9% RENDITE-CHANCE? Weststadt-Loft + Stellplatz + Kernsanierung

Objektbeschreibung

In der begehrten Heidelberger Weststadt erwartet Sie dieses hochwertige, kernsanierte 2-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss (mit Aufzug).

Erleben Sie 55 m² reale Wohn-Nutzfläche zum Preis von 49,5 m². Durch den hocheffizienten Loft-Schnitt und zwei gigantische Außenbereiche (Loggia & Privat-Laube) bietet dieses Objekt mehr Raumwert als klassische 60-m²-Wohnungen mit langen Fluren.

Herzstück ist der über 26 m² große, lichtdurchflutete Wohn- und Essbereich. Die Schlafnische ist bewusst kompakt und effizient gestaltet, um den offenen Charakter der Wohnung zu betonen. Ein absolutes Highlight in dieser zentralen Lage ist der dazugehörige PKW-Stellplatz im sicheren Innenhof, der den täglichen Parksuchstress eliminiert.

Die Wohnung ist sofort bezugsfrei und eignet sich perfekt für Singles mit hohem Anspruch an Design und Technik oder für Kapitalanleger, die eine wertstabile Immobilie ohne Sanierungsstau suchen.

Umfassende Modernisierung – fast wie Neubau
Die Wohnung wurde in den letzten Jahren mit hoher Sorgfalt und klarer Planung vollständig modernisiert:
• Elektrik komplett erneuert
• Wasserleitungen ab Steigstrang neu
• Fenster (2023 – Premium-Isolierverglasung), U-Wert < 1,3 W/m²K, Schallschutz bis 40 dB)
• Böden, Decken und hochwertige LED-Beleuchtung
• Modernes Bad mit Waschmaschinen- und Wäschetrockneranschluss
• Einbauküche mit Spülmaschinenanschluss vorhanden (wie auf den Bildern im Preis inbegriffen)
• Wohnungseingangstür (2023) mit Sicherheitsausstattung

Bewusst wurden langlebige, pflegeleichte und energetisch sinnvolle Materialien eingesetzt. Der Sanierungsstandard entspricht einem modernen Neubau.

Flächenaufstellung
• Flur: 7,44 m² – Platz für Garderobe, Schrank, Kommode
• Schlafzimmer: 5,95 m² – ideal für ein Bett bis 1,60 m Breite
• Wohnen/Essen/Küche: 26,10 m²
• Balkon: 5,85 m² (WoFlV 50 % angerechnet)
• Laube: 5,97 m² (WoFlV 50 % angerechnet)
• Fläche nach DIN 277: 55,08 m²

Bezugsfrei und sofort nutzbar – ideal für:
• Eigennutzer, die ein hochwertiges, ruhiges Zuhause in Bestlage suchen – ohne Sanierungsstress
• Kapitalanleger, die auf Substanz, Lage und nachhaltige Vermietbarkeit setzen

Sanierungswert inklusive
Sanierungen dieser Tiefe (Elektrik, Leitungen, Fenster, Bad, Böden, Küche) kosten heute schnell 1.000–1.500 €/m² – also 55.000–82.500 € für eine Wohnung dieser Größe. Dieser Wert ist im Kaufpreis bereits enthalten.

Finanzielle Daten
• Umlagefähige Kosten: 100 €/Monat
• Nicht umlagefähige Kosten: 50 €/Monat
• Rücklagenzuführung: 116 €/Monat
• Hausgeld-Vorschuss gesamt: 266 €/Monat
• Miteigentumsanteil (MEA): 35/1.000
• 2025 Grundsteuer: 77,94 €/Jahr
Rücklagenstand der WEG
• 31.12.2024: 48.883,81 € gesamt → anteilig ca. 1.710,90 €

Besonderheiten für Käufer
• Solide Rücklagenbildung, keine beschlossenen Sonderumlagen
• Energetische Verbesserung durch 2023 erneuerte Gas-Zentralheizung
• Fenster im Sondereigentum: Austausch individuell steuerbar

Objektzustand: Erstbezug nach Sanierung

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Technik auf Neubau-Niveau im historischen Kern: Kernsanierung

Diese Wohnung wurde nicht nur optisch aufgefrischt, sondern tiefgreifend substanziell kernsaniert. Für Sie als Käufer bedeutet das: Einziehen ohne Sanierungsstau und ein technisches Niveau, das im Weststadt-Altbaubestand eine absolute Seltenheit darstellt.
Durch die neue Gas Heizung (2023) 106 kWh (D) erzielt das Gebäude für einen Bau dieses Jahrgangs sehr gute energetische Werte.

