens steht die Sonne auf dem Balkon. Wer in einer Innenstadtlage schon einmal an einer Ausfallstraße gewohnt hat, weiß, was das wert ist.

Zum Zustand ganz offen, damit Sie sich den Weg zur Besichtigung sparen können, falls es nicht passt: Die Wohnung liegt im 3. Obergeschoss, das Haus hat keinen Aufzug. Da das Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt ist, sind es ab Hauseingang nur wenige Läufe, aber Treppensteigen gehört dazu. Der Stäbchenparkett ist deutlich abgenutzt und wurde nie abgeschliffen, weil die Wohnung nie leer stand. Die volle Nutzschicht ist also noch vorhanden, ein Abschliff bringt ihn wieder auf Neuzustand. Das Bad ist gepflegt. Die Einbauküche verbleibt in der Wohnung und ist funktionstüchtig, aber optisch nicht auf der Höhe. Ich rechne sie nicht oder nur auf Wunsch in den Preis ein.

Gestrichen wurde die Wohnung zuletzt im Januar 2026. Die Holzfenster werden aktuell auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen. Der Handwerkertermin steht bereits fest.

Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1994 und ist in bemerkenswert gutem Zustand, weil die Gemeinschaft konsequent instand hält statt aufzuschieben. Die Zentralheizung wurde 2016 komplett erneuert. In den vergangenen Jahren wurden unter anderem die Brandmeldeanlage erneuert, beide Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage ausgetauscht und die Tiefgarage neu abgedichtet. Finanziert wurde all das aus der Erhaltungsrücklage, ohne Sonderumlage. Der Energieverbrauchsausweis weist 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr aus, Effizienzklasse C.

Zur Wohnung gehören ein eigener Kellerraum und ein Tiefgaragenstellplatz. Der Verkauf erfolgt provisionsfrei direkt vom Eigentümer.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Duschbad, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Wohnung:
- Wohnfläche 31,92 Quadratmeter gemäß Abrechnung der Hausverwaltung, zuzüglich Balkon mit 4,17 Quadratmetern
- Ein Zimmer mit knapp 26 Quadratmetern, Bad mit Fenster, Flur
- Balkon nach Osten, zur ruhigen Hofseite, über zweiflügelige Terrassentür
- Obergeschoss, kein Aufzug, Erdgeschoss als Hochparterre ausgeführt
- Stäbchenparkett im Wohnraum, abgenutzt, nie abgeschliffen, volle Nutzschicht vorhanden
- Wände und Decken im Januar 2026 komplett neu gestrichen
- Einbauküche verbleibt in der Wohnung, funktionstüchtig, optisch mit Gebrauchsspuren
- Bad in gutem, gepflegtem Zustand, an einzelnen Fliesen kleine Abplatzungen ohne funktionale Bedeutung
- Holzfenster mit Rollläden, werden derzeit auf Kosten der Eigentümergemeinschaft abgeschliffen, neu lackiert und mit neuen Dichtungen versehen

Zubehör:
- Eigener Kellerraum im Sondereigentum, im ersten Kellergeschoss
- Tiefgaragenstellplatz als Sondernutzungsrecht, Duplexparker auf der oberen Ebene, Fahrzeughöhe begrenzt
- Großzügiger Fahrradabstellbereich im Keller, zusätzlich Stellfläche für Fahrräder in der Tiefgarage

Haus und Technik:
- Baujahr 1994, Wohnanlage mit 84 Wohneinheiten und 84 Tiefgaragenstellplätzen
- Zentralheizung mit Erdgas, Wärmeerzeuger 2016 komplett neu eingebaut
- Warmwasser zentral über die Heizungsanlage
- Energieverbrauchsausweis, Endenergieverbrauch 94 kWh pro Quadratmeter und Jahr, Energieeffizienzklasse C, wesentlicher Energieträger Erdgas, gültig bis 17.05.2028
- Verbrauchserfassung für Heizung und Wasser vorhanden, Abrechnung über ista
- Brandmeldeanlage, Rauchmelder, Rauch- und Wärmeabzugsanlage sowie Gaswarnanlage in der Tiefgarage, alle unter regelmäßiger Wartung

Instandhaltung der Gemeinschaft:
- Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft zum 31.12.2025: 137.666,12 Euro
- Jährliche Zuführung zur Rücklage: 57.016,50 Euro
- Erneuerung der Brandmeldeanlage, Kosten 27.238,13 Euro, aus der Rücklage finanziert
- Erneuerung beider Schmutzwasserpumpen der Tiefgarage, Kosten 20.760,26 Euro, aus der Rücklage finanziert
- Neuabdichtung der Tiefgarage
- Erneuerung der Gaswarnanlage der Tiefgarage beschlossen, Kosten 7.690,79 Euro, aus der Rücklage finanziert
- Keine Sonderumlagen erhoben

Kosten:
- Hausgeld aktuell 209,00 Euro monatlich, davon 42,29 Euro Zuführung zur Erhaltungsrücklage
- Ab 01.01.2027 beschlossen: 206,00 Euro monatlich
- Miteigentumsanteil 89/10.000, Wohneinheit Nr. 67
- Sehr zuverlässige WEG Verwaltung!

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Diese Unterlagen liegen vollständig vor und werden ernsthaften Interessenten nach der Besichtigung zur Verfügung gestellt:

- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre
- Hausgeldabrechnung 2025 und Wirtschaftsplan 2027
- Energieausweis
- Grundriss
- Grundbuchauszug

Zum Ablauf: Ich verkaufe als Eigentümer selbst und ohne Makler. Sie sparen damit die in Nordrhein-Westfalen übliche Käuferprovision von 3,57 Prozent, das sind bei diesem Kaufpreis rund 5.900 Euro. Die Beurkundung erfolgt bei einem Notar Ihrer Wahl in Düsseldorf.

Der Verkauf des Wohnungseigentums und des Sondernutzungsrechts am Tiefgaragenstellplatz erfolgt zusammen. Eine getrennte Veräußerung ist nach der Teilungserklärung nicht möglich.

Zur Kontaktaufnahme: Bitte schreiben Sie mir über das Kontaktformular und nennen Sie kurz, ob Sie zur Selbstnutzung oder als Kapitalanlage kaufen und wie die Finanzierung aussieht. Eine Finanzierungsbestätigung oder ein Eigenkapitalnachweis ist keine Voraussetzung für die Besichtigung, beschleunigt danach aber alles erheblich. Besichtigungen versuche ich individuell und einzeln durchzuführen, kann dies aber nicht immer garantieren.

Maklerangebote und Ankaufsanfragen von Immobilienunternehmen bitte ich zu unterlassen. Ein Verkauf über Dritte ist nicht vorgesehen, entsprechende Anfragen beantworte ich nicht.

Alle Angaben beruhen auf Informationen der Hausverwaltung, den Eigentümerunterlagen und meiner eigenen Kenntnis als Bewohner. Sie erfolgen nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr. Maßgeblich ist ausschließlich der notarielle Kaufvertrag.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.