Top sanierte 1-Zimmer Wohnung mit Wohnküche wartet auf neuen Eigentümer!

Objektbeschreibung

Top sanierte 1-Zimmer Wohnung mit Wohnküche, hell und freundlich, wartet auf neuen Eigentümer!
Perfekt für Selbstnutzer und Anleger. Sehr geringe Steuerlast aufgrund von hohen Abschreibungen (siehe unten)!!! Wohnfläche ca. 39m2.

Kaufpreis: 215.000.- EUR

Kaufpreisaufteilung:
- 45.000.- Grundstücksanteil
- 160.000.- Wohneinheit
- 4.000.- Küche + Esstisch mit Stühlen
- 6.000.- Gastherme

Die Wohnung hat eine Fläche von ca. 40m2 und befindet sich im 4. Stock eines 1952 erbauten Gebäudes. Kein Aufzug. Sie hat eine große Küche in der ein Tisch für 4 Personen bequem Platz findet. So bleibt im Wohnzimmer viel Platz fürs Living. In allen Zimmer und Bad sind große Fenstern. Alles sehr hell. Der Zustand der Wohnung ist wirklich top. Selbstnutzer können sofort einziehen. Anleger sehen sich bitte weiter unten die finanziellen Randbedingungen an. Die sind ebenfalls top!
Die Wohnung steht leer und ist ab sofort frei. Und zur Wohnung gehört ein Kellerabteil.

Die Wohnung fällt nicht unter den Mietpreisbremse, da sie 2016 komplett kernsaniert wurde. Im Rahmen der Sanierung wurde die Elektrik in der gesamten Wohnung neu gemacht. Alle Stromkabel wurden unter Putz gelegt, ein neuer Stromverteilerkasten installiert. Dazu passende Stromkabelaustritte in Decken und Wänden wo notwendig. Im Flur wurden Deckenstrahler eingebaut. Das Bad wurde komplett neu gefliest, neue Badkeramik und die Duschkabine auf Maß gefertigt und eingebaut. Auch wurde durch das versetzen einer Wand Platz für eine Waschmaschine im Bad geschaffen. Alle Böden, Türrahmen und Türen wurden neu eigebaut sowie die Wohnungs-Eingangstür ausgetauscht.

Wärme und Warmwasser werden durch eine Gasetagenheizung erzeugt. Im Jahr 2022 wurde eine neue Gastherme mit Fernbedienung installiert. Es handelt sich um eine sog. Heizung Komfort. Diese kostet monatlich 90,98 EUR. In der Summe enthalten sind 19.- EUR pro Monat pauschal für die Wartung die im Rahmen der Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden. Die letzte Wartung der Gastherme wurde Juni 2026 durchgeführt.

Nimm Kontakt auf »

Ausstattung

Bemerkungen:
Finanzielle Aspekte für Anleger

Abschreibungen AfA:
- Grundstücksanteil: 0%
- Wohneinheit: 2,5% p.a. = 4000.- EUR p.a. (lt. Gutachten zur verkürzten Restnutzungsdauer, noch nicht vom Finanzamt bestätigt)
- Küche + Gastherme 10% p.a. = 1000.- EUR p.a.
- Monatsrate Gastherme Komfort: 71,98 EUR x 12 = 863,76 EUR p.a.
- Nicht umlagerfähige Betriebskosten: ca. 400.- p.a.
=> das jährliche Abschreibungspotenzial betrögt demnach rund 6.300.- EUR

Die erwartbare Miete liegt bei ca. 700.- EUR pro Monat zzgl. NK.
Die letzte Miete lag bei 590.- EUR/Monat (Mietvertrag endete 03/2026). Die bisherige NK-Vorauszahlung belief sich auf 70.- EUR/Monat.

Nebenkosten monatlich:
- Hausgeld: 100,70 EUR monatlich. Davon sind ca. 57.- EUR umlegbar auf den Mieter.
- Wartung Gastherme pauschal: 228.- EUR p.a. (umlegbar auf Mieter)
- Rücklagenzuführung: 59,15 EUR pro Monat (nicht umlegbar)
Der Rücklagenanteil für die WE beträgt 1.642,80 EUR per 30.4.2025.

Die Grundsteuer der Stadt Nürnberg für die WE beträgt 114,16 EUR p.a. (ebenfalls umlagefähig auf Mieter)

Die Eigentümergemeinschaft insgesamt kommt sehr gut miteinander aus. Es gibt keinen Streit. Viele Eigentümer wohnen selbst in den Wohnungen. Das Gebäude hat in Summe 14 Wohneinheiten. Es gibt kein Wartungsstau oder ähnliches. Es stehen auch keine größeren Investitionen an. Sonderumlagen sind nicht geplant (siehe Protokolle der Eigentümerversammlungen).

Die Wohnung wird professionell verwaltet. Die relevanten Unterlagen wie Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und Energieausweis können bei ernsthaftem Interesse zur Verfügung gestellt werden.

Der Verkauf erfolgt ohne Makler.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas


Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.