Vollausgestattetes Mikroapartment in KA-Weststadt – Balkon, TG, Airbnb möglich, frei

Objektbeschreibung

Objektbeschreibung & Konzept

Diese gepflegte, vollmöblierte 1-Zimmer-Wohnung mit Südwest-Balkon liegt im 3. Obergeschoss der bekannten Wohnanlage „Studienresidenz Sophienstraße“ – mitten in der Karlsruher Weststadt, einem der wertstabilsten Stadtteile.

Es handelt sich um eigenes Wohnungseigentum mit Grundbucheintrag, keine Hotel-Suite, sondern eine vollwertige Eigentumswohnung mit eigener Wohnungstür, Klingel, Gegensprechanlage, Briefkasten, Telefon- / Internetanschluss und eigenem Stromzähler.

Das Gebäude wurde 1988 von SÜBA Karlsruhe GmbH errichtet und von Real-Treuhand vertrieben.
Es umfasst zwei Baukörper:
• Sophienstraße 69–71: 123 Mikroapartments + 4 Gewerbeeinheiten (Hotel & Serviceflächen)
• Lessingstraße 37 a–c: 44 klassische Eigentumswohnungen

Die angebotene Einheit liegt im ruhigen Wohnflügel – kein Rezeptionseingang, kein Publikumsverkehr. Der Zugang erfolgt über ein separates Treppenhaus mit Aufzug – diskret, sauber und gepflegt.

Zielgruppen & Nutzungsoptionen
Diese Wohnung ist die ideale Lösung für Anleger, Pendler und Eltern, die Eigentum, Rendite und Flexibilität verbinden wollen:
• Kapitalanleger, die möbliert oder über Airbnb vermieten – rechtssicher und ohne Bauantrag.
• Pendler, die werktags in Karlsruhe arbeiten: Auto in der TG, mit dem Rad zur Arbeit.
• Eltern, die ihren Kindern ein eigenes, sicheres Apartment statt WG ermöglichen.

Airbnb & Kurzzeitvermietung rechtssicher
Die Teilungserklärung der WEG gestattet Wohn- und gewerbliche Nutzung.
Damit ist die Kurzzeitvermietung (z. B. Airbnb, Booking oder Business-Apartment) voll zulässig und gilt nicht als baurechtliche Umnutzung.
Ein Bauantrag oder eine Zweckentfremdungsgenehmigung ist nicht erforderlich.
Eigentümer können frei wählen, ob sie selbst nutzen, langfristig vermieten oder tageweise überlassen – eine rechtliche Freiheit, die in Karlsruhe selten ist und dauerhaft bestehen bleibt.

Ausstattung & Komfort
Die Wohnung wird vollmöbliert verkauft – inklusive vollwertiger Einbauküche (kein Pantry-Block), Bett, Schrank, TV, Tisch und Essplatz.
Die Küche bietet Ceranfeld, Backofen, Dunstabzug (Abluft), Kühlschrank und Mikrowelle.
Das Bad verfügt über Dusche, Lüfter und helle Fliesen; alle Räume mit Vinylboden in Holzoptik und LED-Spots.

Heizung und Warmwasser erfolgen über Fernwärme (Stadtwerke Karlsruhe, Primärenergiefaktor 0,26) – keine Wartung, kein Schornsteinfeger, keine Austauschpflicht.
Heiz- und Wasserkosten werden pauschal nach Wohnfläche berechnet, ohne Zählerablesung oder Wartungsgebühren – so bleiben die Nebenkosten konstant und planbar.

Ein besonderer Vorteil der Anlage ist die professionelle Betreuung durch den angeschlossenen Hotelbetrieb:
Die Flure und Gemeinschaftsflächen werden täglich gereinigt, Hausmeister und Servicepersonal sind ständig vor Ort – deren Kosten trägt das Hotel, nicht der Wohnungseigentümer.
So profitieren Bewohner und Vermieter von einem immer gepflegten Umfeld, ohne zusätzliche Gebühren oder Verwaltungsaufwand.

Das monatliche Hausgeld liegt bei nur ca. 66 € inkl. Heizung, Verwaltung, Müll und Pflege, und Rücklagenzuführung bei 18,59 €.

Damit zählt diese Wohnung zu den objektiv wirtschaftlichsten Mikroapartments in Karlsruhe.

