RESERVIERT Weststadt: Bezugsfreie 1-Zi-Wohnung mit Balkon & TG-Stellplatz – saniert, hell

Objektbeschreibung

Bezugsfrei, modernisiert, mit Tiefgarage – eine seltene Gelegenheit in der Karlsruher Weststadt.
Perfekt für Kapitalanleger oder Eigennutzer, die Wert auf Lage, Ausstattung und Sicherheit legen.

Solide Eigentümerstruktur, moderne Ausstattung, zuverlässige Verwaltung – und das Ganze nur wenige Minuten zur S-Bahn. Diese Wohnung bietet das, was in Karlsruhe selten geworden ist: eine gepflegte, frei verfügbare Citywohnung in Toplage, perfekt als Kapitalanlage oder zur Eigennutzung.

Die hochwertig ausgestattete 1-Zimmer-Wohnung liegt im 2. Obergeschoss (mit Aufzug) der beliebten Wohnanlage „Studienresidenz / Moningerresidenz / Markgrafenresidenz“ in der Karlsruher Weststadt.

Auf rund 28 m² Wohnfläche überzeugt sie durch eine durchdachte Raumaufteilung, helle Räume und eine wertige Ausstattung. Der überdachte Balkon mit Südwest-Ausrichtung bietet Sonne von mittags bis abends und Blick ins begrünte Innenhof-Ensemble.

Zur Wohnung gehören ein Tiefgaragenstellplatz (Sondereigentum) sowie ein Kellerraum.

Die gesamte Anlage wird durch die Hausverwaltung Krogmeier-Vieten (Karlsruhe) betreut – eine Verwaltung, die in Karlsruhe für Zuverlässigkeit und Transparenz bekannt ist. Rücklagen werden vorausschauend gebildet, Sanierungen geplant und umgesetzt, bevor Probleme entstehen.

Eckdaten zur Wohnung & WEG
• Wohnfläche: 28 m², Balkon (3,46 m², hälftig angerechnet)
• Baujahr: 1988
• Grundsteuer 2025: 44,71 €/Jahr

Hausgeld & Rücklagen
Wohnung – Moninger Residenz 1 (Wirtschaftsplan 2026)
• Gesamt: 199,73 €/Monat
• Umlagefähig (inkl. Heizung): 104,14 €/Monat
• Nicht umlagefähig: 26,65 €/Monat
• Rücklage: 14,73 €/Monat
→ Enthält alle üblichen Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Gebäudeversicherung, Hausmeister und Instandhaltungsanteil.
→ Etwa 75 % sind auf einen Mieter umlagefähig.

Tiefgarage – Studien Residenz 2 (Wirtschaftsplan 2026)
• Gesamt: 113,59 €/Monat
• Umlagefähig: 64,89 €/Monat
• Nicht umlagefähig: 17,42 €/Monat
• Rücklage: 33,59 €/Monat
Aufgrund gemeinsamer Verwaltung enthalten die TG-Kosten auch wohnungsbezogene Positionen (z. B. Trinkwasserprüfung, Müll, Lift).
Realer TG-Aufwand ca. 60 €/Monat. Der Rest entfällt überwiegend auf Rücklagenbildung und Verwaltung.
Damit liegt der effektive laufende Aufwand im marktüblichen Bereich vergleichbarer Anlagen in Karlsruhe.

Gesamt Wohnung + TG-Stellplatz
• Gesamt: 313,32 €/Monat
• Umlagefähig: 169,03 €/Monat
• Nicht umlagefähig: 44,07 €/Monat
• Rücklage gesamt: 48,32 €/Monat
→ Solide Rücklagenpolitik beider Gemeinschaften; keine Sonderumlagen bekannt.
→ Rücklagenanteil stärkt den Werterhalt der Anlage und reduziert langfristig Instandhaltungsrisiken.

WEG-Struktur – effizient, fair, professionell
Die Wohnanlage besteht aus vier rechtlich eigenständigen Häusern, die über den Innenhof miteinander verbunden sind.
Durch die gemeinsame Organisation von Hausmeisterdiensten, Reinigung und Pflege entstehen Synergieeffekte, die Kosten senken und gleichzeitig ein gepflegtes Erscheinungsbild sichern.
Zwei fest angestellte Hausmeister kümmern sich um sämtliche Belange – von Gartenpflege über Sauberkeit bis zu kleineren Reparaturen. Das Ergebnis: saubere Treppenhäuser, gepflegte Außenflächen und ein außergewöhnlich ordentlicher Gesamteindruck, der auch bei Mieterwechseln sofort Vertrauen schafft.

Kaufpreis gesamt: 149.000 € (inkl. Einbauküche & TG-Stellplatz)
Der Stellplatz ist Bestandteil des Sondereigentums und nicht separat veräußerbar.
Hausgeld: 313 €/Monat (inkl. Rücklagenanteil).
Keine Sonderumlagen bekannt.

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Ausstattung

Balkon, Keller, Fahrstuhl, Vollbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Ausstattung & Zustand
Diese Wohnung zeigt, wie man mit Liebe zum Detail Qualität und Komfort vereint. Sie befindet sich in einem sehr gepflegten, modernisierten Zustand – technisch und optisch auf aktuellem Niveau.

