Möbliert & sofort vermietbar – 1-Zi-Whg EG in Heidelberg-Rohrbach, Balkon & Stellplatz

Objektbeschreibung

Neuwertig & voll ausgestattet – sofort vermietbar oder selbst einziehen

Diese 1-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss eines gepflegten Mehrfamilienhauses ist innen wie außen vollständig modernisiert und steht sofort bezugsfrei zur Verfügung.

Der Clou: Alle Sanierungen sind abgeschlossen und bezahlt – Sie kaufen eine Wohnung ohne Investitionsstau, die bereits komplett möbliert ist und seit Jahren als möbliertes Wohnen auf Zeit 1.200 – 1.500 € Warmmiete pro Monat erzielt.

Wohnung & Aufteilung
• Wohnfläche: 31,75 m² (inkl. hälftigem Balkonanteil)
• Wohn-/Schlafbereich: 20,79 m²
• Diele: 4,25 m² (Platz für Garderobe, Kommode)
• Tageslichtbad: 3,91 m², mit großem Fenster, sehr gute Belüftung
• Balkon: 7,35 m² (hälftig 3,67 m²) – überdacht, Südausrichtung, mit
Strom & Licht

Highlights
• Tageslichtbad – modernes Design, natürliches Licht, perfekte Lüftung
• Querlüftung möglich – Fensterfront & Eingangstür gegenüberliegend
• Überdachter Südbalkon – hell, wettergeschützt, keine direkte Einsicht
• Steckdosen an jeder Wand, separate Stromkreise für Küche & Wohnraum
• Kompakter, klarer Grundriss – ideal für möblierte Vermietung oder Singlehaushalt

Innenmodernisierung
• Elektrik komplett neu (Verteiler, FI-Schalter, Leitungen, Steckdosen)
• Neues Tageslichtbad mit hochwertigen Armaturen & Fliesen
• Abgehängte Decken mit LED-Spots in allen Räumen
• Häcker-Einbauküche in Hochglanzlack weiß inkl. Marken-E-Geräte (Siemens, Bosch)
• Gepflegte Möblierung im Wert von ca. 4.000 € – sofort vermietbar ohne Zusatzkosten

Gebäudesanierung WEG 2022 – abgeschlossen & finanziert
• Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
• Flachdach energetisch erneuert
• Fassaden, Sockel, Laubengänge & Balkone saniert
• Hausflure modernisiert (Bodenbeläge, Anstriche)
• Neue Geländersysteme & Abdichtungen
• Fachgerechte Umsetzung durch Architekturbüro & Handwerksbetriebe
• Finanzierung über WEG-Darlehen (15 Jahre, 2,21 % Zins)
• Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen
• Anteil dieser Wohnung: über 16.687 € → Tilgung über Hausgeld (119,31 €/Monat), keine Sonderumlage, daher Planungssicherheit

Ausstattung & Extras
• Überdachter Südbalkon mit Stromanschluss & Licht
• Großer, abschließbarer Kellerraum
• Fester Außenstellplatz direkt am Haus
• Zentralheizung (Gas-Brennwert, Viessmann Vitocrossal 200, BJ ca. 2010)
• Energieausweis: 134 kWh/m²a (Klasse E)

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Ausstattung

Balkon, Keller, Vollbad, Einbauküche, Fliesen

Bemerkungen:
Gepflegte WEG, starke Struktur – Investitionen erledigt, Rücklagen erhalten

Das Gebäude wurde 1976 in massiver Bauweise errichtet und seither laufend instand gehalten. Die Eigentümergemeinschaft hat im Jahr 2022 eine umfangreiche Gesamtsanierung beschlossen und erfolgreich umgesetzt – finanziert ohne Sonderumlage, über ein langfristiges WEG-Darlehen mit 2,21 % Zinsbindung.

Sanierungsvolumen: über 1,1 Millionen Euro, unter anderem für:
• Flachdachsanierung mit energetischer Verbesserung
• Sanierung von Fassaden, Sockeln, Laubengängen & Balkonen
• Renovierung der Hausflure inkl. Anstriche und Bodenbeläge
• Neue Geländersysteme & Abdichtungen
• Begleitung durch Architekten & Fachfirmen

Die Wohnung hat 1.517/100.000 MEA und trägt anteilig zur Tilgung bei – transparent im Wirtschaftsplan ausgewiesen.