Fazit
Ein vollausgestattetes Mikroapartment mit Hotelkomfort im Umfeld, aber voller Eigentumsfreiheit:
möbliert, rechtssicher vermietbar, energieeffizient und sofort bezugsfrei.
Die Kombination aus täglicher Pflege, professionellem Hausservice und minimalen Betriebskosten macht dieses Objekt zur optimalen Wahl für alle, die wohnen, vermieten oder verdienen möchten – ohne Aufwand, aber mit Substanz.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Einbauküche, Laminat, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung & Zustand

Die Wohnung bietet kompakte 18 m² Wohnfläche inkl. Balkonhälfte und wurde laufend gepflegt.
Sie wird vollmöbliert verkauft – der Käufer kann sofort selbst einziehen oder möbliert vermieten.

Ausstattung im Überblick:
• Einbauküche mit Ceranfeld, Backofen, Abluft-Dunstabzug, Kühlschrank, Mikrowelle
• Bad mit Dusche, Lüfter, hellen Fliesen
• Wohnbereich mit Bett, Schrank, Esstisch, TV, Sideboard, LED-Deckenspots
• Boden: Vinyl in Holzoptik – pflegeleicht und langlebig
• Fenster: Isolierverglasung mit Holzrahmen
• Heizung/Warmwasser: Fernwärme (Primärenergiefaktor 0,26)
• Balkon: Südwestlage mit Sonne ab Mittag, ruhiger Blick in den Innenhof
• Gebäude: Massivbau, Wärmedämmputz, Betondecken, Aufzug

Technik & Energie:
Energieausweis (Verbrauch) 99,6 kWh/(m²a) – Effizienzklasse C.
Damit liegt die Anlage deutlich besser als typische Baujahre 1980–1990.
Durch Fernwärme entfallen Wartung, Schornsteinfeger und Heizungsaustausch – ein echter Kostenvorteil.

Gemeinschaftliche Vorteile:
Der Hotelbetrieb beschäftigt eigenes Personal für Reinigung & Hausmeisterdienste.
Flure und Zugänge werden täglich gepflegt – ohne Kosten für die Eigentümer.
Das Haus wirkt dadurch jederzeit sauber, ruhig und sicher.

Wirtschaftsdaten (2025):
• Hausgeld: ca. 66 €/Monat (inkl. Heizung, Verwaltung, Müll, Pflege) und Rücklagenzuführung: 18,59 €/Monat
• 2024 Rücklage Wohnung: ca. 1.923,97 €
• Rücklage Untergemeinschaft Sophienstraße: ca. 273.851,07 €
• Grundsteuer 2025: nur 34,64 €/Jahr
• Keine Kosten Kabel TV, da durch WEG gekündigt
Fazit:
Eine Wohnung, die sich selbst trägt – energieeffizient, gepflegt, wartungsarm und mit minimalen Fixkosten.

Sonstiges / Rechtliches & Gemeinschaft
Die Anlage Sophienstraße 69–71 / Lessingstraße 37 a–c bildet eine WEG mit 167 Einheiten auf 5.447 m² Grundstücksfläche. Die rechtliche Grundlage ist die Teilungserklärung von 1987.

Aufteilung:
• Gebäudeteil Sophienstraße 69–71: 123 Apartments + 4 Gewerbeeinheiten (davon Hotelbetrieb)
• Gebäudeteil Lessingstraße 37 a–c: 44 Wohnungen Sondernutzungsrechte: Den Eigentümern der 123 Apartments steht gemäß Teilungserklärung das gemeinschaftliche Sondernutzungsrecht Nr. 172 zu – an 58 Tiefgaragen- und 4 Außenstellplätzen.
• Eine feste Zuordnung besteht nicht; die Nutzung erfolgt nach Verfügbarkeit und Rücksichtnahme innerhalb der Gruppe.
• Dieses System hat sich bewährt und gewährt jedem Eigentümer ein nutzbares Parkrecht.

Keller & Gemeinschaftsräume:
• Zwei Kellerräume („A“) stehen den Eigentümern der Sophienstraße als gemeinschaftliches Sondernutzungsrecht zu (§ 15 WEG).
• Zudem bestehen Trocken- und Fahrradräume im Untergeschoss – eine ausschließliche Nutzung durch den Hotelbetrieb ist nicht zulässig.
• Eigentümer, die nicht an ACORA vermieten, können den Fahrradraum und Keller frei nutzen.
• Wird ein PKW in der Tiefgarage abgestellt, soll das Kennzeichen an der Rezeption hinterlegt werden

Verwaltung & Struktur:
• Hausverwaltung: Liede GmbH Karlsruhe – führt Buchhaltung, Abrechnung und Wirtschaftsplan.
• Rücklagen werden nach Untergemeinschaften getrennt geführt (Sophienstraße / Lessingstraße).