Bereits beim Betreten fällt die neue Wohnungseingangstür auf, die durch Schallschutz, Wärmedämmung und ansprechendes Design überzeugt. Der gesamte Innenbereich wurde mit Rigips-Decken versehen, einschließlich des Badezimmers. Dadurch wirken die Räume moderner, ruhiger und deutlich heller. In die Decken sind hochwertige LED-Einbaustrahler integriert, die für ein angenehmes, gleichmäßiges Licht sorgen. Im Wohnraum ermöglichen mehrere Lichtkreise und Dimmer individuelle Lichtstimmungen – von hell und funktional bis warm und wohnlich.

Das Bad wurde vor einigen Jahren komplett saniert. Es verfügt über eine begehbare Dusche, einen Geberit-Unterputz-Spülkasten, moderne Wand- und Bodenfliesen sowie einen Handtuchheizkörper. Die abgehängte Decke mit LED-Beleuchtung setzt auch hier ein harmonisches Lichtkonzept um.

Die Elektrik wurde modernisiert und auf aktuellen Sicherheitsstandard (FI-Schutzschalter) gebracht. Damit erfüllt die Einheit alle heutigen Sicherheitsstandards – ein wichtiger Punkt sowohl für Eigennutzer als auch Kapitalanleger.

Die Einbauküche ist funktional, gepflegt und im Kaufpreis enthalten. Sie umfasst Einbauwaschmaschine, Cerankochfeld, Backofen, Spüle und eine freistehende Kühl-/Gefrierkombination. Alles ist sofort nutzbar, ohne zusätzliche Investitionen.

Der überdachte Balkon mit Südwestausrichtung erweitert den Wohnraum nach außen. Dank Stromanschluss und Außenlicht eignet er sich ideal als kleiner Ess- oder Relaxbereich im Freien. Durch die Lage zur begrünten Lessingstraße genießt man Ruhe und Sonne zugleich.

Der Vinylboden in Holzoptik sorgt für warme Atmosphäre und ist robust, pflegeleicht sowie unempfindlich gegen Feuchtigkeit – perfekt für langfristige Nutzung.

Die Kunststofffenster mit Zweifachverglasung bieten gute Wärme- und Schalldämmung. Der Aufzug fährt alle Etagen an, was Komfort und Barrierefreiheit gewährleistet.

Zur Wohnung gehören außerdem ein Kellerraum sowie ein Tiefgaragenstellplatz im Sondereigentum. Die Tiefgarage ist hell, sauber und wird separat verwaltet – mit eigenem Rücklagenkonto und regelmäßig gewarteter Toranlage.

Ebenfalls steht im Haus im EG ein abschließbarer Fahrradraum zur Verfügung.

Insgesamt präsentiert sich die Wohnung als technisch modernisiert, ästhetisch ansprechend und bezugsfertig. Alle wichtigen Gewerke – Elektrik, Bad, Licht, Böden, Fenster – sind bereits auf aktuellem Stand. Einziehen oder vermieten, ohne Aufwand oder Risiko.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Fernwärme

Verwaltung, Gemeinschaft & Kostenstruktur
Die Wohnanlage „Studienresidenz / Moningerresidenz / Markgrafenresidenz“ gilt in Karlsruhe als Vorzeigeobjekt für solide Verwaltung und gepflegte Gemeinschaft. Hier funktioniert, was in vielen Großanlagen oft fehlt: klare Zuständigkeiten, vorausschauende Instandhaltung und kurze Wege.

Die Verwaltung liegt bei der Hausverwaltung Krogmeier-Vieten aus Karlsruhe – einem renommierten, seit Jahren etablierten Unternehmen, das für Transparenz, Erreichbarkeit und konsequentes Kostenmanagement bekannt ist. Die Eigentümergemeinschaft agiert effizient und strukturiert: Budgets werden eingehalten, Rücklagen aufgebaut und Maßnahmen professionell begleitet.

Ein besonderes Qualitätsmerkmal der Anlage sind die zwei fest angestellten Hausmeister, die ausschließlich für diese Wohnanlage tätig sind. Sie kümmern sich um Reinigung, Gartenpflege, technische Überwachung und kleinere Reparaturen. Dadurch bleibt das gesamte Ensemble sichtbar gepflegt – vom Innenhof über die Tiefgarage bis zu den Treppenhäusern. Die Wege sind kurz, Reaktionszeiten schnell, und das Erscheinungsbild entspricht eher einer Eigentümergemeinschaft als einem anonymen Großkomplex.

Die Struktur der Gemeinschaft ist rechtlich klar aufgeteilt:
Vier eigenständige Häuser bilden die Gesamtanlage, jedes mit eigener WEG und eigenem Wirtschaftsplan. Gleichwohl werden zentrale Dienstleistungen – wie Hausmeister, Reinigung und Pflege – gemeinsam organisiert, um Kosten zu sparen und Synergien zu nutzen. Dieses Modell sorgt für faire Nebenkosten, stabile Abläufe und ein homogenes Erscheinungsbild über alle Gebäude hinweg.

Die Eigentümerstruktur ist solide gemischt: überwiegend langfristig orientierte Kapitalanleger, einige Selbstnutzer, kaum Fluktuation. Dieses Gleichgewicht trägt zur ruhigen Hausgemeinschaft und stabilen Wertentwicklung bei.

Kurz gesagt: Eine professionell organisierte, finanziell gesunde Eigentümergemeinschaft mit funktionierendem Service, gepflegtem Umfeld und klarer Kostenstruktur – ein wichtiges Qualitätsmerkmal für jede nachhaltige Immobilie in dieser Größe.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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