Bestlage -Altstadt Buxtehude 5-Zi. ETW, Eigennutzung oder Kapitalanlage, im 4 Fam. Haus

Objektbeschreibung

Stilvolle Maisonettewohnung in Toplage von Buxtehude – ruhig, zentral und voller Charme

Diese außergewöhnliche Maisonettewohnung vereint eine begehrte Innenstadtlage mit angenehm ruhigem Wohnen. Mitten im Herzen von Buxtehude erwartet Sie ein modernes Wohnambiente, eine großzügige und durchdachte Grundrissgestaltung sowie zahlreiche durchdachte Ausstattungsdetails, die das Wohnen besonders angenehm machen.

Die Wohnung befindet sich in einer gepflegten Wohnanlage mit nur vier Parteien – eingebettet in eine liebevoll gestaltete Gemeinschaftsanlage mit Gartenhäuschen, Pavillon und hochwertigen Teakholzmöbeln. Eine echte Oase mitten in der Stadt.

Die Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen (1. Obergeschoss und Dachgeschoss), die sowohl über eine elegante Wendeltreppe in der Wohnung als auch über das Treppenhaus verbunden sind.

Im 1. Obergeschoss beeindruckt ein rund 50 m² großer Wohn- und Essbereich mit edlem Eichenparkett, Kaminofen und Zugang zum sonnigen Südbalkon. Die maßgefertigte Vollholzküche mit Kochinsel und hochwertigen Geräten ist offen integriert und bietet ideale Voraussetzungen für stilvolles Kochen und geselliges Beisammensein. Ergänzt wird diese Ebene durch ein großzügiges Tageslichtbad mit Badewanne, Einbaumöbeln und Fußbodenerwärmung.

Über die Wendeltreppe gelangen Sie ins Dachgeschoss mit drei weiteren Zimmern. Großzügige Veluxfenster sorgen hier für eine helle, freundliche Atmosphäre, während Sonnenmarkisen bei Bedarf angenehmen Schatten spenden. Zwei der Zimmer sind mit hochwertigem Eichenparkett ausgestattet, das dritte mit einem weichen Hochflorteppich. Maßgefertigte Einbauschränke sorgen für optimalen Stauraum. Ein kleines, modernes Duschbad mit zusätzlicher Fußbodenerwärmung komplettiert diese Etage.

Weitere Ausstattung & Besonderheiten

•Eigener PKW-Stellplatz direkt an der Wohnanlage
•Zusätzliche Abstellflächen im Dachboden und Keller
•Gepflegte, wertbeständige Eigentümergemeinschaft (seit über 35 Jahren bestehend)
•Möglichkeit zur Trennung in zwei Wohneinheiten
•Hohe Vermietbarkeit durch 1A-Lage
•Monatliches Wohngeld: derzeit 450 € inkl. Heizkosten, Warm- und Kaltwasser, Grundstückspflege, Winterdienst, Verwaltung und Rücklagen
•Nur Stromkosten sind separat zu tragen

Die Wohnung wird frei geliefert. Sie war in den vergangenen 11 Jahren solide vermietet – zuletzt zu einer Nettokaltmiete von 16.200 € p. a. Eine höhere, marktgerechte Miete wäre möglich.

Lagevorteile, die überzeugen

Die Lage zählt zu den besten in Buxtehude: Zentrale Anbindung, Bahnhof und Einkaufsmöglichkeiten fußläufig erreichbar, eingebettet in die urbane Vielfalt der charmanten Altstadt – und zugleich nah am idyllischen Alten Land, das mit seinen Obsthöfen und Weitläufigkeit zum Erholen einlädt.

Diese Immobilie vereint Wohnqualität, Investitionssicherheit und hohe Lebensqualität in idealer Weise.

