Provisionsfrei: Werthaltiges Altbau-Juwel / 2 Süd-Balkone vermietete Kapitalanlage - Prenzlauer Berg

Objektbeschreibung

Investment Property in the Heart of Prenzlauer Berg
111 sqm Historic Apartment with Two Southwest Balconies
Exposé: ohne-makler.net/immobilie/file/1580715/
- For more information in english please contact us -

Großzügige 111 m² Altbau-Juwel mit 2 Süd-Balkonen in gefragter Prenzlauer Berg Lage.
Seit 1998 durchgehend vermietet, derzeit faktisch Ein-Personen-Haushalt (etabllierter Jurist).
Sehr gepflegtes Objekt, zuverlässige Mietzahlungen, klare Kommunikation.

Eine provisionsfreie Bestandsinvestition für Kapitalanleger, die auf Substanz, Stabilität und nachhaltige Entwicklung setzen.

Investment-Kennzahlen (IST):
- Kaufpreis: 810.000 €
- Wohnfläche: 111 m²
- Nettokaltmiete: 773,31 € / Monat
- Jahresnettomiete: rd. 9.279 €
- Aktuelle Miethöhe: ca. 6,97 €/m²
- Hausgeld: 353 € / Monat (2025)

Instandhaltungsrücklage der WEG (Stand 12/2024):
ca. 90.123 €

Der Erwerb erfolgt provisionsfrei, wodurch sich die Investitionskosten im Vergleich zu maklergebundenen Angeboten signifikant reduzieren.

Die aktuelle Rendite ist aufgrund der über viele Jahre moderat angepassten Miete überschaubar. Gleichzeitig bietet diese Konstellation eine seltene Kombination aus verlässlicher Mietsituation und erheblich fundiertem Entwicklungspotenzial.

Das Gebäude wurde in den vergangenen Jahrzehnten kontinuierlich instand gehalten und modernisiert:

1998: Umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen inkl. neuer Zentralheizung und Warmwasseraufbereitung

2000: Ausbau des Dachgeschosses

2009: Sanierung der Balkone

2014: Sanierung der Kellerdecke

2016: Neugestaltung des Innenhofs

Die Kombination aus gewachsener Altbausubstanz, laufender Instandhaltung und hoher Rücklagenstruktur reduziert das technische Risiko und stärkt die langfristige Werthaltigkeit des Investments.


Mietentwicklung mit nachvollziehbarer Perspektive
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Die aktuelle Miethöhe liegt unter dem Mietspiegelniveau vergleichbarer Objekte in guter Lage (ca. 11–12,5 €/m²).

- Kurzfristig ist eine gesetzlich zulässige Mieterhöhung von 15 % möglich.

- Mittelfristig ergibt sich – im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben – weiteres Anpassungspotenzial.

- Langfristig liegt das marktübliche Niveau in dieser Lage signifikant oberhalb der aktuellen Miete.

Diese Immobilie richtet sich bewusst an Investoren mit mittel- bis langfristigem Horizont, die strukturelle Entwicklung und nachhaltige Wertstabilität höher gewichten als kurzfristige Renditemaximierung.

Ausstattung & Qualität der Einheit
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- 3 Zimmer | 111 m² Wohnfläche | 4. Obergeschoss
- Deckenhöhe bis 3,25 m
- Zwei Südwest-Balkone mit Gartenblick
- Originale Holzdielen und Stuckdecken
- Tageslichtbad mit Wanne
- Einbauküche
- Kellerraum
- Gepflegte Eigentümergemeinschaft
- Energieklasse D

Die Wohnung vereint klassische Altbauqualität mit langfristiger Drittverwendungsfähigkeit.

Lage
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Prenzlauer Berg zählt seit Jahren zu den wertstabilsten innerstädtischen Wohnlagen Berlins. Die Mikrolage zeichnet sich durch gewachsene Infrastruktur, Grünflächen, Gastronomie und nachhaltige Nachfrage aus.

Vermietbarkeit gilt in diesem Segment langfristig als gesichert.

Fazit
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Dieses Altbau-Juwel ist eine strategische Bestandsinvestition in einer der stabilsten innerstädtischen Lagen Deutschlands – mit verlässlicher Mietsituation, solider Substanz und klar belegbarem Entwicklungspotenzial.

Diese Kombination aus Lagequalität, Substanz und langfristigem Entwicklungspotenzial ist in dieser Form nur selten am Markt verfügbar.

Weitere Unterlagen stellen wir bei ernsthaftem Interesse gerne zur Verfügung.

