Nichts für schwache Nerven: Unrenoviert, schlechter Zustand – aber 5,26% AfA & Fix-Flip-Potenzial!

Objektbeschreibung

360°-Rundgang: https://www.ohne-makler.net/panorama/423999/

Wir sind ehrlich: Diese Bilder gewinnen keinen Schönheitswettbewerb.

Zum Verkauf steht hier beispielhaft die WE 1 (42,0 m², Erdgeschoss vorne rechts). Im Gegensatz zu unseren anderen Einheiten im Haus zeigen wir Ihnen hier bewusst eine Wohnung, die komplett "ungeschminkt" ist. Der Zustand im Inneren ist aktuell schlecht – hier schlummert handwerkliches Aufwertungspotenzial.

Warum wir das so ehrlich reinschreiben?
Weil diese Einheit genau dadurch die perfekte Chance für Investoren und Handwerker ist, die durch eine spätere Aufwertung massiven Mehrwert schaffen wollen.

ℹ️ Status: Die Wohnung ist aktuell für günstige 477 € kalt (11,35 €/m²) vermietet. Hier liegt Ihr Hebel für die Zukunft, da Marktmieten deutlich höher ausfallen!

Das Fundament stimmt jedoch:
✅ Die Substanz: Das Mehrfamilienhaus (Baujahr 1967) bietet eine solide Basis.
✅ Steuervorteil: Sie können durch ein Restnutzungsdauergutachten ca. 5,26 % AfA auf den Gebäudeanteil abschreiben.
✅ Kein Investitionsstau bei der Heizung: Die Heizanlage des Gebäudes wird 2026 komplett erneuert – die Kosten von ca. 50.000 € sind bereits vom Verkäufer bezahlt!
✅ Baugenehmigung für Balkone liegt bereits vor und wird kostenfrei mitgegeben.

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Ausstattung

Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Mit 3.433 € / m² für die WE 1 ein sehr fairer Einstiegspreis im Düsseldorfer Markt. Wer hier "löffelfertig" einkaufen will, ist falsch. Wer Potenzial sucht, ist hier goldrichtig.

Das Gebäude selbst bietet:
✅ Aufzug vorhanden.
✅ Eigenes Kellerabteil.
✅ Zukünftige Gas-Zentralheizung (ab 2026).
✅ Provisionsfreier Direktverkauf.

Transparenz-Hinweis zum Haus:
ℹ️ Dach und Fassade sind auf dem Stand von ca. 1990-2000.
ℹ️ Aktuell kein Balkon (genehmigter Anbau auf eigene Kosten möglich).
ℹ️ Energieeffizienzklasse D (123,69 kWh/m²a).
ℹ️ Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) wird gerade neu gegründet, entsprechend niedrig ist die anfängliche Instandhaltungsrücklage.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Zahlen & Fakten für Ihr Projekt (Beispiel WE 1):
ℹ️ Kaufpreis: 144.380 €.
ℹ️ Vor Steuern weist das Investment einen negativen Cashflow auf (ca. -176 € im Monat).
✅ Durch die 5,26 % AfA dreht sich das Ergebnis nach Steuern stark ins Positive: +105 € / Monat (Annahme: 42% Steuersatz & 100% Finanzierung).

Sie suchen eine andere Größe oder eine bezugsfreie Einheit für Ihr Projekt?
Wir haben in diesem Haus aktuell 12 Einheiten von 21,9 m² bis 108,6 m² im Angebot – teils vermietet, teils leerstehend. Auch Paketkäufe für Entwickler sind denkbar.

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