Raum-WUNDER im 8.OG mit grandiosem FERN-Blick

Objektbeschreibung

Die zum Verkauf stehende Wohnung befindet sich im 8.OG einer größeren, aber sehr gepflegten Liegenschaft und wird Sie auf Anhieb begeistern. Ein durchdachter Grundriss mit großzügiger Raumaufteilung und vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten gepaart mit einem schöner Weitblick über die Felder bis nach Frankfurt und auf die Hänge des Taunus lassen kaum Wünsche offen.
Sie betreten die Wohnung über einen quadratischen Flur, der Ihnen Platz für einen ca. 1,75 m breiten Schrank bietet. Von hier gelangen Sie in den Wohn- und Essbereich, der mit über 30 qm viel Platz für die Sofalandschaft und einen großzügigen Essbereich bietet. Von hier haben Sie Zugang zu der nach Südosten ausgerichteten Loggia, von der Sie einen herrlichen Weitblick über die angrenzenden Felder und Wiesen bis nach Frankfurt und die sanften Hänge des Taunus haben. Hier können Sie den Sonnenaufgang genießen oder sich vom Stress des Alltags erholen. Die an den Wohn- Essbereich angrenzende Küche ist mit einer nicht mehr ganz jungen Einbauküche ausgestattet, die im Kaufpreis enthalten ist. Von Wohn-Essbereich gelangen Sie über einen zweiten Flur zu den weiteren Zimmern.
Der Flur ist fast 1,70 m breit und kann als kleines, offenes Arbeitszimmer genutzt werden. Von hier gelangen Sie in das geräumige, fast 16 qm große Schlafzimmer, in dem Sie Platz für einen bis zu 4,45 m langen Schrank haben. Auch von hier gelangen Sie auf die oben schon beschriebene Loggia mit schönem Blick ins Grüne.
An den Flur angrenzend, befindet sich einer großzügiger Abstellraum, der von einigen Bewohnern im Haus als begehbare Ankleide ausgebaut wurde. Hier haben Sie ausreichend Platz für Vorräte, Staubsauger, Bügelbrett, Getränkekisten etc
Auch das innenliegende Badezimmer möchten wir nicht unerwähnt lassen. Mit knapp 6 qm ist es mit Badewanne und Waschmaschinenanschluss durchaus geräumig und gut nutzbar. An einer Wand ist Platz für einen Schrank als Aufbewahrung für Handtücher und Kosmetik.

Die Wohnung ist seit August 2009 an eine Einzelperson ungekündigt vermietet.
Die Kaltmiete wurde erst kürzlich erhöht und zeigt zum 01.01.2026 auf 570 EUR.
Die Nebenkostenvorauszahlung liegt bei 130 EUR im Monat.
Die Garage ist derzeit unvermietet und kann separat vermietet werden.

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Ausstattung

2-Zimmer-Wohnung (ca. 74 ,87 qm) in Vielparteienhaus aus dem Jahr 1972:
- Wohn-Essbereich (ca. 30,45 qm), Laminat, Zugang zur Küche und auf die Loggia
- Flur 1 (ca. 3,46 qm), weiße Bodenfliesen
- Küche (ca. 5,05 qm) mit Einbauküche, weiße Bodenfliesen
- Loggia (ca. 6,50 qm) in Südost-Ausrichtung
- Schlafzimmer (ca. 15,92 qm), Laminat, Zugang zur Loggia
- Abstellraum (ca. 5,58 qm), PVC
- Flur 2 oder offenes Büro (ca. 5,21 qm), Laminat
- Badezimmer (ca. 5,95 qm) mit WC, Waschtisch, Badewanne und Waschmaschinenanschluss, blaue Wandfliesen, blau-weiße Mosaikfliesen auf dem Boden, weiße Sanitärobjekte
- Keller, ca. 2 qm

Das effektive monatliche Wohngeld für die Wohnung lag gemäß der Jahresabrechnung 2024 bei ca. 255,72 EUR im Monat.
Es setzt sich wie folgt zusammen:
- umlagefähige Betriebskosten ca. 124,43 EUR,
- nicht umlagefähige Betriebskosten 53,79 EUR,
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage 77,50 EUR.

Im Jahr 2023 lag das Wohngeld für die Wohnung bei monatlich ca. 246,16 EUR.
Es setzt sich wie folgt zusammen:
- umlagefähige Betriebskosten ca. 125,30 EUR,
- nicht umlagefähige Betriebskosten 43,36 EUR,
- Zuführung zur Erhaltungsrücklage 77,50 EUR.

Die Erhaltungsrücklage lag zum 31.12.2024 bei 2.250.722,83 EUR - der auf die Wohnung entfallende Anteil lag bei 6.977,24 EUR.
Es sind KEINE Sonderumlagen geplant.

Auf dem gegenüberliegenden Grundstück befinden sich die zur Liegenschaft gehörenden Einzelgaragen und Stellplätze.
Zu der Wohnung kann eine Einzelgarage für 15.000 EUR erworben werden, die eine sehr attraktive Lage in der Nähe der Zufahrt hat.

Die Treppenhausreinigung, der Hausmeisterservice und der Winterdienst sind im Wohngeld bereits enthalten.

Alle Wohnungen der Liegenschaft heizen mittels einer elektrischen Fußbodenheizung, die bei richtiger Anwendung sehr günstig betrieben werden kann. Die Warmwasseraufbereitung erfolgt dezentral über Durchlauferhitzer, die sich jeweils im Badezimmer einer jeden Wohnung befinden.

In der Liegenschaft gibt es einen Kiosk, der privat betrieben wird und einen Waschsalon.
Der Waschsalon wird durch einen ehrenamtlichen Verein der Liegenschaft verwaltet und betreut. Der jährliche erwirtschaftete Überschuss fließt der Instandhaltungsrücklage zu.

Die Liegenschaft ist gut verwaltet und die Hausmeister machen sehr gute Arbeit. Im Jahr 2024 und 2025 wurden die drei Hauszugänge nebst Klingeltableau und Briefkastenanlage kernsaniert. Mit automatischen Türen ist die Liegenschaft seniorenfreundlich umgestaltet und präsentiert sich in einem mnodernen Gewand.

Sonstige Angaben

Wenn Sie die Wohnung besichtigen möchten, schreiben Sie uns bitte eine Email mit Ihren Wunschzeiten. Wir versuchen, diese umzusetzen und melden uns schnellst möglich wieder bei Ihnen.

Unsere Angebotsangaben basieren auf den uns erteilten Informationen des Eigentümers. Eine Haftung für deren Richtigkeit und Vollständigkeit können wir nicht übernehmen (Haftungsausschuss).

Ihr Team von Weber Immobilien