Von Privat: Familientraum in HD-Neuenheim in Premiumlage: 3,5-Zimmer mit West-Balkon, TG & Garten

Objektbeschreibung

Diese bezugsfreie 3,5-Zimmer-Eigentumswohnung im 1. OG kombiniert großzügiges Wohnen mit einer Top-Lage. Die Wohnung war die letzten acht Jahre an Mitarbeiter der Uniklinik mit drei Kindern vermietet. Sie haben jetzt gekündigt, weil sie was Größeres gefunden haben. Das war auch nötig, weil 5, 7 und 8 jähre Kinder + 2 Erwachsene doch zu viele für diese Wohnung auf Dauer sind. Da die Besitzerin ihren Lebensmittelpunkt in den Breisgau verlagert hat, wird mit Auszug der Mieter dieses Schmuckstück im begehrten Heidelberg-Neuenheim frei.

Der durchdachte Grundriss auf fast 100 m² eignet sich ideal für eine Familie mit ein bis zwei Kindern oder Paare. Besonders hervorzuheben ist die West-Loggia (12 m²), die von drei Räumen zugänglich ist. Hier genießen Sie abends herrliches Licht, während die Wohnung durch ihre Ausrichtung selbst an heißen Sommertagen wunderbar kühl und angenehm bleibt. Zur Wohnanlage gehört ein weitläufiges, parkähnliches Areal (über 3.100 m²) mit Spielflächen, das eine grüne Oase mitten in der Stadt bildet.

Ausstattung:

Zustand: Sehr gepflegt, Parkettböden, modernisiert vor 8 Jahren, Badfliesen im März 2026 hochwertig erneuert.

Küche: Komplette Einbauküche inklusive (von Küchenhaus Jürgens in 69123 Heidelberg Einkaufspreis 2017 6000€). Ein steuerlicher Vorteil für Sie ist, dass der Küchenwert im Vertrag separat ausgewiesen wird, was die Grunderwerbsteuer senkt.

Bad/Sanitär: Badezimmer mit Badewanne sowie ein separates Gäste-WC (innenliegend mit Lüftung). Die Badewanne kann auch zu einer ebenerdigen Dusche umgebaut werden. Fließen wurden im März 2026 neu verlegt, Überschuss lagert im Keller (ggf für die ebenerdige Dusche). Dabei wurde der 10 Jahre alte Badschrank entfernt. Ihnen steht frei, ob dieser zum Verkauf nochmal montiert werden soll oder ob Sie sich einen neuwertigeren zulegen. Er liegt derzeit im Keller.

Böden: Parkettboden in den Wohnräumen

Der Durchgang zwischen Ess- und Wohnzimmer wurde durch die Vorbesitzer durch Entfernung eines Teils der Wand durchgeführt. Dieses Wandstück steht noch im Keller und kann eingebaut werden.

Parken: Eigener TG-Stellplatz (zzgl. 25.000 € zum Kaufpreis von 640.000 €). Der Stellplatz ist laut Teilungserklärung Gegenstand des Sondereigentums, das heißt er kann auch einfacher gesondert zur Wohnung verkauft oder beliehen werden.
Zudem gibt es einen Gästeparkplatz, der für 3 Tage am Stück belegt werden darf.

Eigener, abschließbarer & trockener Kellerraum (11 m²)

Hausgemeinschaft: Aufzug im Haus, gemeinschaftlicher Trockenraum sowie ein großzügiger Fahrradkeller (plus reichlich Außenstellplätze für Fahrräder). Glasfaserinfrastruktur ist im Treppenhaus, jedoch noch nicht in den Wohnungen verlegt. Die Altersverteilung im Haus ist gemischt, manche Leute wohnen schon seit 30+ Jahren da, andere sind neu. Viele arbeiten im Neuenheimer Feld. Es gibt auch 3 Familien, aber alle nicht in unmittelbarer Nähe zu der Wohnung. Die Hausgemeinschaft organisiert jährlich ein Gartenfest und spricht sich über Whatsapp ab.
Grillen auf dem Balkon ist wegen Rauchbelästigung der Nachbarn nur mit Elektrogrill erlaubt. Im Garten ist Grillen aber erlaubt.

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Gäste-WC, Parkett, Fliesen

Bemerkungen:
Die Wohnung bietet nicht nur Eigennutzern ein perfektes Zuhause, sondern ist auch eine Premium-Kapitalanlage.

Reguläre Vermietung: Eine marktgerechte Kaltmiete von ca. 1.500 € zzgl. 100 € für den Tiefgaragenplatz ist aufgrund der Lage und Ausstattung realistisch. Bei möblierter Vermietung sind 1.700 € bis 1.850 € erzielbar.
Die Zimmer können auch einzeln vermietet werden (zB im Rahmen einer 3-er WG).

Sondergenehmigung Kurzzeitvermietung:
Für diese Wohnung liegt eine offizielle Baugenehmigung der Stadt für Kurzzeitvermietungen (z.B. Airbnb) aus dem Jahr 2016 vor. In der Vergangenheit wurde dies sehr erfolgreich für internationale Gastwissenschaftler/Klinikgäste genutzt. Potenzielle Nettojahresgewinne von 25.000 € bis 35.000 € sind hier realistisch. Aufgrund der aktuell geltenden Zweckentfremdungsverbotssatzung der Stadt Heidelberg sowie einer zwischenzeitlichen Wohnnutzung von 8 Jahren am Stück ist diese Genehmigung derzeit rechtlich nicht aktiv. Für Anleger bietet die dokumentierte Vorgeschichte eine hervorragende Argumentationsgrundlage für eine mögliche spätere Umnutzung, sollte sich die kommunale Satzungslage ändern. Aktuell kann bei Nutzung der kompletten Wohnfläche nur bis zu 10 Wochen bzw. bis zu 70 Tage pro Kalenderjahr bzw. bei anteiliger Nutzung der Wohneinheit für Fremdenbeherbergungszwecke bis zu 50 % der Wohnfläche ganzjährig kurzzeitvermietet werden. Dauerhafte Vermietungen (im Einzelfall mindestens 6 Monate am Stück bzw. nach vorheriger Prüfung durch das Amt für Baurecht und Denkmalschutz zwischen 3 bis 6 Monate im Einzelfall) dürften zudem jederzeit erfolgen. Da die Registrierungsnummer für das Inserieren (z. B. auf Airbnb) personengebunden sind, muss diese nach dem Erwerb der Wohnung beantragt werden.

Bitte senden Sie Ihre Anfrage mit vollständigem Namen, sowie ein Finanzierungsnachweis (Geschwärzter Eigenkapitalnachweis oder Finanzierungsbestätigung ihrer Bank), um die Ernsthaftigkeit Ihrer Anfrage zu gewährleisten.
Anfragen ohne diese Angaben können aufgrund der vielen Anfragen leider nicht berücksichtigt werden.
Besichtigungen finden in gebündelten Zeitfenstern am 04.06. statt.
Makleranfragen sind nicht erwünscht.
Fragen können auch telefonisch beantwortet werden, da ich meine aus Schutz vor Scams nicht veröffentlichen möchte, schreiben Sie mir dazu bitte Ihre Nummer in die Anfrage.
WEG-Protokolle der letzten 10 Jahre liegen vor.
Da manche Interessenten von Schwierigkeiten das Exposé einzusehen berichtet haben, habe ich es bei Fotos erneut zur Einsicht hochgeladen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme


Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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