Wirtschaftsplan 2026 – Hausgeld 343 €/Monat
• Umlagefähig: 151,82 € (Heizung, Versicherung, Müll, Reinigung etc.)
• Nicht umlagefähig: 167,77 €
 → davon 119,31 € Tilgung WEG-Darlehen
 → 22,77 € Rücklagenzuführung

Instandhaltungsrücklage 31.12.2024 WEG 85.150,22 €, davon anteilig Wohnung 1.292,56 €
• 2025 Grundsteuer B: 51,00 €

Vorteil für Käufer:
➤ Keine Sonderumlage geplant
➤ Maßnahmen abgeschlossen
➤ Rücklagenstruktur intakt
➤ Klar geregelte Kostenstruktur
➤Tilgungsanteil bedeutet laufenden Vermögensaufbau über die Eigentümergemeinschaft

Technik – solide & wartungsarm
Die zentrale Heizungsanlage vom Typ Viessmann Vitocrossal 200 (Gas-Brennwertkessel, Errichtung 2017) ist effizient, modern und zuverlässig. Sie wird regelmäßig gewartet und erfüllt alle aktuellen Anforderungen an die Gasbrennwerttechnik. Kein kurzfristiger Investitionsbedarf – weder für Heizung noch Technikräume.
➤ Energieausweis: Verbrauch 134 kWh/m²a (Klasse E)
➤ Warmwasser zentral über Heizungsanlage

Verwaltung – strukturiert, professionell, zuverlässig
Die Heidelberger Hausverwaltung betreut die Anlage seit Jahren. In den vergangenen Jahren hat sie nicht nur die WEG sauber geführt, sondern auch die gesamte Sanierung organisiert, die Finanzierung strukturiert und die Umsetzung eng begleitet. Alle relevanten Dokumente liegen vor, darunter:
• Protokolle mit klaren Beschlussfassungen
• Wirtschaftspläne mit sauberer Gliederung
• Energieausweis & Rücklagenübersicht

Käufer profitieren von klaren Regeln, funktionierender Kommunikation und rechtssicheren Eigentümerstrukturen.

Sonstige Angaben

Heizungsart: Zentralheizung
Energieträger: Gas

Status & Übergabe
Bezugsfrei, topmodern und sofort startklar – hier müssen Sie nichts renovieren, keine Baustellen abwarten und kein Sanierungsrisiko einplanen. Modernisierungen sind abgeschlossen, alle Unterlagen für eine reibungslose Kaufabwicklung liegen vor.

Wichtig für Kapitalanleger: Küche, Beleuchtung, alle Möbel und Bad-Ausstattung sind im Objektwert enthalten – kein zusätzlicher Kapitalaufwand, keine Möblierung nötig. Sofort vermietbar.

Im Kaufpreis enthalten
• Wohnung (31,75 m², saniert, Balkon, Keller)
• Neue Einbauküche inkl. Elektrogeräte
• Komplette Möblierung
• PKW Ausstenstellplatz

Kauf direkt vom Eigentümer – keine Maklerprovision

Kapitalanleger profitieren doppelt
• 2 % reguläre AfA
• Sofortabschreibung der monatlichen Tilgungsanteile aus dem WEG-Darlehen
• Rechtssicherheit: keine Gefahr, dass in den nächsten 10 Jahren die 15 %-Grenze für anschaffungsnahen Herstellungsaufwand (§ 6 EStG) überschritten wird – alle Investitionen sind abgeschlossen und finanziert

Finanzierungsrelevante Vorteile:
• Langfristig planbare Kosten durch WEG-Darlehen (Zinsbindung 10 Jahre, Volltilgung 15 Jahre)
• Monatlicher Tilgungsanteil 121,15 € bereits im Hausgeld enthalten – faktisch Vermögensaufbau
• Keine Sonderumlagen, stabile Rücklagenstruktur

Hinweis auf zweite Wohnung im Haus
Im selben Haus steht zusätzlich eine nahezu identische Wohnung im 3.OG zum Verkauf – modernisiert. Ideal um im Paket 2 möblierte Wohnungen auf Zeit vermietet im gleichen Haus zu vermieten.
Ideal für Kapitalanleger (Doppelinvestment mit Rendite-Vorteil) oder Eigennutzer, die zwei Einheiten kombinieren möchten.

Warum dieses Angebot heraussticht
• Viele vergleichbare Wohnungen sind unsaniert oder in Häusern mit unklarer Instandhaltung.
• Hier kaufen Sie eine innen wie außen komplett modernisierte Immobilie – in einer Lage, die in Heidelberg immer gefragter wird.

Makleranfragen nicht erwünscht. Nach § 7 UWG sind unaufgeforderte Kontaktaufnahmen durch Makler ohne ausdrückliche Einwilligung des Empfängers verboten!

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