Kapitalanlage in Düsseldorf Randlage: 37,76m²-1-Zi-Whg., 5,26% AfA, Entwicklungs-Potenzial

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/431373/

Ehrliche Kapitalanlage: 5,26% AfA, neue Heizung (2026) – 12 Wohnungen verfügbar!

Zum Verkauf stehen einzelne Eigentumswohnungen in einem Mehrfamilienhaus (Baujahr 1967) in Düsseldorf-Benrath. Wir bieten Ihnen hier volle Transparenz: Sie kaufen die Wohnung genau so, wie sie ist.

Beispielhaft stellen wir Ihnen hier die WE 13 vor: Eine 1-Zimmer-Einheit im 2. Obergeschoss (hinten links) mit 36,8 m² für 148.208 €.

ℹ️ Besonderheit: Diese Wohnung steht aktuell leer. Das bietet Ihnen die Möglichkeit zur sofortigen Neuvermietung (ca. 16-18 €/m² Kaltmiete sind realistisch).

Fakten zum Investment:
✅ Steuervorteil: Ca. 5,26 % AfA auf den Gebäudeanteil möglich (durch Restnutzungsdauergutachten).
✅ Heizung: Die Anlage wird 2026 erneuert – die Kosten von ca. 50.000 € trägt der Verkäufer.
✅ Ausbau: Baugenehmigung für Balkone (Wert ca. 30.000 €) ist vorhanden und wird kostenfrei mitgegeben.
✅ Auswahl: Aktuell stehen noch 12 von 17 Einheiten zur Verfügung (21,9 m² bis 108,6 m²).

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Kaufpreise zwischen 3.293 € und 4.158 € / m².

✅ Aufzug im Gebäude.
✅ Eigenes Kellerabteil.
✅ Zukünftige Gas-Zentralheizung (ab 2026).
✅ Provisionsfreier Direktverkauf.

Was Sie hier kaufen – transparente Aufschlüsselung:
ℹ️ Baujahr 1967 (keine aktuelle Kernsanierung).
ℹ️ Dach und Fassade auf dem Stand von ca. 1990-2000.
ℹ️ Aktuell kein Balkon (genehmigter Anbau auf eigene Kosten möglich).
ℹ️ Energieeffizienzklasse D (123,69 kWh/m²a).
ℹ️ Niedrige Instandhaltungsrücklage bei Übergabe (WEG wird neu gegründet).

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Cashflow & Finanzen:
ℹ️ Vor Steuern weisen die Einheiten einen negativen Cashflow auf (ca. -115 € bis -420 € im Monat).
✅ Durch die 5,26 % AfA dreht sich das Ergebnis nach Steuern meist ins Positive (Annahme: 42% Steuersatz & 100% Finanzierung).

Alle verfügbaren Einheiten:
• WE 3 (EG): 35,9 m² | 123.605 €
• WE 4 (EG): 33,8 m² | 130.118 €
• WE 6 (1. OG): 37,0 m² | 134.475 €
• WE 8 (1. OG, ℹ️ Leerstand): 30,9 m² | 124.452 €
• WE 9 (1. OG): 28,8 m² | 101.807 €
• WE 10 (1. OG): 27,7 m² | 110.616 €
• WE 11 (2. OG): 37,7 m² | 132.768 €
• WE 13 (2. OG, ℹ️ Leerstand): 36,8 m² | 148.208 €
• WE 14 (2. OG, ℹ️ Leerstand): 45,1 m² | 181.710 €
• WE 15 (3. OG): 45,2 m² | 167.490 €
• WE 16 (3. OG): 108,6 m² | 437.710 €
• WE 17 (3. OG): 21,9 m² | 90.935 €

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