Wohnen mit Hafenblick - Rügen-Stralsund - 3,6% AfA o. heute Zweitwohnsitz & späterer Altersruhesitz?

Objektbeschreibung

📍 Die Immobilie & Premium-Lage
Zum Verkauf steht eine barrierearme 3-Zimmer-Erdgeschosswohnung mit ca. 66 m² Wohnfläche (84,59m² nutzbare Wohn- & Nutzfläche) inklusive Balkon und einer sonnigen Südterrasse in der begehrten ersten Reihe von Altefähr (Rügen). Sie genießen einen freien Blick auf den modernen Yachthafen und die historische Skyline der Hansestadt Stralsund. Der feinsandige Südstrand ist nur 250 Meter entfernt. Das historische Gebäude (Baujahr 1890) wurde 2004/2023&2024 vollständig modernisiert (Innenausbau mit Dornbracht, Villeroy & Boch, Einbauküche sowie zukunftssichere Hybrid-Wärmepumpe neu). Energieklasse C (88,10 kWh).

📈 Das Kombi-Nutzungskonzept: Heute Zweitwohnsitz, morgen schuldenfreie Rente
Dieses Objekt verbindet Lebensqualität mit mathematischer Vernunft und ist perfekt auf eine Haltedauer von 10 bis 15 Jahren bis zu Ihrem geplanten Renteneintritt ausgelegt:
•Phase 1 (Bis 30.04.2027): Voller Leerstandsschutz durch bestehendes, befristetes Mietverhältnis (915 € reine Netto-Kaltmiete/Monat). Zweitwohnsteuer entfällt in dieser Phase (0 €).
•Phase 2 (Ab Mai 2027): Nutzen Sie die Wohnung flexibel als Ostsee-Zweitwohnsitz mit Eigennutzungsrecht oder stellen Sie auf die lukrative Ferienvermietung um.
•Phase 3 (Ihr Ruhestand): Sie ziehen im Alter mietfrei als Rentner in Ihr eigenes, barrierefreies Erdgeschoss-Eigentum in bester Wasserlage ein.

🏛️ Der massive Steuerturbo (AfA-Verdopplung)
Hinweis: Unverbindlicher Modellansatz, keine Steuerberatung.
Aufgrund der Modernisierung wird ein Restnutzungsdauergutachten (RND) für eine Restlaufzeit von 28 Jahren erstellt [ImmoWertV]. Bei einem festgeschriebenen, niedrigen Grundstücksanteil von nur 18.480 € verbleibt eine reine Gebäude-Abschreibungsbasis von 289.520 €. Dies ermöglicht einen gesetzlichen Sprung auf 3,6 % Gebäude-AfA pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) [EStG]. Bei einem familienüblichen Steuersatz sichert Ihnen dieser Hebel erhebliche Steuerrückerstattungen und führt zusammen mit den Mieteinnahmen ab Monat 1 zu einem rechnerischen Netto-Überschuss auf Ihrem Konto!

💶 Die Finanzierungs-Kalkulation (1A-Banken-Rating)
Durch das Einbringen von 21 % Eigenkapital auf die Gesamt-Investitionssumme (70.064 € inkl. aller Kaufnebenkosten) sichern Sie sich das absolute Best-Rating der Bank:
•Kreditbedarf: 263.576 € | Kondition: 3,60 % Zins | 2,00 % Tilgung (Monatliche Bankrate: 1.319,58 €)
•Der Schuldenfrei-Turbo: Nutzen Sie die vertragliche 5 % Sondertilgungs-Option pro Jahr, um das Darlehen in Rekordzeit (in 12 bis 13 Jahren) gegen Null zu drücken und pünktlich zum Ruhestand vollkommen schuldenfrei zu sein.

🛡️ Technische Sicherheit: Das Wärmecontracting
Die hocheffiziente Daikin Hybrid-Kaskade (inkl. PV-Anlage & Speicher) wird über ein externes Anlagencontracting betrieben. Für Sie als Eigentümer bedeutet das 0 € Anschaffungskosten und das absolute Null-Reparaturrisiko. Wartung und Instandhaltung liegen beim Contractor.
Der Verkauf erfolgt im WM-Aktionspreis für 299.500 € zzgl. 8.500 € Stellplatz vollständig provisionsfrei direkt vom Eigentümer! Weitere Angebot für Sie im Portfolio!
Fordern Sie jetzt die vollständigen Berechnungsunterlagen für Ihren Steuerberater an oder vereinbaren Sie einen Termin für unsere exklusive Online-Beratung!

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Duschbad, Einbauküche, Sonstiges (s. Text)

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Luft-/Wasserwärme

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✅ Im Rahmen einer Online-Analyse-Beratung führen wir Ihre Steuerdaten und unsere Projektdaten in den digitalen Westmont-Prüfprozess zusammen. Das Ergebnis ist Ihr persönlich maßgeschneidertes Renditeobjekt für den privaten Vermögensaufbau.

✅ Die Alfina GmbH begleitet Sie bei allen Schritten transparent, kompetent und mit klarem Fokus auf Ihre finanziellen Ziele.

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Hinweis:
Bitte beachten Sie, dass das Angebot unverbindlich ist und Irrtümer sowie Zwischenverkäufe vorbehalten sind. Alle Angaben basieren auf Daten, die uns vom Eigentümer zur Verfügung gestellt wurden. Alle Beispielrechnung sind unverbindlich und ersetzt keine individuelle Steuer- oder Finanzierungsberatung. Steuerliche Effekte hängen von Ihren persönlichen Verhältnissen ab und bedürfen einer Fachberatung. Die Anerkennung einer verkürzten Restnutzungsdauer obliegt allein dem Finanzamt und erfordert i. d. R. ein Fachgutachten. Visuelle Optimierung von Fotos, Raumaufteilung u. Videos mittels KI. entspricht dem Original. Haftung für Richtigkeit und Aktualität ausgeschlossen, soweit nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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