Bezugsfertig & Provisionsfrei: Sanierter Altbau-Traum mit Balkon, 2 Bädern, EBK und Kamin in Toplage

Objektbeschreibung

Das Wichtigste
•Bezugsfertig, 4 Zimmer (5 Zimmer möglich), Hochparterre, Baujahr 1910, hochwertige Sanierung 2018
•Echtholz-Kaminofen, Balkon mit Morgensonne, 2 vollständige Bäder, vollausgestattete Einbauküche
•Privatstraße, eigenes Kellerabteil, Fahrradkeller, Gemeinschaftsgarten
•Das Haus befindet sich in einem guten Zustand und wird überwiegend von Eigentümern bewohnt. Es sind keine größeren Investitionen oder Sonderumlagen geplant.
•Perfekt gelegen in einer ruhigen Einbahnstraße an der Grenze zu Friedenau – kein Lärm von der Schloßstraße (ca. 200 m) und trotzdem alles in unmittelbarer Nähe.
•Provisionsfrei, direkt vom Eigentümer.

Was diese Wohnung besonders macht
•Behutsam und hochwertig saniert (2018) – originale Substanz vollständig erhalten und restauriert: Stuckdecken, Flügeltüren, Parkett, Dielen, Terrazzo sowie Doppelkastenfenster und sämtliche Beschläge; alle Leitungen erneuert, Wände neu verputzt
•Zwei Bäder – Hauptbad mit Badewanne & Regendusche, Gästebad mit Dusche
•Leicht auf 5 Zimmer erweiterbar – symmetrischer Grundriss, kein Eingriff in die Statik erforderlich (siehe alternativen Grundriss)
•Privatstraße mit Schrankensystem – Fahrräder ebenerdig ums Haus führen, kein Tragen durch Flur oder Treppenhaus, Parkmöglichkeit für Bewohner
•Helles Hochparterre – Fenster an drei Seiten, ca. 2,5 m über Straßenniveau mit Friedenauer Vorgarten; überraschend viel Licht, kein Einblick von außen, angenehm kühl im Sommer, nur zehn Stufen bis zur Haustür
•Niedrige Energiekosten – ca. 160 €/Monat für eine vierköpfige Familie; direkte Folge der Sanierung 2018: hocheffiziente Viessmann-Gastherme und neu abgedichtete Doppelkastenfenster

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Einbauküche, Gäste-WC, Kamin, Parkett, Sonstiges (s. Text)

Bemerkungen:
Ausstattung

Wohnzimmer & Balkon
Mit knapp 30 m² und einem eleganten Erker bietet das Wohnzimmer großzügig Platz für eine Sitzecke und einen Esstisch. Der Morsø-Kaminofen macht diesen Raum im Winter zu einem Ort, an dem man den Abend besonders gerne verbringt – und im Sommer öffnen sich die Balkontüren zur Morgensonne.

Küche
Der restaurierte Terrazzo-Boden ist ein echter Blickfang – und selten genug, um besonders hervorgehoben zu werden. Die extrahohe Einbauküche mit Siemens-Induktionsherd, Backofen, Geschirrspüler, Kühl-Gefrier-Kombination, Miele-Dunstabzugshaube und Blanco-Spüle bietet besonders viel Stauraum.

Weitere Zimmer
Auch die drei weiteren Zimmer sind großzügig geschnitten mit großen Fenstern und lassen sich sowohl als Schlaf- als auch als Arbeitszimmer nutzen. Alle Räume verfügen über eine eigene Tür zum Flur, was Privatsphäre und flexible Nutzung ermöglicht. Zwei der Zimmer sind zudem über originale Flügeltüren miteinander verbunden, wodurch zusätzliche Gestaltungsmöglichkeiten entstehen.

Hauptbadezimmer
Das moderne Bad mit Badewanne, Regendusche, Waschtisch und Unterschrank, XXL-Spiegel und Handtuchheizkörper ist mit Sanitär von Keramag sowie Armaturen von Grohe ausgestattet und wurde 2018 komplett saniert. Die Leitungen wurden erneuert, Wände neu aufgebaut und Fliesen auf 45° geschnitten für einen schlichten und hochwertigen Stil.

Gästebadezimmer & Hauswirtschaftsraum
Das Gästebadezimmer mit zweiter Toilette, Dusche und Waschtisch wurde in gleicher hochwertiger Qualität saniert und eignet sich ideal für Kinder oder Gäste. Direkt daneben befindet sich der Hauswirtschaftsraum für Waschmaschine und Trockner.

Flur
Der großzügige Flur mit Zugang zu allen Zimmern verfügt über eine originale Vorratskammer und bietet ausreichend Platz für Garderobe sowie Schuhschränke.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Etagenheizung
Energieträger: Gas

Sonstiges
Das Haus selbst ist in guten Händen: eine professionell verwaltete Eigentümergemeinschaft, überwiegend von Eigentümern bewohnt, mit einer 2015 sanierten Hinterfassade, einem Dachgeschossausbau aus 2001 und einer frisch sanierten Remise (2023). Es sind keine großen Investitionen oder Sonderumlagen geplant.

Zum Energieausweis: Der Bedarfsausweis weist Klasse E aus (139,8 kWh/(m²a), gültig bis 31.07.2032). Der tatsächliche Jahresverbrauch der aktuellen Bewohner – zwei Erwachsene, zwei Kinder – liegt seit Jahren bei 2.400 kWh Strom und 10.000 kWh Gas (ca. 160 €/Monat). Das entspricht dem Verbrauch eines sparsamen Zweipersonenhaushalts in einer 60-m² Wohnung. Verbrauchsnachweise liegen auf Anfrage vor.

Besichtigungsanfragen bitte ausschließlich schriftlich mit kurzen Angaben zur Finanzierungssituation, zum Nutzungszweck und zum gewünschten Übernahmedatum.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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