Hochwertig kernsanierte Dachgeschosswohnung mit Südbalkon – moderner Wohnkomfort auf ca. 55,4 m²

Objektbeschreibung

Diese stilvoll kernsanierte Dachgeschosswohnung vereint modernen Wohnkomfort mit einer durchdachten Raumgestaltung und eignet sich sowohl zur Eigennutzung als auch als attraktive Kapitalanlage.
Auf ca. 55,5 m² Wohnfläche erwartet Sie ein offenes, lichtdurchflutetes Wohnkonzept mit sonnigem Südbalkon.

Die Wohnung wurde unmittelbar vor dem Verkauf umfassend kernsaniert, sodass zukünftige Eigentümer von einer modernen technischen Ausstattung und einem zeitgemäßen Wohnstandard profitieren.
Ein zentraler Bestandteil der Sanierung war die vollständige Erneuerung der Elektrik, einschließlich eines neuen Schaltschrankes bzw. Sicherungskastens. Dadurch entspricht die Wohnung heutigen technischen Anforderungen. Zusätzlich wurden alte Heizkörper erneuert, was für eine effiziente und gleichmäßige Wärmeverteilung sorgt.

Besonders hervorzuheben ist die durchdachte Grundrissoptimierung. Der ehemalige Flur wurde in den Wohnbereich integriert, wodurch ein großzügiger Wohn- und Lebensbereich mit knapp über 32 m² Fläche entstanden ist. Dieser bildet das Herzstück der Wohnung und bietet viel Raum für Wohnen, Essen und Entspannen. Große Fensterflächen sorgen für eine angenehme Helligkeit und führen direkt auf den sonnigen Südbalkon, der den Wohnraum ideal nach außen erweitert.

Der hochwertige Bodenbelag in moderner Landhausdiele in Eiche-Optik schafft eine warme und einladende Atmosphäre. Sämtliche Wände wurden von alten Tapeten befreit, professionell gespachtelt und frisch weiß gestrichen.
Neue weiße Innentüren sorgen für ein modernes Erscheinungsbild und trennen Schlafzimmer sowie Badezimmer stilvoll vom Wohnbereich.
Die doppeltverglasten Fenster wurden gewartet und mit neuen Griffen ausgestattet.
Auch das Badezimmer wurde vollständig modernisiert, inklusive aller Leitungen.

Kapitalanlage:
Die Wohnung steht aktuell leer und bietet damit maximale Flexibilität für Käufer – sowohl zur Eigennutzung als auch zur Vermietung.
Bei einer möglichen Kaltmiete von etwa 10,5 € pro m² ergibt sich für die 55,5 m² Wohnung folgende Kennzahl:
Jahreskaltmiete
582 € × 12 = 6.993 €
Bruttomietrendite
6.993 €/ 136.300 € = ca. 5,13 %
Dies entspricht einem Kaufpreisfaktor von ca. 19,5.

Für Kapitalanleger kann darüber hinaus die steuerliche Abschreibung interessant sein:
Eine unverbindliche Vorabanalyse über das Portal nutzungsdauer.com deutet darauf hin, dass die Restnutzungsdauer des Gebäudes auf etwa 36 Jahre verkürzt werden könnte.

Optional besteht zudem die Möglichkeit, die Kaufnebenkosten zu übernehmen. Sprechen Sie uns hierzu gerne an.

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Duschbad, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Im Zuge der umfassenden Kernsanierung wurde besonderer Wert auf eine moderne, langlebige und qualitativ hochwertige Ausstattung gelegt.

Das Badezimmer wurde vollständig erneuert, inklusive aller Leitungen, und überzeugt durch ein zeitgemäßes Design in hellen, grau-beigen Farbtönen. Die Wände sind mit großformatigen Fliesen (30 × 60 cm) ausgestattet, während der Duschbereich mit Mosaikfliesen akzentuiert wurde. Die bodengleiche Dusche verfügt über eine Glasabtrennung sowie eine Regendusche und eine zusätzliche Handbrause. Ergänzt wird die Ausstattung durch ein wandhängendes, spülrandloses WC mit Unterputzspülkasten sowie einen modernen Waschtisch mit beleuchtetem Spiegel und hochwertigen Armaturen.

In den Wohnräumen wurde ein durchgehend verlegter Laminatboden in Eiche-Optik mit hochwertiger Trittschalldämmung verwendet. Die einheitliche Verlegung – mit Ausnahme von Bad und Wohnungseingang – sorgt für ein ruhiges und großzügiges Raumgefühl.