Nutzungsart:
• Die Teilungserklärung erlaubt Wohn- und gewerbliche Nutzung. Damit ist sowohl klassische Vermietung als auch möblierte Kurzzeit- oder Airbnb-Vermietung ausdrücklich zulässig.
• Ein Umbau- oder Nutzungsänderungsantrag ist nicht erforderlich – ein Alleinstellungsmerkmal in Karlsruhe.

Fazit:
Rechtssichere Struktur, solide Rücklagen, professionelles Management und klare Sondernutzungsrechte machen diese Anlage zu einer langfristig stabilen und pflegeleichten Kapitalanlage – mit urbanem Komfort und echter Eigentumsfreiheit.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Sonstiges / Preisbegründung & Fazit

Der Kaufpreis von 149.900 € ist marktwirtschaftlich und betriebswirtschaftlich klar begründet.
Er basiert auf realen Marktpreisen und belegbaren Mieten vergleichbarer Mikroapartments im Zentrum von Karlsruhe.

Marktumfeld & Vergleichswerte
• In der Karlsruher Weststadt – besonders entlang Sophien-, Lessing- und Gartenstraße – sind möblierte Apartments unter 25 m² äußerst selten.
• Auf ImmoScout24 (Stand Oktober 2025) liegen einfache WG-Zimmer mit 15 – 18 m² bereits zwischen 520 € und 670 € warm, oftmals ohne Balkon, Küche oder TG-Platz.
• Auf Wunderflats werden möblierte City-Apartments in Karlsruhe mit 30 – 35 m² aktuell zwischen 1 300 € und 1 500 € warm angeboten (≈ 40 – 45 €/m²).
• Bei Booking.com liegen vergleichbare Einheiten im Umfeld (Weststadt, Südweststadt, Innenstadt) bei 85 – 95 € pro Nacht, bei einer durchschnittlichen Auslastung von 50–65 % – Quelle: Booking-Marktübersicht Karlsruhe, Oktober 2025.

Das angebotene Apartment mit Balkon, Tiefgaragenplatz, hochwertiger Ausstattung und Fernwärme liegt damit unterhalb der Marktpreise, sowohl pro m² als auch im Verhältnis zur erzielbaren Nettorendite.

Realistische Ertragskraft (auf den Kaufpreis ohne ca. 7% Kaufnebenkosten)
Die Rendite lässt sich vollständig nachvollziehen:
Langzeitvermietung (Student/Pendler): 700 € warm – 126 € Nebenkosten = 574 € netto × 12 Monate = 6.888 € p.a., ≈ 4,6 % Rendite

Möblierte Vermietung (Wunderflats 3–6 Monate): 1.000 € warm – 126 € NK = 874 € × 12 = 10.488 € brutto; abzgl. 10 % Rücklage → ≈ 9.900 € Nettoertrag, ≈ 6,6 % Rendite.

Kurzzeit (Booking / Airbnb): 15–20 Nächte × 85–90 € = 1.275 – 1.800 € Monatserlös; nach Abzug von Gebühren, NK und Rücklage → 10.000 – 13.700 € p.a. Netto, entspricht 7 – 9 % Rendite.

Die monatlichen Nebenkosten liegen konstant bei ca. 126 € (66 € Hausgeld inkl. Heizung + geschätzt 60 € Strom, Internet, Grundsteuer).
Keine Zählerablesung, keine Heizungswartung, keine Zusatzkosten – die Fernwärmeversorgung garantiert Planbarkeit und Energieeffizienz (Primärenergiefaktor 0,26).

Nachhaltige Struktur & Sicherheit
Rechtssichere Kurzzeitvermietung: laut Teilungserklärung ausdrücklich Wohn- und gewerbliche Nutzung erlaubt, daher keine Zweckentfremdungs- oder Bauantragspflicht.

Tägliche Flurreinigung und Hausmeisterservice durch Hotelpersonal – ohne Kosten für Eigentümer.

Hohe Rücklage der Untergemeinschaft Sophienstraße (≈ 273.800 €) – keine Instandhaltungsrisiken, keine geplanten Sonderumlagen.

Verwaltung durch Liede GmbH – professionelle Abrechnung, getrennte Rücklagenführung.

Eigennutzer genießen geringe Betriebskosten, Auto in der TG und Rad im Fahrradraum – ein komfortables City-Apartment in Toplage.

Kapitalanleger können das Objekt sofort als bankentaugliches Investment vorlegen.

Kurz gesagt: Top-Lage, Top-Ertrag, Top-Substanz.
Ein Angebot, das in Karlsruhe in dieser Kombination praktisch nicht wiederkommt.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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