Wohnen mit besonderem Flair: helle 2-Zimmerwohnung mit offenen Holzbalken in Ensen-Westhoven

Objektbeschreibung

Manche Wohnungen sind einfach mehr als vier Wände – sie haben Persönlichkeit. Diese liebevoll gepflegte 2-Zimmer-Dachgeschosswohnung begeistert mit besonderem Charme durch die im Wohnbereich offene Decke. Ein Zuhause, das spontan zum Wohlfühlen einlädt.
Auf rund 61 m² Wohnfläche erwartet Sie eine durchdachte Aufteilung, die jeden Quadratmeter sinnvoll nutzt und großzügige Stellflächen für Ihre individuelle Einrichtungsgestaltung bietet. Die hellen Räume mit großen Gaubenfenstern schaffen eine freundliche und einladende Atmosphäre, während die offenen Dachbalken der Wohnung einen unverwechselbaren Charakter verleihen.
Der lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich bildet das Herzstück der Wohnung und bietet vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Hier lässt sich Wohnen, Entspannen und Genießen auf harmonische Weise verbinden.
Das Schlafzimmer überzeugt ebenfalls durch seine angenehme Größe und bietet ausreichend Platz für einen großen Kleiderschrank sowie einen gemütlichen Rückzugsort.
Die im Kaufpreis enthaltene Einbauküche mit Markengeräten ermöglicht einen unkomplizierten Einzug oder stellt einen Bonus zur schnellen Vermietung dar.
Ein weiteres Highlight ist das großzügige Tageslichtbad mit Fenster, Badewanne und separater Dusche – eine Ausstattung, die in dieser Wohnungsgröße keineswegs selbstverständlich ist.
Laminatböden in den Wohnräumen sowie pflegeleichte Fliesen in Küche und Bad unterstreichen den gepflegten Gesamteindruck der Wohnung.
Ein eigener Kellerraum, Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner in der Waschküche (Keller) sowie zusätzlicher Stauraum im Spitzboden bieten praktische Abstellmöglichkeiten und runden das Angebot ab.

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung
•ca. 61 m² Wohnfläche
•2 helle, optimal geschnittene Zimmer
•Dachgeschoss mit sichtbaren Holzbalken
•Lichtdurchflutete Räume mit besonderem Wohnambiente
•Laminatböden/Fliesen
•Tageslichtbad mit Badewanne und separater Dusche
•Einbauküche
•Eigener, großer und abschließbarer Kellerraum
•Gemeinschaftliche Waschküche
•Zusätzlicher Stauraum im Spitzboden
•Bezugsfrei ab Oktober
•Aufzug (Keller bis 4. Etage)

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Solide Eigentümergemeinschaft – nachhaltig verwaltet und zukunftsorientiert instand gehalten:

Die Wohnung ist Teil einer gepflegten Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 34 Wohneinheiten, verteilt auf zwei unmittelbar nebeneinanderliegenden Mehrfamilienhäusern.
Das Baujahr der Häuser ist 1962, die Dachgeschosswohnungen (jeweils 2 pro Haus) wurden nachträglich 1994/95 erstellt und heben sich daher von den restlichen Wohnungen ab.
Die Wohnanlage wird professionell und vorausschauend verwaltet und zeichnet sich durch eine solide finanzielle Basis aus. Ein Sanierungsstau besteht nicht – notwendige Maßnahmen werden kontinuierlich geplant und umgesetzt.

Zu den in den vergangenen Jahren durchgeführten Investitionen gehören unter anderem:

•Erneuerung der Dacheindeckung vor rund 10 Jahren
•Neue zentrale Heizungsanlage (2023) umstellbar von Öl auf Gas
•Umfangreiche Sanierung der Trink- und Abwasserleitungen im Keller (2025) einschließlich Rückflussverhinderer, Wasserfilter und Umsetzung der aktuellen brandschutzrechtlichen Anforderungen
•2017 Erneuerung der Elektroinstallation im Keller inkl. Schalter in den Einzelkellern

Die Instandhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft betrug zum 31.12.2025 insgesamt 220.673 € und bildet eine solide Grundlage für den langfristigen Werterhalt der Immobilie.

Auch die laufende Bewirtschaftung überzeugt: Die Jahresabrechnungen liegen regelmäßig unter den Ansätzen des jeweiligen Wirtschaftsplans so dass auch für 2025 ein Guthaben erstattet wird und das Hausgeld somit deutlich unter den gezahlten monatlichen Beträgen liegt. Dies bedeutet ein hohes Maß an Planungssicherheit sowie stabile Nebenkosten für Mieter.

Wissenswertes:
Die Wohnung verfügt über keinen Balkon. Dafür profitieren Sie von der unmittelbaren Nähe zum Rhein mit seinen weitläufigen Grünflächen und Promenaden. Die Poller Wiesen, das Rheinufer sowie der Rheinradweg liegen nur wenige Gehminuten entfernt und bieten ideale Möglichkeiten für Erholung, Spaziergänge, Sport und Freizeit im Freien.

Gerade in Verbindung mit der charmanten Dachgeschossatmosphäre, den hellen Räumen, der hervorragenden Lage und den stabilen monatlichen Nebenkosten/zuverlässig kalkulierten Hausgeldzahlungen entsteht ein attraktives Gesamtpaket. Sowohl als behagliches Zuhause für Singles oder Paare oder als attraktive Kapitalanlage mit langfristigem Wertpotenzial und schneller Vermietbarkeit.

Der Energieausweis wurde vor Austausch der Heizungsanlage (2023) erstellt, die neue Brennwerttechnik dürfte zu einer Verbesserung der im Energieausweis von 2018 aufgeführten Werte geführt haben.

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