Raumaufteilung des City Lofts
• Wohnen/Essen/Küche: 26,10 m²
• Zimmer: 5,95 m² als Schlafzimmer oder Homeoffice nutzbar, Platz für Doppelbett bis 1,60 m Breite

Ausstattungsmerkmale
• 3. Obergeschoss mit Aufzug
• Neue Elektrik und Wasserleitungen (im Sondereigentum)
• Fenster (2023) – Premium-Isolierverglasung, U-Wert < 1,3 W/m²K, Schallschutz bis 40 dB
• Neue Sicherheitseingangstür (2023)
• Abgehängte Decken mit energieeffizienten LED-Spots
• Hochwertiger, pflegeleichter Feinsteinzeugboden in allen Räumen
• Modernes Bad mit Waschmaschinenanschluss und Platz für Trockner
• Einbauküche mit Spülmaschinenanschluss inklusive
• Balkon und separate Laube – beide überdacht, mit Stromanschluss und eigenem Wasserablauf (ideal für Pflanzen oder E-Bike-Ladung)
• Großer, trockener Kellerraum (ca. 8 m²)
• PKW-Stellplatz im Innenhof
• Fahrradabstellmöglichkeiten: abschließbarer Fahrradraum + zusätzlicher Außenstellplatz

Haus & Gemeinschaft
• Gepflegtes Mehrfamilienhaus mit 18 Einheiten (davon 1 Gewerbeeinheit)
• Professionelle, langjährig tätige Hausverwaltung
• 2023 neue Gas-Zentralheizung installiert
• Umgesetzte Instandhaltungen: Briefkästen, Tiefgaragensanierung, hydraulischer Abgleich der Heizung
• Keine akuten Instandhaltungsrückstände
• Glasfaserausbau in Planung (Begehung 2026)

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

DER RENDITE-TURBO IN HEIDELBERG-WESTSTADT: IHR SCHUTZSCHILD GEGEN DIE MIETPREISBREMSE

In der Heidelberger Weststadt (69115) ist der Markt für sanierte Eigentumswohnungen faktisch leergefegt. Dieses City-Loft kombiniert die „Heilige Dreifaltigkeit“ des Immobilien-Investments in einer Konstellation, die ein absolutes Alleinstellungsmerkmal („Unicorn“) darstellt:
1.) Kernsanierung (2023) + 2.) Rechtssicherheit durch Neubaustandard + 3.) Eigener Innenhof-Stellplatz.

Während viele Investoren noch auf Baustellen sitzen oder unkalkulierbare Altbaurisiken tragen, erwerben Sie hier ein technisch vollständig modernisiertes Objekt.

Ihr Schutzschild gegen Regulierung: Da die Sanierungskosten (Elektrik, Leitungen, Fenster, Bad, Böden) faktisch einem Neubau gleichkommen, genießen Sie hier maximale Rechtssicherheit bei der Mietgestaltung.

Drei Strategien für Ihren Cashflow Dank der bereits installierten Einbauküche und des hocheffizienten Loft-Schnitts (55 m² reale Nutzflächenwirkung!) eröffnen sich drei Wege:
1.) Business-Vermietung (z. B. Wunderflats / Spacest): Top-Lage für Expats (SAP, DKFZ, Uni). Realistische Warmmiete (möbliert): ca. 1.500 € – 1.700 € mtl. Bruttorendite auf Neubau-Niveau!
2.) Langfristige Vermietung: Erwartete Kaltmiete: ca. 850 € – 950 € zzgl. Stellplatz.
3.) Der Stellplatz-Hebel: Ein eigener Innenhof-Stellplatz ist die „härteste Währung“ der Weststadt. Separat vermietbar für 100 € – 120 € mtl.

Kernsanierung & Technik-Exzellenz Sie kaufen hier ein „Sorglos-Paket“ auf dem technischen Stand von heute:
• Vollständig erneuerte Elektrik & Wasserleitungen (ab Steigstrang)
• Fenster mit Premium-Isolierverglasung (Neu 2023) mit Schallschutz bis 40 dB
• Neue Sicherheitseingangstür (2023)
• Modernes Bad & hochwertige Bodenbeläge
• Zukunftssichere neue Gasheizung (Energieklasse D!)

Einstieg & Wertentwicklung Beim Kaufpreis von 235.000 € (provisionsfrei) sparen Sie ca. 8.400 € Maklercourtage. Dieses Kapital fließt bei Ihnen direkt in die (steuerlich absetzbare) Möblierung statt in eine Vermittlungsgebühr. Die Weststadt ist Heidelbergs stabilste Lage – Leerstand ist hier ein Fremdwort.

FAZIT Dieses Objekt funktioniert für Menschen – und für Zahlen. Ein technisch neuwertiges City-Loft, bezugsfertig und als Rendite-Maschine konzipiert.

Rechtlicher Hinweis:
Die genannten Mietansätze basieren auf aktuellen Marktdaten (Stand 03/2026) und Erfahrungswerten. Eine Garantie für Mieterträge kann nicht übernommen werden.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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