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Ausstattung

Balkon, Garten, Keller, Vollbad, Duschbad, Einbauküche, Kamin, Parkett, Teppichboden, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattungs-Beschreibung

•Top Citylage von Buxtehude
•Hohe Wertstabilität
•Frisch renoviert, Top Zustand
•Alle Fenster der Wohnung auf den neusten Stand die letzten 6 Fenster wurden in 2025 erneuert
•Die Wohnung ist laufend modernisiert worden
•Das Haus wurde durchgängig in Stand gehalten
•Instandhaltungsrücklage vorhanden
Obergeschoss:
•Hochwertige und maßgefertigte Vollholzküche mit sehr vielen Extras, incl. integriertem Lavagrill im 120 cm Kochfeld sowie allen Elektrogeräten. Anschlüsse für Waschmaschine und Trockner.
•Echtholz Eichenparkett im sehr guten Zustand
•Kaminofen im Wohnzimmer
•Südbalkon mit Marken Markise
•Viele durchdachte Detaillösungen in den Einbauten
•Modernes Vollbad mit praktischen Einbaumöbel
Dachgeschoss:
•Lichtdurchflutet durch eine Vielzahl von Veluxfenstern mit Verschattungsmöglichkeiten.
•Komplettes Schlafzimmer mit Maß gefertigten und optimierten Einbaumöbeln
•Wintergartenähnliches großes Zimmer mit Einbauschrank
•Einbauschrank im Flur mit Durchgang zum Treppenhaus
•Große Grundfläche durch volle Ausnutzung der Dachschrägen
•Modernes Duschbad
•Exklusiver Dachboden als zusätzliche Nutz- und Abstellfläche
Garten:
•Garten und Terrassenflächen
•Garten Pavillon mit hochwertigen Edelstahlgrill
•2 Gartenhäuser mit kleiner Werkstatt und Abstellmöglichkeiten für Gartenmöbel etc.
•Fahrrad Unterstand
Sonstiges:
•Separater Kellerraum
•PKW Stellplatz auf dem Hofplatz

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Öl

Heizung – Investition in die Zukunft
Das Gebäude wird derzeit mit einer Viessmann-Ölheizung (Baujahr 1991) beheizt. Die Eigentümergemeinschaft verfolgt aktiv eine Umstellung auf ein modernes, nachhaltiges Heizsystem – und hier eröffnet sich für den neuen Eigentümer eine klare Perspektive mit attraktiven Vorteilen.
Die Optionen im Überblick:
1.Gasheizung als Übergangslösung
Fachbetriebe rechnen mit einer Heizkostenersparnis von rund 30 %. Die Investitionskosten würden sich für die Wohnung auf etwa 7.500 € belaufen. Dieser Betrag wird vom Kaufpreis abgezogen – ein Pluspunkt für den Käufer.
2.Zukunftssichere Wärmeversorgung über das geplante Wärmenetz
Die Stadt Buxtehude plant den Aufbau eines modernen Wärmenetzes, vergleichbar mit Fernwärme. Der Standort dieser Immobilie gehört zu den ersten, die angeschlossen werden sollen – voraussichtlich bis 2031.
Bis dahin kann die bestehende Anlage problemlos weiter genutzt und gewartet werden. Der spätere Anschluss ans Wärmenetz bedeutet:
-keine eigene Heizungsanlage mehr notwendig
-minimale Wartungskosten
-hohe Versorgungssicherheit
-nachhaltige und zukunftsfähige Energieversorgung
Zudem liegen die Kosten für den Anschluss deutlich unter denen einer neuen Gasheizung.
3.Wärmepumpe
Aufgrund der geplanten Wärmenetzlösung wird diese Variante nicht weiter verfolgt.
Das bedeutet für Käufer:
Sie erwerben eine Immobilie, die in absehbarer Zeit an ein modernes, städtisches Wärmenetz angeschlossen wird – mit allen Vorteilen einer komfortablen, sicheren und kostengünstigen Energieversorgung. Die Kosten für eine mögliche Zwischenlösung (Gasheizung) sind bereits einkalkuliert.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

ohne-makler (OM) ist weder Anbieter noch Vermittler der Immobilie. OM betreibt eine Plattform für Immobilieneigentümer, die unter anderem die gleichzeitige Veröffentlichung einzelner Inserate auf mehreren Immobilienportalen ermöglicht. Die Inhalte dieser Inserate werden ausschließlich von Dritten verantwortet. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit oder Rechtmäßigkeit der Angaben übernimmt OM keine Haftung. Hinweise auf mögliche Rechtsverstöße können jederzeit gemeldet werden und werden nach Prüfung umgehend bearbeitet.