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Ausstattung

Balkon, Terrasse, Garten, Keller, Vollbad, Einbauküche, Parkett

Bemerkungen:
Ausstattung
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- 3 Zimmer / 111 m² Wohnfläche im 4. OG
- Baujahr 1911, gepflegter Zustand
- Deckenhöhe bis 3,25 m
- Zwei Südwest-Balkone mit Gartenblick
- Innenhof-Garten
- Originale Holzdielen und Stuckdecken
- Tageslichtbad mit Wanne
- Einbauküche inklusive
- Kellerraum
- Zentralheizung (Gas), Energieklasse D
- Das Gebäude besteht insgesamt aus 34 Wohneinheiten in einem Vorderhaus und zwei Seitenflügeln
- Gepflegte WEG, Protokolle & Rücklagennachweis vorhanden

Instandhaltungen
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- 1998 wurden umfangreiche Sanierungsarbeiten und Modernisierungen am Objekt vorgenommen, inklusive des Einbaus einer neuen Zentralheizung und Warmwasserzubereitung via Fernwärme.
- 2000 folgte der Ausbau des Dachgeschosses,
- 2009 erfolgte eine Sanierung der Balkone,
- 2014 die Sanierung der Kellerdecke und
- 2016 schließlich wurde der Hof neugestaltet.

Wirtschaftliche Daten
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- Kaufpreis: 810.000 €
- Nettokaltmiete: 773,31 €/Monat (≈ 6,97 €/m²)
- Hausgeld: 353 €/Monat (2025)
- Jahresmiete: rd. 9.279 €

Die Instandhaltungsrücklage ist erfreulicherweise außergewöhnlich hoch, sodass auch große Ausgaben in der Zukunft von Ersparnissen der WEG bezahlt werden können. Zum Jahresende 2024 betrug die Instandhaltungsrücklage etwa 90.123€.

Potenzial & Perspektive
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- Erstes Mietanpassungspotenzial: +15 % möglich
-- Mietspiegel 2024/2025 (Baujahr 1911, gute Lage): realistisch 11,0–12,5 €/m².
-- Aktuell: 6,97 €/m² → ca. 45–55 % unter Vergleichsmiete.
-- Kappungsgrenze Berlin: +15 % bereits möglich → nächste Erhöhung ca. +112 €/Monat.
-- Innerhalb von 6 Jahren: Steigerung auf ~983 €/Monat.
- Langfristiges Marktpotenzial: 16 €/m² realistisch
-- Langfristig bei Neuvermietung: 1.665–1.890 €/Monat realistisch.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

- Kein Denkmalschutz, jedoch Milieuschutzgebiet Pankow
- Instandhaltungsrücklage und WEG-Protokolle auf Anfrage
- Der Energieausweis weist die Klasse D (115,1 kWh/m²a, Gas, Verbrauchsausweis) aus
- Übernahme nach Vereinbarung

Die Wohnung wird im vermieteten Zustand verkauft und eignet sich daher ideal als solide Kapitalanlage.
Für Käufer mit langfristiger Eigennutzungs- oder Nachfolgeperspektive bietet das Objekt zugleich eine attraktive Option:
Nach Eigentumserwerb kann das Mietverhältnis selbstverständlich im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen fortgeführt oder – bei entsprechender Planung – zu einem späteren Zeitpunkt für eine Eigennutzung geprüft werden.

Der veröffentlichte Kaufpreis von 810.000 € bezieht sich auf den Verkauf mit bestehendem Mietverhältnis.
Der marktgerechte Wert der Wohnung in leerstehendem Zustand liegt deutlich darüber, sodass sich hier langfristig ein wertstabiles und entwicklungsfähiges Investment ergibt.

- Von Privat keine Käuferprovision!

Kontaktanfragen
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Bitte beachten Sie, dass lediglich Anfragen mit vollständigen Kontaktdaten zeitnah (ca. 1-2 Tage) beantwortet werden können.
Bei telefonischem Kontakt hinterlassen Sie bitte eine Sprachnachricht mit Namen, Rufnummer und Erreichbarkeit.

Besichtigung
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Für eine Besichtigung wird eine tatsächliche Interessenlage, Nachweis der Bonität und eine angemessene Verbindlichkeit vorausgesetzt. Alle Termine werden verbindlich online abgestimmt.

Haftungsausschlüsse
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Die Visualisierungen der Grundrisse dienen lediglich der Veranschaulichung. Flächen- und Maßangaben sind ca. Werte. Die Pläne und Größenangaben entstammen den vorliegenden Unterlagen.

Alle Informationen für diese Wohnung sind nach bestem Wissen und Gewissen zusammengestellt. Der tatsächliche besichtigte Zustand und die Maße bei der Wohnungsübergabe bilden die ausschließliche Vertragsgrundlage.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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