Sämtliche Wände und Decken wurden vollständig von Tapeten befreit, professionell glatt gespachtelt und weiß gestrichen. Dadurch entsteht eine moderne, klare Optik mit hochwertigem Charakter.

Auch die Elektrik wurde vollständig erneuert. Neben einem neuen Sicherungskasten und FI-Schutzschalter wurde die Anzahl und Position der Steckdosen sinnvoll optimiert. Praktische Details wie beidseitige Steckdosen am Bett sowie ein Wechselschalter für die Beleuchtung erhöhen den Wohnkomfort im Alltag. Im Wohnbereich sind mehrere Lichtanschlüsse vorbereitet, sodass individuelle Beleuchtungskonzepte – beispielsweise auch mit Deckenspots – problemlos realisiert werden können.

Die Wohnung ist mit doppelt verglasten Kunststofffenstern ausgestattet. Das Dachflächenfenster im Schlafzimmer (Velux) ist ebenfalls doppelt verglast und neueren Datums.

Im Zuge der Sanierung wurden zudem neue Innentüren inklusive Zargen und Beschlägen verbaut.

Die Heizkörper wurden größtenteils erneuert und sorgen für eine effiziente Wärmeverteilung. Im Wohnbereich wurden erst kürzlich hochwertige Heizkörper installiert.

Der nach Süden ausgerichtete Balkon ist als geschützte Loggia ausgeführt und mit robusten Steinplatten versehen. Durch die bauliche Einfassung bietet er einen angenehmen Windschutz und lädt zum Aufenthalt im Freien ein.

Zur weiteren Ausstattung gehören eine neue Gegensprechanlage sowie ein erneuertes Türschloss. Ein Waschmaschinenanschluss befindet sich komfortabel innerhalb der Wohnung im Badezimmer. Zusätzlich stehen im Keller gemeinschaftliche Waschmöglichkeiten zur Verfügung.

Ein schneller Internetanschluss über Kabel ist im Haus vorhanden. Über Vodafone sind Tarife mit bis zu 1.000 Mbit/s möglich.

Zur Wohnung gehört außerdem ein abschließbares Kellerabteil mit ca. 5 m² Nutzfläche. Gemeinschaftsflächen wie ein Fahrradkeller sowie ein Wasch- und Trockenraum stehen ebenfalls zur Verfügung.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Gebäude & Gemeinschaft
Das gepflegte Mehrfamilienhaus wurde 1971 errichtet und umfasst insgesamt fünf Wohneinheiten.
Die Wohnung Nr. 5 besitzt laut Teilungserklärung einen Miteigentumsanteil von 170/1000 am Gemeinschaftseigentum.
Das Dach wurde vor einigen Jahren vollständig neu gedämmt und mit neuen Dachziegeln versehen.
Die Beheizung erfolgt über eine Ölzentralheizung aus dem Jahr 2013. Ein Gasanschluss liegt bereits in der Straße, sodass perspektivisch verschiedene moderne Heizlösungen – etwa Gas oder alternative Systeme – ohne großen infrastrukturellen Aufwand möglich sind.
Der aktuelle Energieausweis weist die Energieeffizienzklasse D mit einem Endenergieverbrauch von ca. 103 kWh/(m²·a) aus.

Für zwei Balkone im Gebäude existieren bereits beschlossene Sanierungsmaßnahmen, die vollständig durch die vorhandene Instandhaltungsrücklage abgedeckt sind, sodass hierfür keine Sonderumlage geplant ist. Weitere Maßnahmen sind derzeit nicht geplant und dank des guten baulichen Zustands auch nicht zu erwarten.

Das monatliche Hausgeld beträgt derzeit ca. 326,41 €, in dem bereits viele laufende Kosten für das Gebäude enthalten sind. Ein großer Teil dieser Kosten ist bei Vermietung umlagefähig.
Die Eigentümergemeinschaft verfügt über eine solide Instandhaltungsrücklage von rund 21.500 € bei lediglich fünf Wohneinheiten. Dadurch sind zukünftige Instandhaltungsmaßnahmen gut planbar.

Hinter dem Gebäude befinden sich mehrere Garagen und Stellplätze, die optional angemietet werden können. Diese gehören nicht zum Grundbuch des Hauses, werden jedoch von einem externen Eigentümer vermietet. In Einzelfällen könnte sich auch eine Kaufoption ergeben.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.